了传统的复兴公园白色帐篷主秀场在众多同类产品中脱颖而出较难。区的心理距离做好项目内各类物业的合理搭配和功能协调。上海时尚产业发展背景时尚是种外表行为模式的崇尚方式，具有新奇性相互追随仿效及流行性，其内涵随着社会与经济不断发展的。时尚产业是满足时尚消费而形成的产业，反映在产品上则是提供体现流行审美情趣和消费理念的中高档消费品或消费服务，其通过对市场人才品牌企业活动等要素的整合，对接形成独特的产业链时尚地标时尚人物时尚品牌时尚平台时尚活动时尚文化。时尚产业对于城市文化的形成城市产业的提升城市名片的打造劣势分析区位和交通项目偏安杨浦区东南角，目前对外交通仅杨树铺路条，属于城市交通网络中的死角。厂区建筑老化厂厂区内目前的建筑大多较为陈旧，需要投入大量成本进行改造，同时项目周边目前也略显破旧，环境改善有待时日周边配套缺乏项目周边环境较差，无成型的住宅小区及商业设施，且周边办公物业极少。机会分析世博会召开世博会的召开将会大大带动沿江地区的开发，复兴岛的规划和渔人码头期工程的建设将使项目受益匪浅政府部门大力支持目前对于项目，无论是市政府相关部门还是区政府都表示了将会大力支持。世博会召开世博会的召开将会大大带动沿江地区的开发，复兴岛的规划和渔人码头期工程的建设将使项目受益匪浅政府部门大力支持目前对于项目，无论是市政府相关部门还是区政府都表示了将会大力支持。日周边配套缺乏项目周边环境较差，无成型的住宅小区及商业设施，且周边办公物业极少。厂区建筑老化厂厂区内目前的建筑大多较为陈旧，需要投入大量成本进行改造，同时项目周边目前也略显破旧，环境改善有待时部分内容简介造项目而言已经具备定的规模优势。板块集聚优势浦江北岸创新创意产业基地已经启动实施，而时尚中心的概念目前在上海市场认同度较高。劣势分析区位和交通项目偏安杨浦区东南角，目前对外交通仅杨树铺路条，属于城市交通网络中的死角。厂区建筑老化厂厂区内目前的建筑大多较为陈旧，需要投入大量成本进行改造，同时项目周边目前也略显破旧，环境改善有待时日周边配套缺乏项目周边环境较差，无成型的住宅小区及商业设施，且周边办公物业极少。机会分析世博会召开世博会的召开将会大大带动沿江地区的开发，复兴岛的规划和渔人码头期工程的建设将使项目受益匪浅政府部门大力支持目前对于项目，无论是市政府相关部门还是区政府都表示了将会大力支持。项目建设中乃至今后经营税收等方面都将会享受到定的优惠。威胁分析同类物业竞争压力同类物业越来越多，以最近的几届上海国际时装周而言，年在上海国际展览中心举行年除了传统的复兴公园白色帐篷主秀场，开幕式在名仕街创意产业集聚园，闭幕式在尚街时尚生活园区和创意园区，这三处最新的创意园区也借上海时装周正式启动亮相年在上海世贸商城举行年在上海花园坊举行。需要值得提的是，上海花园坊也是由汽车老厂房改造过来的产业园区跟以上物业相比，棉不具备区位优势，且配套设施相对薄弱，在众多同类产品中脱颖而出较难。市场压力存在据初步统计年上海尚有万平方米以上办公物业未消化，外资企业的需求却无上升趋势，这对本项目的时尚办公开发形成了定的压力。项目优势劣势机会策略利用项目处于重要的空间和时间优势突出标志性和景观特色利用政府部门的宣传对项目所在区域进行价值阐述，以征得市场认同。策略在宣传与推广中强调项目所在区域未来的前景和预期强调周围产业给项目带来的特有的人文特点。威胁策略提高产品档次和定位，用产品优势抛离对手利用自身优势创新概念和营销手段，综合所有有利条件打破区域壁垒，扩大市场份额。策略发挥综合化特点，缩短项目与中心区的心理距离做好项目内各类物业的合理搭配和功能协调。上海时尚产业发展背景时尚是种外表行为模式的崇尚方式，具有新奇性相互追随仿效及流行性，其内涵随着社会与经济不断发展的。时尚产业是满足时尚消费而形成的产业，反映在产品上则是提供体现流行审美情趣和消费理念的中高档消费品或消费服务，其通过对市场人才品牌企业活动等要素的整合，对接形成独特的产业链时尚地标时尚人物时尚品牌时尚平台时尚活动时尚文化。时尚产业对于城市文化的形成城市产业的提升城市名片的打造城市时尚文化引领功能的形成均有着重要的影响。它不但构成城市文化和内涵，也将贡献巨大的产值和就业岗位，并为城市吸引到来自世界的顶尖人才社会名流国际巨星，并由此产生更多的商机和效益。居于世界城市层级顶端的城市，无例外都是国际时尚中心。时尚培育了巴黎的奢华与浪漫，米兰的古典与平和，纽约的休闲与自然，伦敦的前卫与创新，东京的多变与活力，成为几大国际城市的标志性风格，时尚是这些城市经济文化生活的重要构成，甚至已经成了城市之魂。时尚奠定了它们在世界城市体系中不可动摇的地位。上海要成为世界的上海，就要有与国际大都市相匹配的体现上流社会生活的娱乐和文化艺术形式体现后现代社会审美情趣与心理需求引领世界生活与消费潮流的顶极时尚。项目定位紧紧围绕上海经济发展和城市功能转变对产业的需求，并结合项目本身资源条件，国棉厂项目将秉承纺织产业传统发展纺织时尚产业的总体战略，在上海首次提出了上海国际时尚中心的主题概念，打造以纺织业为文化背景的时尚创意策源地，兼顾时尚设计等相关行业领域，形成以时尚创意产业为核心，集创意时尚市场交易休闲娱乐会展旅游及其相关商务服务等体的国际时尚中心。上海国际时尚中心是项目的主题定位，围绕这主题挖掘出时尚创意策源概念，希望通过以纺织产业为基点延伸的国际时尚产业与国际时尚生活的完美结合，使项目作为国际时尚中心策源地的形象被市场最终认可，从而将项目运作导向成功。上海时尚国际中心不仅是国际时尚产业在上海的总部机构集聚区，而且为上海敞开了扇面向海内外的国际时尚之窗，更将是在申城崛起了座时尚国际地标，是向世界撒出张国际时尚之都的名片。目标客户群定位与传统的创意产业项目不同，上海国际时尚中心所表现出的不仅仅是单纯的产业创意产业，更融合了种生活时尚生活，是产业经济与时尚消费经济的有机结合体。随着项目改造开发的进行与完善，项目特有的历史文脉和前瞻性的定位优势除将吸引大量追求时尚的创意类产业客户的入驻外，同时其配套商业休闲娱乐等功能的开发也将吸引大批追求时尚体验时尚消费时尚的人士参与体验与消费。聚焦社会中高层人士，为市政企的高级管理层及尚处于上升阶段的中级管理层及其家庭成员提供时尚聚会的场所，些追逐时尚热爱生活的年轻人士可在此相聚小酌聊天交流在个包含时尚元素的休闲环境中获得减压感受时尚。慕名而来的观光人士感受上海这座时尚之都的魅力。功能定位主题是项目的灵魂，规划是实施的载体。通过科学规划合理布局，使每个功能区既相对又协同互补，最终营造个具有标志性的时尚创意空间与炫动地标。根据目前基本确定的功能定位，在基地内主要设置了六大核心功能区，其中内容演绎如下时尚精品仓引单价元平方米合价万元前期开发费包括验线费工程勘察费招投标费工程设计费设计审图费招标管理费质量监督费档案编制费技术资料费专家评审费等小计二配套设施费序号名称单价元平方米合价万元供电配套费供水配套费排水配套费弱电配套费有线配套费煤气配套费环卫配套费通信配套费消防配套费小计三建筑安装工程费序号名称单价元平方米合价万元建筑安装工程费含消防强电等设备总体工程费电梯设备及安装工程监理费工程开办费装饰费用小计名称单价元平方米合价万元四地下建筑工程费五房屋维修费六费用序号名称单价元平方米合价万元管理费用财务费用小计合计不可预计费开发成本总计主要财务效益分析指标项目总投资序号名称单价元平方米合价万元土地使用费按万元亩计开发成本小计效益预算序号名称单价元平方米合价万元销售收入车位只小计减开发成本税金净利润上海十七棉投资发展有限公司作为项目开发主体，上海纺织置业有限公司协助参与相关工作，故项目开发利润以的比例分配。十七棉公司享有万元中的部分，合计为万元纺织置业公司享有万元中的部分，合计为万元。按照工程的进度，十七棉公司预计在年和年分别有万元的收益。成本估算折旧费固定资产折旧采用直线法，残值按固定资产原值的计算，房屋建筑物折旧年限年，设备折旧年限年，装修折旧年限年，摊销非按摊入对象的折旧年限计算。年年每年计提折旧万元，年年每年计提折旧万元，年年每年计提折旧万元。营运费用按经营收入的计取。税金房产税按租金收入的计取，附加税计取。利息按年利率计取。管理费用按经营收入的计取。财务分析盈利能力分析反映盈利能力的主要指标有财务内部收益率和投资回收期，辅助指标有财务净现值投资利润率投资利税率。盈利能力的评价指标如下全部投资税前税后财务内部收益率投资回收期年财务净现值万元本项目的投资利润率为。年平均利润总额投资利润率投资总额所得税本项目企业所得税率按计算。效益分析结论财务分析表明，本项目全部投资所得税后财务内部收益率为，投资回收期含建设期为年，投资利润率，表明该项目具有定的盈利能力。损益表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年年年年年年年秀场租金收入，精品仓租金收入办公楼租金收入，餐饮租金收入车库租金收入，会所租金收入，租金收入合计物业变现收入三期酒店公寓净利，土地收入净利收入合计建筑物折旧，营运费用，管理费用，经营税金支出变现税费支出利息费用，成本合计税前利润，所得税税后利润，全部资金的现金流量表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年年年年年年年年现金流入万元经营收入借款收入二现金流出万元开发成本经营成本及税费支出变现税费支出本金偿还利息支出四全部资金净现金流量万元累计净现金流量，六全部资金所得税后净现金流量万元所得税累计净现金流量，项目运行现金流量表单位万元序号项目合计年年年年年