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区域性商业中心研究结论根据对区域性商业中心的研究，有如下结论万辐射人口能支撑万平方米区域性商业中心主要满足区域内人们的生活需求物业形态以大卖场商业街的形式经营业态集购物餐饮娱乐休闲为体的多业态组合五项目产品方向判断项目分析对项目的优势劣势机会威胁的全面评估称为分析。

它是对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目存在的优势机会，劣势威胁。

白的机会和开发前景。

通过上述楼盘的开发，该地块所处区域土地开发正逐步进入成熟期，住宅的品质和售价正逐步上升，为该地块的开发提供了较好的市场契机。

四区域商业环境及区域性商业中心研究结论区域商业环境描述郑汴路西接东西大街后到达郑州城市核心商业区二七广场，郑汴东路为物流类商业集中区，东西大街的成功改造也形成了较好的商业氛围，商业延续性非常有利本项目周边虽然临近城市中心商圈，但社区商业量能明显不足，且层次不高，多以临街铺位和小型社区配套设施的形式存在。

该区域内缺乏商业配套设施，区域商业大卖场和休闲娱乐餐饮商业街空白，而周边已开发商品房规模逐步加大，大量的该区域内缺乏商业配套设施，区域商业大卖场和休闲娱乐餐饮商业街空白，而周边已开发商品房规模逐步加大，大量的新增居住人口急需商业生活配套服务，为本案提供了填补商业市场空续性非常有利本项目周边虽然临近城市中心商圈，但社区商业量能明显不足，且层次不高，多以临街铺位和四区域商业环境及区域性商业中心研究结论区域商业环境描述郑汴路西接东西大街后到达郑州城市核心商业区二七广场，郑汴东路为物流类商业集中区，东西大街的成功改造也形成了较好的商业氛围，商业延部分内容简介街虽然开发了大量小户型产品，但小户型供应量仍显不足，并且中等户型平方米的供应量明显偏低，本项目应该在户型配比上进行合理配置。

通过上述楼盘的开发，该地块所处区域土地开发正逐步进入成熟期，住宅的品质和售价正逐步上升，为该地块的开发提供了较好的市场契机。

四区域商业环境及区域性商业中心研究结论区域商业环境描述郑汴路西接东西大街后到达郑州城市核心商业区二七广场，郑汴东路为物流类商业集中区，东西大街的成功改造也形成了较好的商业氛围，商业延续性非常有利本项目周边虽然临近城市中心商圈，但社区商业量能明显不足，且层次不高，多以临街铺位和小型社区配套设施的形式存在。

该区域内缺乏商业配套设施，区域商业大卖场和休闲娱乐餐饮商业街空白，而周边已开发商品房规模逐步加大，大量的新增居住人口急需商业生活配套服务，为本案提供了填补商业市场空白的机会和开发前景。

目前区域内临街商铺租金集中在元平方米月，东侧建材专业市场租金水平在元平方米月，租金水平较高。

区域商业经营业态分析郑汴路段商业业态分布老紫荆山路业态比例业态比例银行干洗药房咖啡美容美发浴场小型超市茶社西点鞋店餐饮烟酒通讯网吧影像电动车店建材家居服装广告打印东明路段商业业态分布陇海路金水路业态比例业态比例银行干洗药房咖啡美容美发浴场小型超市茶社西点鞋店餐饮烟酒通讯网吧影像电动车店建材家居服装广告打印总结郑汴路生活配套商业仅占，而受到建材市场的引导，建材类商业和广告打印占到东明路生活配套占，生活配套结构优于郑汴路传统生活区商业配套中的最为活跃的餐饮娱乐购物等业态的比重非常小甚至缺失，不能满足区域内日常生活的需求，也为区域内生活型商业的开发带来机会。

郑州区域商业中心规划郑州市目前的商业规划可以总结为四条主线，分别为三大商业中心二七商圈碧沙岗商圈郑东新区商圈三大物流园区圃田现代物流园区编组站物流园区航空港物流园区个区域性商业中心个商品交易园区其中本项目所在位置为政府规划的个区域性商业中心选址之。

按照规划中的定义，区域性商业中心是指商业中度聚集，商业服务功能比较完善，般位于居民聚居区商务聚集地和公共交通集散地。

零售商业网点设置以个大型综合超市个大中型百货店和若干个专业店专卖店及有定规模的餐饮服务网点为宜以服务于本区域居民消费为主，兼有定的集聚辐射功能。

服务范围至平方公里，服务人口万至万。

区域性商业中心研究结论根据对区域性商业中心的研究，有如下结论万辐射人口能支撑万平方米区域性商业中心主要满足区域内人们的生活需求物业形态以大卖场商业街的形式经营业态集购物餐饮娱乐休闲为体的多业态组合五项目产品方向判断项目分析对项目的优势劣势机会威胁的全面评估称为分析。

它是对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目存在的优势机会，劣势威胁。

优势分析处在城市核心区域，人气旺盛，配套完善三面临干道，交通便利，商业潜力大地块规则，易于规划区域认知度高地价适中宇通品牌带来的支撑劣势分析临郑汴路三栋多层住宅拆迁成本高有部分土地租赁期未满，带来定的拆迁成本和拆迁时间不确定外部机会分析郑汴路的商业沿袭和连续性带来商业物业发展的空间和环境支撑区域生活类商业配套不足带来商业开发机会区域环境和配套支撑高层小高层住宅的开发外部威胁分析区域内住宅供应比较旺盛，产品同质化带来激烈竞争，同时金水东路项目和未来大道打通带来的土地供应也将加剧区域内住宅市场的竞争区域性商业中心空白被提前填补项目产品方向判断在以上对区域环境区域住宅市场区域商业环境分析的基础上，结合项目分析的结果，对本项目的产品初步判断两个方向方案高层住宅临街商业方案二区域性商业中心高层公寓经济技术指标方案高层住宅临街商业经济技术指标项目单位数量备注地上总建筑面积平方米高层住宅面积平方米商业面积平方米人防及配套用房平方米地下车库平方米个车库户数户户均平方米容积率方案二区域性商业中心高层公寓经济技术指标项目单位数量备注地上总建筑面积平方米大卖场面积平方米商业街面积平方米公寓建筑面积平方米人防及配套用房平方米地下车库平方米个车库，可售个容积率销售价格判断方案高层住宅临街商业根据市场调查结果，结合在售个案销售价格，计划本项目年开始预售，预计项目高层住宅销售均价元，商业销售均价元平方米，车库销售价格万元个。

方案二区域性商业中心高层公寓根据市场调查结果，结合在售个案销售价格及区域租金水平，计划本项目年初开始预售，预计高层住宅销售均价元，车库销售价格万元个。

项目周边市场租金普遍在元月元月之间，按照年静态回收期推算，销售价应在之间，结合本项目的规划特点和地块价值研判，预计项目临街两商业售价在元，商公寓的开发方向带来的利润及利润率均比高层住宅临街商业方向大，且投资成本相对小。

因此，建议本地块的开发方向为区域性商业中心高层公寓方向。

建议由于适合建设区域性商业中心的城市区域空白正在被加速填补，且由于商业地产项目受到商业容量的限制，存在占领先机的问题，建议本项目应加快进度，迅速占领本区域商业空白，奠定区域性商业中心地位由于现存拆迁问题尤其是燃气具市场的租期还有数年，最终不论选择何种开发方向，建议拆迁工作早日进行建议针对区域性商业中心的前期研究和论证工作提前开展。

附表方案高层住宅临街商业投资估算表序号内容合计万元单价元面积楼面价权重备注土地费用合计土地出让费用契税土地出让费用二前期费用合计勘探及设计费合计地质勘探文物勘探占地面积总规设计含建筑方案设计元施工图设计元园林景观设计元职能部门收费合计人防建设费元市政设施配套费元绿化费元墙改基金元招标代理及标底编制费工程造价定额劳保费工程造价抗震审查费避雷工程造价预算编制费工程造价质量监督费工程造价招标管理费工程造价农民工押金工程造价监理费工程造价三通平费合计临时用水临时用电临时用路场地拆迁平整其他费用合计围墙建设三综合配套建设费用合计给排水工程元供配电工程含变压器区外元供气工程元户供暖工程元东区弱电工程元道路绿化照明环境大门四建筑安装工程费用合计商业装修高层住宅层以上电梯地下车库人防商业建筑五直接开发成本合计六管理费用直接开发成本七销售费用销售收入八不可预见费用直接开发成本九营业税预交所得税土地增值税销售收入十财务费用十间接开发成本合计十二总投资成本合计所得税后十三说明本投资成本估算是初步估算，最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过的规划为准，届时将据实调整总投资成本农民工押金在工程结束后可退还开发商供气工程和供暖工程费用实际为购房者支付，开发商垫付土地成本暂按万元亩测算。

本测算已考虑到投入资金的时间价值。

绿都置业郑汴路项目经济效益分析表高层住宅临街商业序号内容合计万元单价元面积销售均价备注项目销售收入合计多层住宅销售收入高层住宅销售收入车库销售收入沿街商业销售收入商业销售收入二项目其他收入合计农民工押金退还供气工程费用回收供暖工程费用回收三项目总收入合计四利润五投资利润率绿都置业郑汴路项目指标说明高层住宅临街商业相关说明方案住宅沿东明路商业为万平米沿未来路郑汴路商业为万平米住宅项目容积率为建筑面积为万平米人防万平米共有户地下车库为万平米共个可销售地上总建筑面积万平米容积率附表二方案二区域性商业中心公寓可售商业及公寓投资估算表序号内容合计万元单价元面积楼面价权重备注土地费用合计土地出让费用契税土地出让费用二前期费用合计勘探及设计费合计地质勘探文物勘探占地面积总规设计含建筑方案设计元施工图设计元园林景观设计元职能部门收费合计人防建设费元市政设施配套费元绿化费元墙改基金元招标代理及标底编制费工程造价定额劳保费工程造价抗震审查费避雷工程造价预算编制费工程造价质量监督费工程造价招标管理费工程造价农民工押金工程造价监理费工程造价三通平费合计临时用水临时用电临时用路场地拆迁平整其他费用合计围墙建设三综合配套建设费用合计给排水工