为万元。 出让收入土地出让地价款测算为万元。 利润通过测算利润为万元。 综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财务净现值为万元，年 内部收益率为，项目在财务上可行。 编写说明 本报告是在委托方提供基础文件有关数据资料的基础上做出的。 委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 本报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见 和结论。 我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。 本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析 所取得的，如有偏差，仅供参考。 本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。 地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 第二章项目的界定与现状描述 宗地法律关系 宗地性质及基本情况地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土 地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用 道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北 至凤凰岭路。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷， 代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积 万平方米。 项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。属于国 有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。 宗地实际用途与规划用途 现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的 另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的 家具厂，已停产。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十 年。 宗地规划用途为旅游度假及文化用地。 宗地区域的历史价值 该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地 用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。 项目的自然条件与区位 项目土地的自然特征 图地块用地规划图地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长 方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染， 区内没有破坏性的大断裂分布。 项目的区位特征 项目所在地海淀区是著名的高科技文化教育旅游区。区内 山清水秀古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大 水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园的宏大格局，海 淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景 观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业科研工作者提供了 个良好的生产生活和工作环境。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力 密集度在世界亦属罕见。海淀区发展高新技术产业有了得天独厚的条 件，确立了海淀区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经 济的条件。海淀区位于北京市区西北郊。东与西城朝阳区相邻，南 与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤， 全区总面积平方公里。 总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道 路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万 图大西山风景区位置示意图地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 平方米。项目用地位置范围示意图如下 地上物状况 该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较 差，布局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不 全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日 益改变的城市景观极不协调。 现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的 另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的 家具厂，已停产。所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土 地，租期年。 图地块位置图地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 项目现状情况统计表 序号项目名称数量单位备注 项目总占地面积公顷 二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据 厂房平方米拆迁公司实地调查数据 宗地环境 自然环境 由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为个相 对封闭的区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季 炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气 温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水，全年 无霜期余天。项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。区域 内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。 社会经济环境 海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园 区的后花园，是业成功人士，公司白领，及各行业专家开会办 公旅游疗养及举办学术研讨会的理想处所。 市政基础格约为房屋销售价格的 ，即楼面土地价格约为元平方米。项目区的规划商业经 营性建筑面积为万平方米，预计土地开发价值为万元。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 开发余值的分析 假设开发法测算的开发余值为本土地级开发项目实现后并按 规划进行房地产开发产生的土地价格，它包含该熟地所产生的利润。 表假设开发法单价测算表商业 项目说明单价比例金额元 开发总价值 建设期年 二成本费用 建造成本 建安费用按建面单价 红线内市政按建安费用 小区配套费按建安费用 小计 不可预见费按建安费用 专业费前期费用 红线外市政按建造成本 贷款利息按二之和及地价 合计 三销售费用 营业税及附加按开发总价值 交易手续费按开发总价值 代理及广告费按开发总价值 小计 四发展商利润按二之和及地价 五楼面熟地价二三四 地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 第八章财务分析 销售收入估算 根据回款计划和第七章的土地价值分析，预计本项目的总收入为 万元，各阶段的收入为 年月万元 年月万元 表销售收入估算表 项目合计年月年月 出让回款比例 出让收入万元商业 成本分析 根据总成本构成表和资金使用计划表，项目各阶 段成本费用构成如下 见附表成本费用估算表 静态分析 本项目预计实现收入约万元。 预计总成本费用约万元。 收益为万元，收益率为，年投资回报率为 现金流量分析 根据土地级开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年 基准收益率确定为。 现金流入为土地出让收入计算时应除去出让金，因为出让金为地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 政府收入，现流出为建设投资与财务成本计算时应除去出让金， 出让金在投资阶段并未支付。经计算各项财务指标为 财务内部收益率为，大于的基准收益率。 按年基准收益率计算，财务净现值为万元。 投资回收期为年含建设期个月。 上述数据表明本项目在财力上是可行的，投资可获定的效益。 现金流量表见附表现金流量表。 借款偿还 本项目借款万元，发生借款利息万元，按稳健 估计，借款偿还期为年，偿还借款及利息的资金来源为土地出 让收入，详见表。 表借款还本付息表 结论 综上所述及相关财务分析，本项目能够偿还建设贷款，运行期间 可以产生定的利润，财务内部收益率高于基准收益率，因此在财务 上是可行的。 地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 第九章风险分析 不确定性分析 收款时间和方式的不确定性 土地出让收益的收款时间和方式的不同，直接影响财务成本，也 关系到投资的成败。 市政设施费用测算时是对整体进行估算，没有按照单价及管 线长度进行核算，在具体实施阶段如果管线长度有变化，实际发生的 费用将会随之发生变化。 土地出让价格的不确定性 随着时间推移，房地产市场情况可能会发生变化，地价也会随之 波动，影响出让价格。 由于本项目的容积率小于，根据相应得政策，在缴纳土地毛地 价时按照用地面积计算，因此本项目的毛地总价较高。 盈亏平衡分析 在诸多不确定因素中，土地取得费对整个项目的影响程度较 大。本次盈亏平衡分析选取其为不确定的变量进行分析。 假定建筑面积总成本等不变，以出让单价为不确定性变量分析。 盈亏平衡的计算公式如下 总收入总成本平均出让单价出让建筑面积， 则盈亏点的平均出让单价总成本出让建筑面积， 万元万平方米元平方米 盈亏平衡分析如图所示 地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流, 图项目盈亏平衡分析图单位万元 本项目的土地取得费为元建筑平方米，其中取值标准是严 格按照国家和政府的法律法规以及政府的相关规章，结合项目所在 区的区位因素制定出来的，具有实际可操作性。但由于项目拆迁补偿 的统计数据没有进行核实，项目土地取得费用的准确性来源于项 目统计数据的准确性方面，因此，土地取得费预算存在定的误差。 本项目的熟地单价盈亏平衡点为元平方米，而预测单价为 元平方米，后者超过前者元平方米。 由以上分析可知，该项目的盈利能力较好。 敏感性分析 本次分析以投资成本利润率为分析对象，选取土地级开发完成 后的熟地单价和征地拆迁成本为敏感因素进行分析。 以项目竣工