南方东银洛南新区项目投资可研报告全文免费阅读、在线看.doc文档63页精品范文

各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款三查，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到不含经济适用房四证不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。

合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。

对于囤积土地和房源扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。

洗牌，从而降低消费者的购房风险。

不到等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。

对空置年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

分析政策旨在健全房地产市场供应机制，降低银行信贷风险。

对房地产市场的直接影响是，淘汰实力不足的开发商，促使房地产行业进行洗牌，从而降低消费者的购房风险。

供应机制，降低银行信贷风险。

对房地产市场的直接影响是，淘汰实力不足的开发商，促使房地产行业进行对空置年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。

部分内容简介分析年月日，国务院办公厅转发了建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知。

通知内容之为严格房地产开发信贷条件为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。

对空置年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

分析政策旨在健全房地产市场供应机制，降低银行信贷风险。

对房地产市场的直接影响是，淘汰实力不足的开发商，促使房地产行业进行洗牌，从而降低消费者的购房风险。

此规定，在定程度上将有效抑制开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，今后项目资本金比例达不到等贷款条件的房地产企业将遭遇融资困境。

中国人民银行月日决定，从年月日起再度小幅上调存款准备金率个百分点。

分析这是在月日起提高存款准备金率个百分点后，央行个月内再次实施同样的货币政策手段。

自此，存款准备金率已经达到。

随着宏观经济尤其是固定资产投资的持续过热，金融信贷政策的趋紧将是必然选择，今后也不排除央行采取加息手段控制经济的可能。

金融信贷政策的趋紧，对于资金高度依赖银行信贷的房地产来说，无疑是不利的，必将加速开发企业的优胜劣汰和优化重组以及整个房地产业融资渠道的多元化探索。

月初，中国银监会下发了关于进步加强房地产信贷管理的通知银监发号，要求银行等金融机构进步加强和改进房地产信贷管理。

通知要求，信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知银监办发号有关规定。

资本金比例达不到四证不全等不符合条件的房地产公司，通过信托公司融资的大门正在逐步关闭。

通知明确规定，银行等金融机构要严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为。

各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款三查，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到不含经济适用房四证不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。

合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。

对于囤积土地和房源扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。

防止开发企业利用拆分项目滚动开发等手段套取房地产贷款。

另外，通知要求严控土地储备贷款的发放。

通知要求，各金融机构要注重防范土地储备贷款风险。

各银行业金融机构要认真评估和审慎发放土地储备贷款。

贷款前，要加强对储备土地性质权属关系契约限制开发规划等方面的尽职调查，严格贷款发放条件。

要科学动态地测算和监控土地收储费用，开设专门的托管账户。

警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先归还银行贷款。

要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则，避免土地储备机构盲目圈地盲目批地对贷款造成风险。

虚假按揭等行为也将受到严厉打击。

通知要求，各银行业金融机构要积极开展个人首套住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。

首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，加强对各项权证的完整性有效性审核，防止些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行，严厉打击虚假按揭等套取和诈骗银行贷款的行为。

房地产政策年月日，建设部发布了关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，对国条实施细则的与进行了界定。

各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求。

自年月日起，各城市包括县城，下同年度从月日起计算，下同新审批新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到以上，并将住房套型结构比例分解到具体区域。

套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

分析此次建设部的解释，在的问题上采取了强硬态度，并规定了针对各种违规主体和行为的具体而严厉的查处措施但在的问题上采取了妥协而灵活的办法，实际上是将总量还是项目此项目还是彼项目各项目以下具体占比等问题的决定权下放给了地方城市政府，这对于那些原本不适合建设中小户型的区域和项目以及那些有实力有政府背景的开发商而言无疑是不幸之中的万幸。

年月日，建设部国家发改委工商行政管理总局联合发布了关于进步整顿规范房地产交易秩序的通知，进步强化了对房地产交易秩序的监管力度。

房地产开发企业取得预售许可证后，应当在日内开始销售商品房。

未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购包括认订登记选号等收取预定款等各种形式变相预售商品房。

商品房基本情况销售进度权利状态等预销售信息应及时全面准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。

对房地产企业发布虚假信息炒卖房号捂盘惜售囤积房源等恶意炒作哄抬房价，或者房地产企业纵容雇佣工作人员炒作房价，扰乱市场秩序的，房地产发展改革价格工商管理部门应按各自职责依法从严查处。

严禁将购买的未竣工预售商品房再行转让。

未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。

广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查，杜绝虚假广告和其他违法违规广告。

对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租返本销售的，广告中有关房地产项目名称面积价格用途位置周边环境配套计销售收入按时间合计总成本本开发项目的总成本包括直接费间接费用两部分，其中直接费包括土地费用前期工程费房屋开发费三部分，为万元。

间接费用包括不可预见费管理费财务费用销售费用和开发期税费，为万元。

本项目总成本为万元。

税金营业税及附加营业税及附加按销售收入的计算，预计值为万元。

教育附加费按照直接费计，预计值为万元。

开发期其他税费含印花税等，预测值为万元。

所得税所得税税率为，所得税额销售利润，预计值约为万元。

以上税金合计万元。

项目开发经营利润销售利润销售利润销售总收入开发总成本，预测值为万元。

税后利润税后利润销售利润所得税，预测值为万元。

投资利润率税后投资利润率税后利润总投资表营业利润测算表单位万元项目合计下上下上下上下上销售收入总成本费用土地费用前期工程费房屋开发费不可预见费管理费财务费用销售费用开发期税费税前利润所得税税后利润财务效益综合分析从以上分析得出本项目财务效益较好，项目销售利润万元，税后利润万元。

在折现率为的前提下，全部投资财务内部收益率为，财务内部净现值为万元，投资回收期为年，有较好的经济效益。

当项目全面积销售时，单位面积销售价格达到元平方米时，项目达到盈亏平衡当项目全价出售时，则项目整体销售面积需要达到可售面积的平方米时，项目达到盈亏平衡。

盈亏平衡分析表明，项目能保持盈亏平衡。

敏感性分析也表明该项目有较强的抗风险能力。

因此，从财务评价看，本项目在经济上是可行的。

社会效益评价洛南新区住宅项目的建设，方面可以满足洛阳市房地产市场中的中高档住宅的市场需求，改善洛阳的投资环境，另方面通过项目开发建设推动洛南新区的发展建设，提高城市人居环境，又可为社会提供定的就业机会，具有明显社会效益。

本项目完成后，给国家上缴税额为开发期营业税及其他税费万元企业所得税万元共计税费为万元，对国家财政收入有较大贡献。

项目资金预测资金来源与运用估算在项目开发期的第年，年月到年月，资金来源全部为开发商自有资本金投入。

在达到预售条件后，年月后，项目预售回款可以满足全部资金来源需求。

表资金来源与运用估算表单位万元编号项目合计下上下上下上下上资金来源资本金销售净收入资金运用土地费用前期工程费房屋开发费不可预见费管理费财务费用销售费用开发期税费所得税盈余资金累计盈余资金现金流量分析经测算，主要财务评价指标如下财务内部收益率财务净现值万元贴现率为投资回收期年表项目开发经营期现金流量表单位万元编号项目合计下上下上下上下上现金流入销售收入现金流出土地费用前期工程费房屋开发费不可预见费管理费财务费用销售费用开发期税费所得税净现流量累计净现金流量内部收益率投资回收期不确定性分析盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析，主要计算两个指标整体销售价格销售面积如果项目可售面积平方米全部销售，则单位面积销售价格达到元平方米时，项目总收入与总支出相抵，达到盈亏平衡点。

如果实际销售价格高于此值，则项目盈利如果实际销售价格低于此值，项目亏损。

如果项目以市场预测价格详细价格见报告销售计划部分全价出售，则项目整体销售面积需要达到可售面积的平方米时，项目总收入与总支出相抵，达到盈亏平衡点。

实际销售面积超过这比例，项目盈利实际