大，但是人均面积均显不足从经济发展的规律看，商铺总面积与人口 密度的合理比例为平方米人，因此消费市场和投资市场对商业房地 产的追逐力度有所提高，导致近期北京市商业房地产市场呈现良好的租 售态势，市场前景较为乐观。其中以底商的势头最为迅猛，现在北京市 新开发的住宅写字楼酒店等，绝大部分都带有两到三层的底商。 目前，商铺的开发已经由单纯的点式商铺开发向整体开发 和经营发展，开发大型商厦和综合商业物业成了种市场的必然趋势， 并且能为开发商带来客观的利润空间。 但是关于科学的商铺营销链开发商投资者经营商家消费 市场还没有完全形成，只有消费市场赢了，商投资者才能赢。因此投资 者在置业的时候非常小心和谨慎。很多开发商为了消除投资者顾虑，很 早就引如专业的商业物业管理公司，如上海的新天地香港的戴德梁行 等进行总体规划招商后期推广和物业管理。 商住公寓 商住公寓经历了以商住两用普通住宅具有较强商务功能的 户型可以作多种分割的。 年商住公寓取得了不俗的销售业绩，年各开发商都蜂拥而至， 争着宣传其商住概念，可见各开发商都看好商住公寓的需求市场。 商住公寓的走旺得益于国家和地区的政策改变年初，北京市工商 行政管理局规定，从事餐饮歌舞娱乐提供互联网上网服务场所和洗 浴等类经营活动的公司，不能以居民住宅楼商住两用楼含居民住 宅楼和商住两用底商楼层房屋作为企业或个体工商户住所经营 场所。从事上述类经营活动以外的，须提交申请住所所在地居家 委会业主委员会或者能够代表该地区居民行使权利的其他居民自治组 织出具的同意函，否则不予受理。以上规定加速了商住公寓的发展。而 国家的金融政策在商住公寓畅销中起到了非常主要的推动作用商住公 寓与写字楼相比，其优势在于可以用或者的按揭买房，按揭期 限可以达年，使用权限为年而写字楼的按揭贷款几乎是不可能 的，即使有可能也只能五成左右，按揭年限也要短得多，使用年限也要 少年。 住宅 年商品房销售势头极旺，其增长速度甚至略超出商品房竣工和开发 投资的增长速度，这表明北京市居民对商品房尤其是住宅的需求不仅没 有因为近几年商品房供应量的大量增加而减弱，反而有所扩大。 北京市城区住宅价格有所下降，郊区价格有所上扬城铁的开通带动了 其沿线房地产的活跃经济适用房也四面开花户型结构的需求呈现两 极化，大面积豪宅和小面积小户型大行其道低密度住宅市场份额逐步 增加，并且受到市场的关注和认可。 总体来看，北京市的房地产市场供应量激增，交易额也相应增加，价格 在稍微降低，主流产品趋于同质化，非主流产品呈现差异化，高档住宅 投资型物业开始在萎缩，投资者更趋于理性。 小户型 北京市的房价始终居高不下，低总价的小户型实际上成了近两年北京市 市场人们的追逐热点。 北京市房地产行业相关政策概述 经济适用房价格管理办法 该办法对经济适用房作出了新的规定经济适用房基准价格由开发 成本税金和利润三部分组成。它的实施加快了经济适用房市场化的进 程。 北京出台新规定解决商品房空置问题 该规定有利于对房地产供应市场总量和布局的宏观调控，有利于减少商 品房空置面积，达到有效防止北京房地产市场过热的目的。 关于北京市城镇居民购买经济适用房有关问题补充规定的通知 该补充规定完善了经济适用房的购房程序，可定程度防止中高收入家 庭购买经济适用房超标购买大面积高总价经济适用房等不合理现象。 拆迁户购房税收优惠条件再放宽 该优惠政策的实施将定程度的促进拆迁户购买商品房，拆迁户也是购 房不可忽视的部分。 北京市建委规定不许销售未经装修的毛坯房 北京市空置房免征契税政策年底叫停 个人住房担保贷款贴息 凡符合住房公积金管理中心贴息条件的借款人，由北京市住房资金管理 中心按照商业性个人住房贷款和住房公积金个人贷款的利息差进行贴 息。 该贷款新政策的出台，会对刺激个人购房消组成。它的实施加快了经济适用房市场化的进 程。 北京出台新规定解决商品房空置问题 该规定有利于对房地产供应市场总量和布局的宏观调控，有利于减少商 品房空置面积，达到有效防止北京房地产市场过热的目的。 关于北京市城镇居民购买经济适用房有关问题补充规定的通知 该补充规定完善了经济适用房的购房程序，可定程度防止中高收入家 庭购买经济适用房超标购买大面积高总价经济适用房等不合理现象。 拆迁户购房税收优惠条件再放宽 该优惠政策的实施将定程度的促进拆迁户购买商品房，拆迁户也是购 房不可忽视的部分。 北京市建委规定不许销售未经装修的毛坯房 北京市空置房免征契税政策年底叫停 个人住房担保贷款贴息 凡符合住房公积金管理中心贴息条件的借款人，由北京市住房资金管理 中心按照商业性个人住房贷款和住房公积金个人贷款的利息差进行贴 息。 该贷款新政策的出台，会对刺激个人购房消费起到定的作用，首批可 进行贴息的住宅项目是该政策的最大受益者。 建行推出转按业务 该项金融政策规定，购买贷款尚未还清的二手房可以贷款，这将大大促 进北京房地产三级市场的发展。 北京市执行新基准地价表 根据不同用途土地的特点及相应地价水平，商业综合和居住用地的基 准地价由高到低，由城区到郊区被划分为十个等级。东城西城崇文 宣武海淀朝阳区为到六类地段，丰台石景山为三到九类地段， 其他郊区县处于六到十类地段。 北京市市政建设概述 五塔寺路改建 它可以方便这个区域的居民和北京舞蹈学院等单位职工的出行，同时分 流从西直门外大街通往西三环的交通流量。 规划八大枢纽三年建成 北京市共计规划了八大公交枢纽，动物园西直门东直门公交枢纽都 已经开工，还有六里桥北京西站南广场望京亩园四惠桥新建 改建扩建五座公共交通枢纽。八大枢纽在年要求全部建成使用。 五环路最后段全线启动 到年年底，五环路将全线通车。 南北花市大街通车 健翔桥改造工程 健翔桥立交十四环于八达岭高速公路的交叉点，是北京背面进出市区的 主要交通枢纽接点。其改造工程将于明年上半年全部完工。 马家堡西路建设，南城将形成第五商圈 马家堡西路的通车有利于西单庄胜等商业圈对南城的渗透，真正缩短 北京南城和北城的差距。 项目分析 项目用地区位关系 该项目位于西直门内大街北侧，新街口北大街西侧。它向南经过平安大 道西四通至西单，向北是积水潭新街口外大街，向西是西直门外大 街，向东为三海景区。地块形状为反形。 详见附图 项目用地性质 该项目为西城区规划的北京新街市商业文化步行街的区部分， 它以商业为主，集商业娱乐休闲餐饮办公和商住为体。 周边环境 商业该项目所在位置是北京市传统的商业街区新街口商业区， 目前该区域集合了以电子音像和服装专卖店为主其他如餐饮金融 文化等为辅的商业业态在项目的东南角的对面是该区域比较大的商场 新街口商场，但是它的经营状况不是很好项目的需要拆迁的部门 有家比较大型的音响专业商店超音速音响商店。它南面是北京市 最著名的三大重要商圈之的西单商业中心，不过这两个商业区的中间 有西四段商业氛围断断续续它的西面是以通讯产品为主的西直门商业 区北面还连接着以产业为主的中关村商业区，南面还连接着金融 街商业中心东面是正在规划建设的什刹海烟袋斜街传统文化商业步行 街。 景观它的东面什正在规划和建设的什刹海金丝套民俗风情旅游 区，其中包含了西海后海和前海三大景区，还有宋庆龄故居四合院 景观。地块周边还有徐悲鸿纪念馆汇通祠广化寺得感景观。 文化教育在项目围绕的桃园二期危改项目的中间，有教育学院 西区分院及其附属中学新街口电影院等。 交通状况 现状该区域的地面交通很发达，但是比较拥挤，东西和南北的路面宽 度大概为四车道。它的西面是西直门交通枢纽北面在新街口和二环交 汇的地方是德胜门公共汽车站和地铁积水潭站。北面的二环路离该项目 很近便。从北面西面去往西单的公共汽车绝大部分都要经过此处。它也 是中关村商圈和金融街商圈的连接点。但是目前它的主干道还是个 丁字路口，往东去往三海前海后海西海风景区的路面还是很小 的胡同。 规划未来在年必须完成的交通规划有贯通南北和东西的现有 路面扩建为米宽，地铁四号线经过于此，并且在该项目的拐角处有 个站口出入口。根据原有方案现在的丁字形路口向东要扩展 为十字形，也就是说要把新街口和三海区域连接起来，但是目前什 刹海周边的整体规划方案需要调整，调整后的方案要年底才能得知。 本项目的规划说明按照上报北京市规划委员会的初步方案 地下二层为车库和卸货区 地下层为商业区下沉式广场货区仓库和酒店机房区 地上层为办公楼大堂酒店大堂商业中庭步行通道 地上二到五层标准层为商业酒店餐饮娱乐游泳池 五层以上为写字楼和酒店 分区说明 区域限制高度米五层以下为商业五层以上为办公建筑面 积 平方米 区域限制高度米用途为酒店建筑面积万平方米 区域限制高度米用途为娱乐建筑面积千平方米 区域限制高度米五层以下为商业五层以上为办公建筑 面积 平方米 区域限制高度米为办公建筑面积平方米 项目简介 本项目的主体项目为桃园二期危改项目，它位于西城 区新街口地区，东起新街口北大街西至北草厂胡同南起西 内大街北至北二环。具体的经济技术指标如下表 总用地公顷 可规划用地公顷 总保留用地公顷 代征用地公顷 用地平衡表 居住区建设用地公顷 其中 居住用地含配套