【33页】沈阳深航翡翠城项目可行性建议书.doc源文档全文在线看

年起发力激增，年增速快速回缩，年指标数据预计显示沈阳发地产开发投资呈现平稳发展期。

从房地产开发完成投资额占固定资产投资的比重来看，年比例为最高值，也接近国际预警房地产投资比例的下限，其余大部分年份，沈阳房地产开发完成投资额在中所占的比重都在之间，说明房地产市场直平稳运行，投资对市场发展繁荣起到积极的促进作用，并没有投资过度的问题。

居民消费增长率为，创年来最高增，年投资增长率为，是推动沈阳经济增长的主要推动力。

年固定资产投资增速有较大幅度回落。

但是年投资总量每年以亿元增加，增加量是年固定投资总额的二倍，是年的倍，因此固定资产投资仍是拉动沈阳经济增长的主力军。

见表表年沈阳固定资产投资额单位亿元，年预计数固定资产投资总额增长率市区居民购买能力显著提高表年沈阳市居民人均可支配性收入与消费性支出差额与各增长率差额可支配性收入消费性支出年年年年年表年沈阳市人均可支配收入与人均消费性支出预计人均可支配收入人均消费性支出表沈阳市年总量及增幅年预计数沈阳市总量新口径沈阳市经济增长率年沈阳市人均可支配收入达元，同期增涨了个百分点，是年来增长最高的年。

增长率市区居民购买能力显著提高表年沈阳市居民人均可支配性收入与消费性支出差额与各增长率差额阳经济增长的主力军。

见表表年沈阳固定资产投资额单位亿元，年预计数固定资产投资总额部分内容简介表固定资产投资总量继续走高，增速趋缓固定资产投资额持续走高，年投资增长率为，是推动沈阳经济增长的主要推动力。

年固定资产投资增速有较大幅度回落。

但是年投资总量每年以亿元增加，增加量是年固定投资总额的二倍，是年的倍，因此固定资产投资仍是拉动沈阳经济增长的主力军。

见表表年沈阳固定资产投资额单位亿元，年预计数固定资产投资总额增长率市区居民购买能力显著提高表年沈阳市居民人均可支配性收入与消费性支出差额与各增长率差额可支配性收入消费性支出年年年年年表年沈阳市人均可支配收入与人均消费性支出预计人均可支配收入人均消费性支出表沈阳市年总量及增幅年预计数沈阳市总量新口径沈阳市经济增长率年沈阳市人均可支配收入达元，同期增涨了个百分点，是年来增长最高的年。

居民消费增长率为，创年来最高增长。

年是经济调整年，但是居民的可支配收入和消费也将保持两位数增长，从上述指标来看，沈阳市民存在消费能力和动力。

见表沈阳市房地产市场环境沈阳房地产市场当前存在的主要问题有四点其受大气候影响，存在着持币待购的现象，影响商品房销售不畅。

其二存量房市场发展滞后。

目前与手房销售面积的比例为。

存量房销售面积持续下降，同比降幅为，其中存量住宅同比下降。

其三市场所需求的中低价住房供应不足。

其四基础配套设施建设跟不上开发进度，依据上述各项经济指标可以看出，当前沈阳房地产市场的总体判断是平稳的健康的处于可持续发展状态基本上实现了国家的总量基本平衡结构基本合理价格基本稳定房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应与相关产业相协调的宏观调控目标目前全国主要城市房地产市场普遍低迷，交易量锐减。

沈阳市商品房销售面积仅低于上海和重庆市，在全国城市中列第三位，在副省级城市中列第位。

据目前形势判断，我市房地产市场在副省级城市中将较长时间保持领军地位，我市已当之无愧地成为全国最好的房地产市场。

房地产投资增长小幅回升，占固定资产投资比例增大沈阳市房地产市场从年进入新轮成长周期以来，开发投资直保持稳定快速增长态势。

年起发力激增，年增速快速回缩，年指标数据预计显示沈阳发地产开发投资呈现平稳发展期。

从房地产开发完成投资额占固定资产投资的比重来看，年比例为最高值，也接近国际预警房地产投资比例的下限，其余大部分年份，沈阳房地产开发完成投资额在中所占的比重都在之间，说明房地产市场直平稳运行，投资对市场发展繁荣起到积极的促进作用，并没有投资过度的问题。

见表表年沈阳市房地产投资表单位亿元投资额增长率商品房与商品住宅竣工增长下降明显，年进入现房竞争年沈阳市商品房竣工面积万平方米，其中住宅万平方米，同比增长。

年沈阳市商品房施工面积万平方米，比上年同期增长其中住宅万平方米，同比增长新开工面积万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，同比增长。

竣工面积万平方米，同比增长其中住宅万平方米，同比增长。

沈阳市商品住宅成交量逐年上升，年度达到万平方米商品住宅总量扩大的同时，分布格局也与城市规划的拓展方向相吻合，环内商品住宅渐少，新供应主要区位为南北二三环间及于洪沈北新城。

见表表年沈阳商品房与商品住宅竣工面积增长率变化情况商品房竣工面积增长商品住宅竣工面积增长表沈阳市住宅销售面积单位万平商品住宅销售面积增幅商品在建住宅增加竣工增速下降，销售增长放缓。

年沈阳市房地产开发建设累计完成投资亿元，同比增长其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长。

施工面积万平方米，比上年同期增长其中住宅万平方米，同比增长新开工面积万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，同比增长。

竣工面积万平方米，同比增长其中住宅万平方米，同比增长。

从房地产开发投资商品住宅施工竣工增幅曲线来看，施工与投资同步变化，投资带动施工增长明显。

值得注意的是，当商品住宅销售增长率低于施工增长率，产量明显大于销量，而销售增长率明显回落，表明年的房地产市场会出现滞销现象。

见表表沈阳市年各指标增幅变动住宅施工增长率住宅竣工增长率住宅销售增幅房地产开发投资增幅商品房成交价格稳中略升，高档住宅受青睐表年沈阳市商品房成交均价走势图价格元平近年，沈阳商品房和商品住宅的平均价格处于温和上涨状态。

年，沈阳市商品房和商品住宅的均价分别为元平方米和元平方米年，沈阳市商品房及商品住房的平均价格分别为元平方米元平方米。

十五期间，沈阳市商品房及商品住房均价的年均涨幅分别为和。

在宏观调控以后，仍然保持着良好的势头。

年，沈阳市商品房的销预售价格为元平方米，比去年同期增长商品住宅的销预售价格为元平方米，同比增长。

年全市商品房销售均价元平方米，同比增长其中，商品住宅销售均价元平方米，同比增长。

就价格分布而言，销售价格在元平方米间的商品住宅，成为沈阳商品住宅销售的主体。

其销售面积占销售总量的，销售金额占总量的，基本与上年持平。

具体地说，元平方米和元平方米销售面积分别占和，销售金额分别占和训的业务人员要通过考核才能上岗，并加强必要的职业道德教育。

项目实施计划为使本项目能够如期建成，投入使用，制定个严格的实施原则和实施计划是十分必要的。

项目实施原则项目为大型住宅与商用相结合的项目，投资由资本金和负债组成。

对项目的各重要阶段的工作进行慎重周密科学地计划就显得尤为重要。

项目实施计划应遵循以下原则严格按基本建设程序办事，统筹安排各项工作。

避免由于违反程序工作造成的时间浪费。

严格做好建设过程中各阶段的衔接工作，确保各阶段工期达到计划要求。

重点抓好设计及前期工作，质量与工期控制工作相协调。

根据项目特点，重点跟踪控制明显影响工期的环节。

实施全程跟踪管理。

项目实施进度计划本项目的建设期为个月，于年月份开工，年月竣工。

年月末前完成切开发手续和施工图设计。

本项目销售分月销售，年月全部售罄。

详见表表工程项目进度横道图工程项目进度表序号年度月份季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度前期工程土建工程配套工程销售进度序号年度月份季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度销售状况工程招标按照中华人民共和国招投标法和原国家计划委员会发布的工程建设项目招投标范围和规定的规定对项目的实施进行招标。

本项目涉及的工程地质勘测与设计工程监理工程施工及设备采购等相关工作将按规定进行招标。

具体招标形式有两种公开招标和邀请招标，其中工程勘察与设计工程监理工程施工以及普通设备采用公开招标方式专业设备按邀请招标方式采购。

为保证招标工作的规范性与公开性，工程招标工作应按规定的管理程序，报相关主管部门批准。

建设单位要按批准的范围性质进行相应的招投标工作。

表工程招标基本情况表范围方式内容招标范围招标组织形式招标方法招标项目估算造价万元全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计工程施工工程监理设备购置工程概况本项目为框架结构。

本项目的主要功能为设备用房地下停车场大型购物商场会所及住宅。

建设工期控制为个月。

投资估算及资金筹措编制说明建设投资由静态和动态两部分组成，其中，静态部分包括建筑工程费设备及工器具购置费安装工程费工程建设其他费用基本预备费动态部分由涨价预备费和建设期利息构成。

投资估算编制依据国家计委以计办投资号文件审定出版的投资项目可行性研究指南试用版辽宁省建筑工程投资估算指标国家及地方颁发的工程建设其他费用标准本工程的建设方案及相关资料投资估算范围项目的单体建筑及总图工程设备采购安装工程建设其他费用及预备费。

建设投资估算投资构成及资金筹措经估算，本项目建设投资为人民币万元，各部分投资构成详见下表项目所需资金筹措渠道为自有资金银行借款销售回款及工程垫款。

财务评价财务评价基础数据表项目用地平衡表项目计量单位数值规划占地面积居住户套数户套总建筑面积地上建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积文化活动站社区用房物业用房半地下室地下建筑面积停车位个容积率总建筑密度绿化面积表销售价格表单位元销售价格均价住宅洋房别墅商业裙房车位个注根据周边楼盘现有特点及市场上同类产品临近地区的销售价格，确定年住宅均价为元平车位价格为万元个市内别墅产品稀缺，确定均价为元平方米，洋房产品只有万科有，万科已经售出，确定均价为元平方米，商业裙房为高档社区配套服务，确定均价为元平方米。

表各物业各年销售量单位万平项目小计面积比例面积比例面积比例面积比例面积合计住宅