人民广场改扩建项目投资可研报告全文免费阅读、在线看.doc文档【46页完整版】

社区配套几乎处于空白状态，车位很少涉及结论目前咸阳市整体住宅市场正处于起步阶段，主要客群仍然以单位购买居多户型面积适中，但配套严重缺乏二咸阳市娱乐休闲市场分析主要分布在团结路安定路渭阳中路西兰路人民中路和乐育路整体娱乐休闲业以餐饮为主，有少量酒吧咖啡厅网吧等餐饮业发展势头良好，各种风味餐厅应俱全，城市内已经形成了几条风格各商业的高层，主要是作为弥补高层商业销售出租难题的解决方案结论目前咸阳市已售在售除新华大厦外，写字，同时还对最终的目标消费者和投资经营者进行了专项的市场问卷调查，通过多方结果的比对，综合形成科学的严谨的调研结果。

咸阳市住宅写字楼市场现状分析写字楼以人民广场周边为主要参照咸阳市目前主要的写字楼项目都集中在人民广场周边基本售价集中在元的均价范围内，和高端住宅售价持平。

整体租金水平月在元建筑平米之间咸阳市写字楼处于初期发展阶段，由于缺乏足够的商务氛围，因此，写字楼整体销售情况般，多数只销售了另外，纯写字楼非常少，基本都是商业的高层，主要是作整体租金水平月在元建筑平米之间咸阳市写字楼处于初期发展阶段，由于缺乏足够的商务氛围，因此，写字楼整体销售情况般，多数只销售了另外，纯写字楼非常少，基本都是民广场周边为主要参照咸阳市目前主要的写字楼项目都集中在人民广场周边基本售价集中在元的均价范围内咸阳市住宅写字楼市场现状分析写字楼以人部分内容简介况进行了全面的调研，希望以此为依据，对本项目的市场定位功能规划业态定位及价格定位提供参照。

根据调研类型，我们分为住宅写字楼市场商业市场休闲餐饮娱乐市场等几个部分进行，同时还对最终的目标消费者和投资经营者进行了专项的市场问卷调查，通过多方结果的比对，综合形成科学的严谨的调研结果。

咸阳市住宅写字楼市场现状分析写字楼以人民广场周边为主要参照咸阳市目前主要的写字楼项目都集中在人民广场周边基本售价集中在元的均价范围内，和高端住宅售价持平。

整体租金水平月在元建筑平米之间咸阳市写字楼处于初期发展阶段，由于缺乏足够的商务氛围，因此，写字楼整体销售情况般，多数只销售了另外，纯写字楼非常少，基本都是商业的高层，主要是作为弥补高层商业销售出租难题的解决方案结论目前咸阳市已售在售除新华大厦外，写字楼总体品质般。

相对于整体城市来看，目前的写字楼总体供应面积偏大，容易造成销售压力和销售困难。

另外，写字楼无论从使用年限或贷款额度方面，与住宅相比较，缺乏优势。

由于咸阳现有中小企业中私人企业较少，因此对写字楼的需求也是有限的。

现有写字楼主要集中于市中心人民路周边，从城市核心人口来看，已经远远超出需求量。

如果用写字楼来解决高层业态的填充问题，则销售和租赁都会出现问题项目层数单层面积总建面层户数总户租价售价秦峰座人民广场东米层写字楼平米平米户户元平米天均价元平米新华大厦人民广场西侧层写字楼平米平米户户元平米天均价元平米华瑞城市境界人民广场西米路南层商务商住平米平米户户元平米天均价元平米瑞和名座人民路团结路什口南层写字间平米平米余户户元平米天元平米住宅典型住宅分析项目名称位置层数层面积总户数售价购买主力人群主流单面积附注中宏座桐苑人民广场西米层平米每层套，约套元平米本地居民单套主力面积平米生态住宅，按揭或分期华泰怡景园世纪华城乐育南路号，人民广场南米层，栋花园洋房栋小高层平米每层套均售价元平米本地居民单套主力面积平米，其他面积区间平米复合型高尚住宅社区，按揭或分期，年月开始出售华宇御景名苑西兰路号栋层和栋层高层住宅平米共余套均售价元平米本地居民单套主力面积平米纯高层住宅，按揭或分期目前咸阳市已售在售项目约个，主要建筑形式为多层和板式小高层，有少量塔楼。

户型的主力面积介于平米。

多数项目都设有住宅底商主力价位根据项目所处地点和位置各有不同，其中价格较高的项目约为元平米咸阳市住宅市场尚处于初级开发阶段，产品中体现最多的仍然是居住功能，有少量住宅产品仍然采用砖混结构另外，在社区中，对于绿化景观等涉及较少。

社区配套几乎处于空白状态，车位很少涉及结论目前咸阳市整体住宅市场正处于起步阶段，主要客群仍然以单位购买居多户型面积适中，但配套严重缺乏二咸阳市娱乐休闲市场分析主要分布在团结路安定路渭阳中路西兰路人民中路和乐育路整体娱乐休闲业以餐饮为主，有少量酒吧咖啡厅网吧等餐饮业发展势头良好，各种风味餐厅应俱全，城市内已经形成了几条风格各异种类众多的餐饮街。

另外，虽然咸阳市有众多的旅游景点，由于临近西安，导致整体的旅游市场笼罩在西安之下，咸阳市四星酒店的标准间实际成交价格仅为元，与四星级酒店需要的支撑价格相差甚远咸阳市虽然城市较小，但学校众多，是陕西省内教学质量最好的城市之。

但目前城市内对于学生业余生活的供应基本处于空白，只有网吧较多，因此形成了现今网吧竞争激烈的局面，而图书音像等学生较为需要的业态则极度匮乏。

三咸阳市商业市场分析咸阳市商业地缘关系分析咸阳市沿渭河呈狭长状分布，市区道路纵横交叉，城市主要道路为人民路和西兰路。

从咸阳市的辐射范围来看，他的辐射区域和西安是相同方向的，这样就会造成远距离辐射区域到达咸阳和到达西安的距离致，随着西咸体化进程的不断加快，西安和咸阳的互动效应日益体现，目前新建并已开始运行的西安国际机场就兴建在咸阳，能够充分说明西安和咸阳经济发展共繁荣的趋势。

现状咸阳市的商业主要集中在市中心位置，存在有大量的商业街，说明当地对于商业街这种形式非常认可，市场需求大。

另外种比较常见的商业就是住宅底商，受消费能力和水平的限制，售价适中，通常约为元建筑面积。

商业分布对于咸阳市来说，人民路就是商业的核心和中心，它是由咸阳特殊的地缘关系和当地居民的生活习惯逐渐形成的。

因此，就位置来说，本案的地理位置是唯的，也是不可取代的。

目前咸阳市的整体商业分布以市中心人民路为中心，呈条状分布格局，其他商业零星分布，不成规模。

咸阳市整体商业分析为了便于同本项目的定位进行对比分析，因此，我们把咸阳市的所有商业，按照业态种类分为市场类商业街铺商业含内街商业和沿街商业百货类商业含百货店和购物中心及综合服务类商业餐饮娱乐等进行分析。

市场类商业嘉惠商业区嘉惠商业区位于市中心人民广场银泰购物中心南侧，总占地面积约万平米，大小余摊位，近年的形成过程。

该商圈由恭惠服装城嘉惠商场欣惠市场咸阳招商楼北院市场东廊市场西廊商业街构成。

恭惠服装城地理位置嘉惠商业区西北进口区域规模总建筑面积约为万平米，总商铺数为个特点以平米实用面积店铺及平米实用面积摊位为主，进货渠道为西安，整体布局相对整齐，商品档次较低，出租转让者很少经营状况商品以服装为主，各店风格相似，产品类别混乱，客流量较大，平均日销售约元租金标准标准商铺为平利率三年期贷款利息万元总计营销节点资金回收比例市场售价回收额亿元银行还款年月年月年月合计方案二除销售外，其余各层前三年进行租赁销售收入静态计算楼层面积万平米价格市场价格收入亿元合计二出租收入静态计算楼层合计面积万平米租金元天年收入万元三营销安排营销节点营销细则资金回收比例销售回收额亿元租赁收入亿元年月项目正式开盘年月进入强销期年月扫尾销售期收入合计四后期销售安排现有贷款按照三年中长期贷款计算，从年月开始计算，到年月为止初期营销按照租售进行，在市场运行到第三年时，将原有租赁的进行销售，用销售收入返还银行贷款计算时，先不考虑市场养市后的价格上涨程度，暂按照目前定价进行计算。

静态计算楼层面积万平米价格市场价格收入亿元合计税后收入为五第年总收益总收入销售收入第年出租收入三年贷款利息总额自有资金亿元税后总收益亿元亿元亿元五第年静态收益率税后总收入总投入六第年内部收益率税后纯利润自有资金投入六盈亏平衡点当销售和出租收入完成时，可达到盈亏平衡，在不考虑后期经营费用的前提下，在本项目运作到第三年时，将原有出租部分销售，将有亿的税后收入。

十推广方案推广战略推广针对主体投资户和经营商户推广主题项目的地理位置规划理念未来远景升值潜力等道具物料配置销售道具名片纸杯手提袋胸牌其他办公用品楼书单宣传道具围档道旗报纸报告公关活动电视广告售楼处装修媒体选择及理由平面报纸作为大众媒体，具有覆盖面广，传阅率高的特点，因此可作为广告宣传的主体。

咸阳当地可选择咸阳日报华商报等媒体。

由于内街品牌店和百货店需从外埠引进，因此，平面选择方面会涉及在外地的媒体发布，特别是西安的些媒体，具体媒体将根据实际推广状况进行选择。

电视广告电视是人们生活当中必不可少的娱乐工具，电视广告具有定的权威性，同时可覆盖面广，在推广时可作为报纸的有效补充媒体，配合报纸广告，搭建立体化宣传网络，在短时间内达到告知目的。

制作秒左右的形象宣传片，在项目推广的重要节点选择咸阳或西安主要电视台滚动播出。

户外是主要的推广手段，因咸阳市城市较小，且本项目地处绝对的城市中心，因此，户外的宣传影响力应该是最大的，特别是在搭建围挡时，可做米高的异型围挡，吸引过路人群的关注，达到宣传目的。

主要以围挡和道旗为主，视推广情况和推广安排，更换画面，暂定更换次。

电台由于项目所在地点是咸阳市最主要的干路，是市内外车辆的必经之路，因此有户外形象宣传即可，不必以广播作为补充。

因此，暂不安排电台广告宣传。

网络广告鉴于咸阳市当地房地产方面对于网络的宣传介入较少，因此，暂不考虑安排网络宣传。

二推广费用预算推广费用总体分配比例序号渠道具体物料费用万元总费用万元备注道具物料销售道具平面立体广告投入含硬软广告及电视广告由于涉及外埠招商，因此广告投入涉及外埠市