江苏赣榆新城开发项目可行性建议书【16页】

城市缺乏核心产业支持，整体消费能力不高根据赣榆的整体产业支持，赣榆缺乏经济能力高的影响力强的产业，城市发展受到定的制约。

另外由于赣榆整体城市经济能力不强，城市整体消费能力不高，这也在定的程度上制约房地产的发展。

综合分析赣榆县的步扩容。

年上半年商品房销售面积万平方米，比年同期增长，其中住宅售价为元平方米，上半年基本上与去年年底的价格持平，但是今年下半年的价格已经达到元平方米左右，上升幅度已经超过，下半年房价猛涨，预计明年也将有定的延续。

有利因素赣榆经济持续稳定增长及新城规划有利于房地产的发展根据经济数据分析，赣榆经济增长连续年超，整体经济状况进入高速发展期，有力的支持和推动住宅建设和房地产业的发展。

同时连云港整体城市化进程的发展战略，也将积极推动卫星城小城镇的发展，为赣榆住房建设提供了新的市场机遇。

政府搬迁，带来定的发展机遇年年年上半年年年上半年住宅售价图例住宅销售均价元随着赣榆县委县政府东迁的步伐不断进行，赣榆县规模将面临进同时连云港整体城市化进程的发展战略，也将积极推动卫增长及新城规划有利于房地产的发展根据经济数据分析，赣榆经济增长连续年超，整体经济状况进入高速发展期，有力的支持和推动住宅建设和房地产业的发展。

部分内容简介平方米。

年上半年商品房销售面积万平方米，比年同期增长，其中住宅售价为元平方米，上半年基本上与去年年底的价格持平，但是今年下半年的价格已经达到元平方米左右，上升幅度已经超过，下半年房价猛涨，预计明年也将有定的延续。

有利因素赣榆经济持续稳定增长及新城规划有利于房地产的发展根据经济数据分析，赣榆经济增长连续年超，整体经济状况进入高速发展期，有力的支持和推动住宅建设和房地产业的发展。

同时连云港整体城市化进程的发展战略，也将积极推动卫星城小城镇的发展，为赣榆住房建设提供了新的市场机遇。

政府搬迁，带来定的发展机遇年年年上半年年年上半年住宅售价图例住宅销售均价元随着赣榆县委县政府东迁的步伐不断进行，赣榆县规模将面临进步扩容。

但是由于受到城市的经济基础的影响，新城发展预计需要年甚至更长的时间才能够实现。

房地产市场总量高速提升，城市消费观念正在转变从两年前房地产成交量分析来看，赣榆房地产市场发生了很大的变化，成交量出现了成倍增长的态势。

由此可见，赣榆整体消费观念正在发生转变，赣榆房地产市场处于个刚刚发展阶段，具有定的潜力。

但是由于城市整体经济基础不雄厚缺乏外来消费人口的支撑，行业发展相对比较缓慢。

不利因素赣榆房地产市场比较低级，房地产市场发展缓慢赣榆房地产市场自年起开始发展场整体市场度不够高，市场中还存在未领取房屋预销证件的前提下就开始接受定金的现场。

市场的极度不规范将阻碍赣榆房地产市场的发展。

赣榆主城区辐射力不强，城市扩容能力不高赣榆主城区自年底开始主城区拆迁量开始降低，使得拆迁臵业购房人群数量将迅速降低直接影响物业销售状况。

城市扩容面临很大的压力，新城建设难度大。

银行房贷放贷款率较低，阻碍赣榆房地产市场发展赣榆各家银行对房地产贷款的支持力度较小，银行对个人住房抵押贷款的条件比较苛刻，各分支机构审批权限很小。

外地人口在赣榆购房无法办理按揭手续，直接影响赣榆房地产市场的发展，赣榆房地产市场要得到长足的发展，银行必须加大信贷支持力度，增加贷款额度尤其是个人住房贷款，将房地产信贷的重心转移到个人住房消费贷款上，刺激房地产的有效需求，才能保证房地产信贷资金得到良性循环。

城市缺乏核心产业支持，整体消费能力不高根据赣榆的整体产业支持，赣榆缺乏经济能力高的影响力强的产业，城市发展受到定的制约。

另外由于赣榆整体城市经济能力不强，城市整体消费能力不高，这也在定的程度上制约房地产的发展。

综合分析赣榆县的每年都以个较高的增长速度在发展，连续三年增幅高于全国的平均水平，随着产业结构调整的深化整体经济进入高速度发展阶段，区域内的经济发展必然带动各项经济产业的发展。

但是由于赣榆整体经济基础不高，城市人口消费能力不强，城市发展速度受到定的限制，因此我司认为项目短期内开发，风险还是比较高的。

赣榆住宅及商业市场各竞争对手研究和分析赣榆住宅竞争项目概况表楼盘名称东升花园锦绣江南上海豪苑青河丽景开发商赣榆县房地产开发公司赣榆县锦泰房地产开发有限公司连云港申苑房地产开发公司连云港市浙东房地产开发有限公司占地面积万万万万总建面积万万万万建筑形式多层多层多层多层容积率交付标准毛坯毛坯毛坯毛坯物业管理费未定均价元起售时间主力户型三房三房三房住宅总套数套套套套销售状况销售越期销售套约销售约项目整体销售约优惠措施无次性付款折无次性付款折扣内部配套设施超市会所商业街会所健身房乒乓球室超市商业街会所会所健身房篮球场后续供应约约万约万约万表二楼盘名称东大花园文化公园香居美地开发商连云港东大物产开发有限公司赣榆分公司连云港忠达房地产开发有限公司连云港市美麟房地产开发有限公司占地面积万万万总建面积万万万建筑形式多层多层多层容积率交付标准毛坯毛坯毛坯物业管理费未定均价元未定起售时间未定主力户型住宅总套数户未定户销售状况项目整体销售约未正式开盘项目整体销售约优惠措施次性折未定无内部配套设施休闲会所商业街会所会所后续供应约万约万约万赣榆竞争楼盘主力产品类型面积分析目前赣榆市场在售竞争楼盘产品类型均为多层，产品同质化现象严重，整体产品创新力度较小主力户型仍然是传统的两房少于三房，三房处于更加有利的地位，市场上两房在各个楼盘中均有分布但整体体量较小。

这主要和赣榆地区购买人群的消费观念有关，赣榆县作为苏北陇海经济带的边缘城市，消费者步到位的传统观念比较强烈因此造成市场上三房的需求量很大，直接导致市场上的房型面积以三房为主从房型的去化情况可以看出，现阶段赣榆整体消费处于低级阶段，基本上都是以家庭消费为主，消费观念比较落后，消费形式十分单赣榆县竞争楼盘主力产品类型面积分布图东升花园锦绣江南上海豪苑青河丽景东大花园文化公园香居美地多层主力面积多层主力面积，赣榆竞争楼盘产品价格及主力总价分析板块内房价在总体价格在。

价格差在元间，总体价格呈现以县政府为核心，黄海路为轴越靠近县政府与黄海路价格越高。

例如紧靠县政府的上海豪苑均价达是赣榆县售价最贵的楼盘。

而位于赣榆县东南角的锦绣江南由于远离县政府与黄海路，虽项目整体品质较好且开始就吸引很多投资客和小商户的关注，目前看经营较为成功。

首先分析层商铺的经营情况层朝西临华中路的铺位租金最高，以非常男孩专卖店为例，其经营面积约为，年租金约为万月层西街两侧的商铺面积约为，年租金约万月层中街商铺面积约为不规则商铺面积未计，年租金约万，元月④层东街商铺面积约为不规则商铺面积未计，年租金约万，元月该项目层西临华中路的铺位出租率相当高，主要原因是靠近主入口，而且是品牌店的首选场所，能对购物者形成吸引力中街次之东街的铺位经营情况较差，二层商铺的经营状况有自身的许多不同之处。

单个商铺的经营面积般都在左右，租金情况却有很大的不同。

二层西段的商铺租金约为万年二层中段的商铺租金约为元年二层东段商铺空臵率较高，商铺租金约为元年。

但二层整体的经营状况都不是很好，虽然在招商上有免税免物管费及最早提出零租金的优惠条件，东段至今也没有做起来，分析原因是考虑到便捷的因素，购物者般都愿意在层购物，而不想去爬楼，主要是传统的购物心理使然，同时个体经商者也普遍具有这种认知心理二是东段没有做好人流的出入口，给购物者以很不方便来回走动的感觉。

有经验且有实力的商户多愿选择在层，二层集中了许多经验不足或缺乏资金的商户，这样市场培育期就大大延长，出现大量没有租出去的商铺。

深港商业总汇概况无锡赣榆南洋房地产开发公司开发的在建步行街商业项目。

处于城北华中路与东关路之间，以老沙汪河为轴线，东西走向全长米，南北街宽约米，层高米，占地万，总建筑面积万，由无锡第五建筑公司承建。

销售情况期预售共约间商铺。

为准现房年月交付。

年月日正式营业，销售方式是买首层送二三层，销售均价为元。

目前销售约套市场认可度不高商业经营分析该项目的商铺设计为每户至三层联体，中间内设楼梯，层门面，二三层做办公区及储藏间，每户内设厕所，相互之间。

开发商也成立专门的招商不部，为以后的市场的启动做准备，但他们目前还没有确定给购房者以书面的返租回报承诺。

从位臵来看，地处城北，周边为居民区，缺乏传统的商业购物场所。

从目前认购的情况来看，投资客对该项目的前景没有太大的信心，部分客户持观望态度。

而且城中老商业圈的商户般也不愿意搬过来经营。

机会新城建设计划开展行业处于初步发展阶段，产品形式单政府重点规划项目威胁宏观政策对房地产的不利影响市场竞争带来的威胁宏观经济形式的变化配套设施经营风险综合分析赣榆房地产整体市场自年连云港市政府提出陇海经济开发战略以来，城市改造拆迁力度的加大使得房地产业发展迅速。

赣榆先后建成以锦绣花园东大花园为代表的批商品房。

商品房经推出立即得到市场的回应。

但赣榆房地产市场自年起整体销售价格波动不明显。

主要原因是赣榆县主力购买人群为本地人口，其购房的主要目的以自住为主。

房地产市场化程度不高城市经济基础发展落后等从另方面制约了投资客户的进驻。

造成各个楼盘去化速度缓慢，市场上存量房体量较大市场压力较大。

随着赣榆产业结构的不断调整优化，外来人口的不断增加以及赣榆房地产市场化进程的加速，预计在未来的赣榆房地产市场将会面临定的发展潜力，但是发展速度较慢。

我公司开发该项目分析考察赣榆新城项目之地产因子规划设计，项目存在大量的成