【21页】云南俊发房地产股份有限公司世纪俊园项目投资可研报告全文免费阅读、在线看.doc文档全文免费阅读

由此可看出年昆明房地产市场开局良好，市场供需两旺，通过本项目有针对性对二环路以内房地产市场调查发现，由于受到昆明关于加强昆明主城规划区规划管理工作的通知的影响，今年二环路以内房地产市场供应将有可能得到抑制，至月份二环路以内新开楼盘有中央丽城昆明主场蓝色经典玉树风铃，向市场新增供应套其中房套，占二房套，占三房套，占四房套，占五房以上套，占。

由于中央丽城体量较大对二环路内年初市场供应影响较大，从销售进程来看，现阶段二环路内楼盘销售态势良好，不管是去年和今年开盘的在售楼盘多数都处于尾盘期，市场供应量都不大，主要虎关立交桥旁北京路豆腐厂号物业类型高层小高层高层项目定位城市超大规模花园住宅城市公园住宅城市时尚精品滇江路物业类型多层小高层高层小高层小高层高层项目定位新加坡风情住宅市区高尚住宅北城公园住宅客户定位白领阶层，二次置业者白领阶层，二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模亩亩亩总建筑面积总户数面积主力户型三室两厅两卫二室三厅两卫室厅卫二室二厅卫主力面积起价均价最高价昆明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆明类似地块项目有格林威治，摩玛期，中央丽城。

楼盘名称中央丽城创意英国二期格林威治摩玛期开发商云南隆基伟业铭鼎集团和信置地项目位置西昌路号石虎关立交桥旁北京路豆腐厂号物业类型高层小高层高层项目定位城市超大规模花园住宅城市公园住宅城市时尚精品住宅客户定位二次置业者房地投资者白领阶层二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模总亩亩亩总建筑面积总总户数产品面积楼盘名称中央丽城创意英国二期格林威治摩玛期开发商云南隆基伟业铭鼎集团和信置地项目位置西昌路号石总建筑面积总户数面积主力户型三室两厅两卫二室三厅两卫室厅卫二室二厅卫主力面积起价均诺玛特对面白云路西段滇江路物业类型多层小高层高层小高层小高层高层项目定位新加坡风情住宅市区高尚住宅北城公园住宅客户定位白领阶层，二次置业者白领阶层，二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模亩亩亩部分内容简介客户定位主要为白领阶层二次置业者地产投资者。

结合世纪俊园项目社会属性分析，应把客户群定位在白领阶层二次置业者和地产投资者。

同区域类比楼盘楼盘名称博园上东区蓝色经典丽水天锦期开发商新赛联房地产兴宏基地产中房现代地产项目位置白龙路号穿金路诺玛特对面白云路西段滇江路物业类型多层小高层高层小高层小高层高层项目定位新加坡风情住宅市区高尚住宅北城公园住宅客户定位白领阶层，二次置业者白领阶层，二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模亩亩亩总建筑面积总户数面积主力户型三室两厅两卫二室三厅两卫室厅卫二室二厅卫主力面积起价均价最高价昆明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆明类似地块项目有格林威治，摩玛期，中央丽城。

楼盘名称中央丽城创意英国二期格林威治摩玛期开发商云南隆基伟业铭鼎集团和信置地项目位置西昌路号石虎关立交桥旁北京路豆腐厂号物业类型高层小高层高层项目定位城市超大规模花园住宅城市公园住宅城市时尚精品住宅客户定位二次置业者房地投资者白领阶层二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模总亩亩亩总建筑面积总总户数产品面积主力户型三室两厅两卫三室两厅两卫四室两厅两卫室卫主力面积起价均价最高价综述通过上述类比楼盘的分析，环路与二环之间楼盘及项目周边楼盘主要定位都是高尚精品住宅主力面积档在平方米以下项目走精品化道路。

项目客户定位指向主要分三类第类白领摩码期丽水天锦蓝色经典第二类二次置业者中央丽城博园上东区第三类房地产投资者中央丽城丽水天锦格林威治环路与二环路之间项目均价基本上在元平方米以上。

三区域市场预测区域整体供需分析年年底昆明二环路以内只拆不建的禁令解冻以后，年全年二环路以内的房地产项目供应出现井喷，市场度出现抢购的热潮，这说明禁令造成昆明人对市中心住宅需求的大量积聚，同时年全国房地产原材料钢材，水泥等价格上涨以及昆明人房地产投资理念的增强更是推动昆明整体房价路上扬，年房地产总体市场用火爆来形容。

年年初在国际铁矿价格上涨的带动下，房地产原材料价格进步上扬，中央政府为抑制房价上涨过快进行了第二次加息，同时昆明市政府也进步加强了对房地产市场的调控，先后出台了关于进步加强商品房预售管理的通知和关于加强昆明主城规划区规划管理工作的通知。

但从年至月份昆明房地产市场运行状况及销售来看，市场运行良好，市场供需两旺，从昆明市房地产交易中心统计的数据显示，手房市场销售火热，至月份全市含四区商品房含住宅和非住宅共成交起，成交面积达万平方米，交易金额达亿元，几乎相当于年全年成交量的，昆明市房价已历史性突破元大关，达到元平方米，比去年上涨二手房销售也路火爆，至月共成交起，成交金额亿元，成交面积万平方米，均价为每平方米元。

由此可看出年昆明房地产市场开局良好，市场供需两旺，通过本项目有针对性对二环路以内房地产市场调查发现，由于受到昆明关于加强昆明主城规划区规划管理工作的通知的影响，今年二环路以内房地产市场供应将有可能得到抑制，至月份二环路以内新开楼盘有中央丽城昆明主场蓝色经典玉树风铃，向市场新增供应套其中房套，占二房套，占三房套，占四房套，占五房以上套，占。

由于中央丽城体量较大对二环路内年初市场供应影响较大，从销售进程来看，现阶段二环路内楼盘销售态势良好，不管是去年和今年开盘的在售楼盘多数都处于尾盘期，市场供应量都不大，主要存量户型面积以平米以上大面积为主，近期二环路内供需仍不平衡，需求仍然大于供给，主要是由于新通知即将出台，市场需要有段时间适应和调整，相信年中二环路内市场供应再次出现高潮。

项目所在地局部供需分析项目所在地区域，去年今年开发了个楼盘蓝色经典丽水天锦金色年华瀛城洋楼总供应在套左右。

现区域各楼盘销售来看，金色年华也销售完蓝色经典丽水天锦瀛城洋楼已销售过半，从市场吸纳来看，面积在平米以下的房二房三房市场畅销，从市场存量来看，大户型市场走势较慢，主要是其总价高。

客户群较狭。

总体来看项目区域市场中小户型市场供应较少，市场前景看好。

第四章项目分析和产品初步定位项目分析优势本项目是昆明开发较早的居住区之，社会生活配套成熟，休闲娱乐购物应俱全，交通便捷，比较适合居住。

项目地段好，升值潜力大。

项目规模较大利于项目推广及项目规划。

劣势项目周边治安较差，周边建筑较零乱，对项目有影响。

新规划对二环路内项目的控制，造成项目建设成本的增加。

项目自然，人文景观缺乏机会利用产品的形象包装，树立中高档项目。

本区域为昆明传统的居住区，周边老小区较多，客观上存在为改善居住环境及新家庭的组合而需要再次置业的人群。

而这部分人群长期居住在本区域对区域有定的感情，以及本区域社会生活配套成熟，因此再次置业本区域将是首选。

房地产市场整体发展较快，居民购房投资意识增强，新昆明建设步伐加快，促进昆明房地产价格进步的增长，市场的持续火热，对本项目而言，是利好消息，有利于项目入市。

威胁未来市场竞争激烈，市场压力大。

国家政策对房地产市场的调控对项目影响的不可控性。

二产品定位物业形态的选择根据项目地块的地理位置和社会区域经济特征，以及昆明建筑的发展趋势，提出底层商场加板式高层的建筑方式。

并通过从项目的区域社会经济地理地貌特征及对土地的充分利用提出的种切实可行的方案。

项目的区域社会经济本项目位于北京路延长线，生活市政配套完善，比较适合居住，同时项目交通便捷，项目辐射力强，项目周边老小区较多，居民生活都比较富裕，拥有良好的市场基础，同时世纪俊则部分和部分中心部分作为景观绿化，有利于项目整体品质的提升，打造精品楼盘。

土地的稀缺性本项目处于昆明市北市区交通咽喉，地段较好，在加上市区项目类式大规模土地十分稀少，应充分利用土地资源为项目创造价值，在通过对昆明现有几种建筑类型的比较和市场的调查发现，板式结构住宅对土地的利用率较高，市场容易接受，比较适合本项目。

建筑结构建筑结构框剪结构产品市场定位模拟项目走时尚精品化规模化的道路，强调项目的鲜明视觉性和独特的个性，鉴于项目规模较大，方便社区居民和项目周边居民生活购物方便，项目下部应建商场及商业网点。

小区采用人车分流，车辆的使用和停放全部用地下车库解决。

产品价格模拟客户定位通过对昆明市，相似楼盘的调研分析发现，购买城区精品楼盘的业主，主要年龄在以上，多为白领阶层房地产投资者小型个体商业经营者。

白领阶层和个体商业经营者多数正处在新婚或三口之家，家庭人口为至人，大部分是在市中心工作或项目区域从事经营活动，事业正在创业阶段，时间观念强，注重生活品质和房屋的性价比，对教育医疗生活配套要求较高而房地产投资者对房屋地段，房屋的升值潜力，房屋性价比比较关心，消费心理成熟。

价格模拟上述客户群中，白领阶层小型个体商业经营者，由于事业正处在上升阶段对未来充满信心，但是自身事业对资金的需求较大，而且工作时间短，手中可调动的资金有限，但每月的收入较高并且稳定，因此这部分客户群多数要求首付不要太高，选择按揭而房地产投资者购买力较强，但这部分客户群比较青睐小型，主要原因是小户型总价不高，可租可售，容易变现，风险低，因此房屋总价不宜过高，应控制在万之间。

目前昆明市同等区域楼盘主力均价在元平方米。

商铺价格在元之间，考虑到项目规模较大对项目区域市场供应会产生较大的影响，住宅定价不能过高均价在元平方米左右商场及商业网点价格在元平方米左右第五章项目建设地点和建设条件项目建设地点世纪俊园项目，地处昆明市环路与二环之间，在建设过程中应加大对噪音的管理，减少深夜施工的时间，在施工中加强对地下部分基部开挖时对周边建筑的保护。

二建设条件气候昆明地处低纬度高原山地季风气候，受印度洋西南暖湿气流的影响，日照时间长，霜