【34页】郑州信息大厦项目投资可研报告全文免费阅读、在线看.doc源文档全文在线看

甲级写字楼的状况目前郑州市公认的最好的写字楼有未来大厦润华商务花园裕达国贸大厦河南报业大厦。

我们可从中发现，这些物业已接近甲级写字楼的般标准，基本上可以代表郑州市顶级写字楼的水准。

这类写字楼确实与商住物业相比，进了大步。

可惜数量在郑州实在太少。

从这些物业的进驻客户中，也可发现近年销售情况较好的国的建设发展促进了郑州的投资环境愈加完善良好的区位优势及重要的交通枢纽为写字楼市场的发展奠定了基础。

作为城市经济发展的晴雨表，城市品牌形象的名片，写字楼随着经济的繁荣，城区规模的扩大，将迎来新轮的建设高潮。

目前市场供应现状经过本行实地调查，郑州写字楼市场的现状是部分写字楼的使用功能混杂定位不清，体现现代商务办公的高水准物业较为缺乏，商住型写字楼仍为市场的主流产品。

但商住型写字楼的物业特点，决定了其自身属性仅仅是写字楼发展过程中的过渡产品。

但商住型写字楼的物业特点，决定了其自身属性仅仅是写字楼发展过程中的过渡产品。

目前市场供应现状经过本行实地调查，郑州写字楼市场的现状是部分写字楼的使用功作为城市经济发展的晴雨表，城市品牌形象的名片，写字楼随着经济的繁荣，城区规模的扩大，将迎来新轮的建设高潮。

部分内容简介层，面积共约平方米，分层面积如下楼层建筑面积平方米南，北，南，北，南，北，南，北，平面图见下页平面图显示区大厦写字楼可行性研究分析郑州目前写字楼市场状况郑州近两年的城市化进程的不断加快，老城区的规划改造及郑东新区的建设发展促进了郑州的投资环境愈加完善良好的区位优势及重要的交通枢纽为写字楼市场的发展奠定了基础。

作为城市经济发展的晴雨表，城市品牌形象的名片，写字楼随着经济的繁荣，城区规模的扩大，将迎来新轮的建设高潮。

目前市场供应现状经过本行实地调查，郑州写字楼市场的现状是部分写字楼的使用功能混杂定位不清，体现现代商务办公的高水准物业较为缺乏，商住型写字楼仍为市场的主流产品。

但商住型写字楼的物业特点，决定了其自身属性仅仅是写字楼发展过程中的过渡产品。

近年销售情况较好的国际大厦财富广场数码大厦我们对此三个物业简单分析如下，以窥得郑州市场写字楼的现时供应状况财富广场基本上是住宅型结构，居家式的建筑尺度无法满足商务企业的宽敞明亮的办公要求每户带个小阳台，商务办公的严谨性不够。

电梯数量较少也无法有效配合高效的现代企业需求。

国际大厦较财富广场有进步，完全的商住型结构，电梯配臵及电梯等候大堂设计等开始接近现代写字楼的标准。

但在结构上尚带有住宅的痕迹，对于提高企业形象方面没有起到促进的作用。

数码大厦三个物业中，在结构上研究，最为接近现代写字楼模式。

只不过许多配臵标准尚未达到平均水准，给日常的办公带来不便。

例如电梯数量少公共部分灯光阴暗停车不便等。

以上三个物业，基本上可以代表现时郑州写字楼的发展状况。

据本行调查，客户在日常工作中，反映以下几个较为集中的问题，应该可以说明现时物业的商务缺陷停车位少，停车难等候电梯时间过长更愿意使用中央空调电梯速度太慢大厦外墙尚可，但内部形象不专业，无法提高公司的企业形象内部结构局限，面积需求稍大的企业需要合并数个单元，导致内部结构差，死位较多，影响使用同时也无法满足企业的持续性扩展物业管理较差。

甲级写字楼的状况目前郑州市公认的最好的写字楼有未来大厦润华商务花园裕达国贸大厦河南报业大厦。

我们可从中发现，这些物业已接近甲级写字楼的般标准，基本上可以代表郑州市顶级写字楼的水准。

这类写字楼确实与商住物业相比，进了大步。

可惜数量在郑州实在太少。

从这些物业的进驻客户中，也可发现，外资公司国内著名公司集中进驻的比例比其它商住型物业的非常明显地增多。

例如润华商务花园飞利浦三星等众多外资公司进驻设立办事处未来大厦诺基亚法国达飞船务华为清华同方英美烟草等多家国内外著名公司等进驻。

由客户的需求看，发展到定阶段的企业，已经将公司形象作为成功商务交往的重要因素之。

他们在国内外各大城市的商务办公习惯，在他们挑选办公物业时已明显反映出，商住物业，并不符合他们的办公选址要求。

目前郑州市场上高档写字楼物业稀缺，只有极少数楼宇达到较为优质水准随着郑州市经济的逐步增长，已具有定发展实力和规模的写字楼客户对物业质素的要求将越来越高，香港怡和大厦写字楼发展的世界性趋势从国际写字楼的普遍形式反映目前国际上新建的写字楼，全部采有纯写字楼的形式，甲级标准更是众多客户追求的理想指标。

国际上写字楼的形象，完全向纯粹发展，这也符合商务形象。

国际上，即使是中小企业的发展，也会注重企业形象的建立，以求全方位赢得市场先机。

德国德意志银行大楼法兰克福银行大楼国内大城市的写字楼形式反映目前，国内各大城市的写字楼，虽都存在商住类型的物业，但随着市场的发展，与国外市场的频密交流，再加上商住物业的过渡性质，决定了其退出市场主流的必然。

在目前各大城市的写字楼市场中，最受客户追捧的，仍然是属于甲级写字楼的纯办公物业。

北京国贸中心上海金茂大厦广州中信大厦深圳地王大厦而在深圳最近新建的写字楼中，全部都是纯写字楼物业，也从另角度反映了，市场的发展决定了商住物业最终退出市场的必然。

而且这个趋势，只用了不长的时间，就完成了。

深圳国际商会中心深圳新世界中心基本上，纯粹的写字楼，讲求空间开阔明亮空间自由分隔。

这些是平面结构形式上的表现。

而在北京上海深圳等地的在建写字楼，几乎所有都采用这种形式，以迎合写字楼的发展趋势及客户的需求。

深圳在建甲级写字楼华润中心平面结构深圳联想大厦办公空间深圳地王大厦办公空间办公商务形式演变的必然性在完全公有制经济年代，企业的办公物业，仅仅是工作场所，没有太多的讲究。

这种状况维持了相当长的段时期。

在经济开放年代的初期，批民营企业茁壮成长，也是他们最先拓宽视野，与国内外企业不断加流，不断学习。

企业的办公物业，开始由完全的工作场所逐渐转向带有社交性质的办公空间。

但受限于企业的发展规模，经济实力，以及国内的市场情况，更多的企业处于创业阶段，亦商亦住的办公物业成为了符合市场发展的阶段性产物。

而在经济开放的年代，尤其是中国加入后，经济不断腾飞，企业不断发展与壮大，面对激烈的国内外市场竞争时，企业已识意到企业形象对他们赢得市场先机的重要性。

企业对办公物业的选择，除具备完全办公功能，实现日常商务社交外，更关注办公物业对企业形象的影响，也即转向精神层面的追求了。

因为这是市场发展的必然结果。

以上写字楼物业类型的发展痕迹，与市场的开放程度经济的发展水平密切相关，因此，商住型的办公物业，注定是种过渡性的产大厦领先市场的持续性优势本项目的整体优势本项目地处郑州市行政区，地理位臵优越，具有先天的区位优势，是城市规划北移东扩的重点发展区域，前景良好。

本项目位于花园路北段，距北环立交桥仅数百米，临近农业路文化路经三路等主要干道，并处于区域规划的交通网络的主干道线路上，公交系统完善便利项目所处的花园路对外交通同样方便快捷，并占据郑州市北大门的有利地势，为沿线物业带来最有力最持久的利好消息宽敞明亮的现代办公空间，体现活力专业与效率。

本项目是目前推向市场的最高档写字楼，不但填补了该档次写字楼的市场空白点，成为未来新的标志性建筑而且将办公模式的新概念引入市场，势必引领定时期内写字楼开发的标准和走向本项目周边环境优美北向立交桥周围为规划的生态绿化广场，视野开阔，具有天然的景观优势本项目各朝向景观良好，视野开阔所处位臵紧临花园路和北环立交，利于项目的宣传及推广开发商对于本项目的高标准高档次的规划设计要求，将是项目成功的有力保证。

本项目的细部优势层高层高是衡量物业档次的重要标准之，而且是办公环境舒适程度的体现。

所以，层高是客户挑选物业的重要考虑因素之。

国际甲级写字楼的层高吊顶后主要集中在之间。

本项目层高在建筑工程上采用大板结构，提高了楼层净高达到米，又可降低使用能耗。

走廊宽走廊宽的舒适度在销售过程中能给予客户楼宇内部环境的良好感觉，本项目的走廊宽度为米，有利于楼盘档次的建设，也是未来客户心目中甲级写字楼的评判标准之。

外立面设计目前甲级写字楼多数采用玻璃幕墙铝板石材相结合的形式，本项目外墙装饰材料方面，突破传统采用了金属漆，并配合热反射镀膜落地玻璃，迎合了生态发展的世界潮流。

使用率楼层使用率也是写字楼客户比较关注的方面的使用率是客户的心理线。

甲级写字楼使用率的标准为七成或以上，建筑结构方面应注意在合理范围内尽量减少梁柱截面积建筑平面要力求方正公用工程部分科学设计，减少对有效空间的占用，提高单元内的使用率，充分体现了建筑结构设计的科学性，为客户带来物业的超值享受。

项目的生态表现项目空调系统采用的空调盘管新风系统，可常年提供过滤调节后的清洁舒适的新鲜空气，为大厦内部创造了良好的健康办公环境。

对于改善商业办公楼宇内部空气质量有效调节人们的精神状态，有积极的作用大厦前庭为平方米的大型生态广场，为用户提供了舒适的共享空间，增添了项目的人文与绿色气息。

停车位共个停车位，数量充足，符合现代商务办公需求。

傲视郑州顶级写字楼电梯数部德国原装德森高速电梯，符合高效的商务办公要求。

高档写字楼具有较大的升值空间从长远发展趋势看，随着郑州市未来经济水平的发展，新建写字楼建设标准较高，良好的质价比将成为吸引客户的重要因素之，高档写字楼因此拥有较大发展空间高档甲级写字楼顺应时代发展趋势，能够满足新经济时代人们对于物业形象和内部功能的要求在政府大力扶持下，北移东扩所形成的区域将成为房地产市场的投资热点，未来该规划区域所拥有的城市环境决定着区内写字楼项目必须具有前瞻性眼光以免很快被淘汰。

本项目坚持高档写字楼的定位基础，