【ND124页】酒店项目前期市场调研投资可研报告全文免费阅读、在线看.doc文档热门下载

预计在未来五年间，年北京奥运会和年上海世博会的市场推动下，上海的高档客房需求将面临较大的上升空间，特别是三星级以上的高档酒店投资额大，技术及管理水平要求高，而这正是酒店投资商抓住这次机遇，获得可观的投资回报的良好市场契机。

因此，随着上海高档酒店业市场的看好，上海越来越成为国际酒店管理集团进入中国的桥头堡。

同时，上海良好的投资环境及旅游市场也吸引了越来越多的国内外客商及游人。

受上海日趋升温的旅游及酒店业吸引例人口情况根据人口及劳动力情况调查，全区户籍人口截止年为万人，比上年末增长。

五星级酒店酒店服务式公寓三星以下及经济型快捷酒店五星级酒店四星级酒店三星以下及经济型快捷酒店酒店服务式公寓本项目所在地交通运输状况分析项目距离机场火车站公里车程参照目的地车程分钟虹桥机场分钟浦东机场分钟虹桥开发区分钟人民广场分钟赛道分钟南京路分钟金融区分钟参考车程视具体交通情况而定资料来源铁路及航空年均客流量上海年度客流量统计万人次年份年客流总数铁路公路水路航空资料来源上海统计年鉴项目区域内交通情况本项目交通十分便利，由铁路客运专线上海总站航空港滋悬浮机场快线城市轨道交通地面公共交通五大层次的虹桥交通枢纽组成。

本项目所在市区人口及劳动力情况项目区域内户籍人口数量及增减比例人口情况根据人口及劳动力情况调查，共交通五大层次的虹桥交通枢纽组成。

本项目所在市区人口及劳动力情况项目区域内户籍人口数量及增减比航空年均客流量上海年度客流量统计万人次年份年客流总数铁路公路水路航空资料来源上海统计年鉴项目区站公里车程参照目的地车程分钟虹桥机场分钟浦东机场分钟虹桥开发区分钟人民广场分钟赛道分钟南京路分钟金融区分钟参考车程视具体交通情况而定资料来源铁路及部分内容简介三星以下经济型快捷酒店家酒店服务式公寓家资料来源凯莱集团信息资料库与上海南京路，外滩区域酒店相比，本区域内酒店的地理位置大多集中在闹市区域，分布相对集中，设施设备的使用时间也相对较长，季节抽样促销价格卖价也相对偏低这是由于当地尚无硬件齐全设施先进的高星级酒店产品而形成的区域状况四星级酒店五星级酒店酒店服务式公寓三星以下及经济型快捷酒店五星级酒店四星级酒店三星以下及经济型快捷酒店酒店服务式公寓本项目所在地交通运输状况分析项目距离机场火车站公里车程参照目的地车程分钟虹桥机场分钟浦东机场分钟虹桥开发区分钟人民广场分钟赛道分钟南京路分钟金融区分钟参考车程视具体交通情况而定资料来源铁路及航空年均客流量上海年度客流量统计万人次年份年客流总数铁路公路水路航空资料来源上海统计年鉴项目区域内交通情况本项目交通十分便利，由铁路客运专线上海总站航空港滋悬浮机场快线城市轨道交通地面公共交通五大层次的虹桥交通枢纽组成。

本项目所在市区人口及劳动力情况项目区域内户籍人口数量及增减比例人口情况根据人口及劳动力情况调查，全区户籍人口截止年为万人，比上年末增长。

其中项目所在区年劳动力平均工资元。

项目区域内居民年平均收入及年平均消费水平对比项目农民人均纯收入城镇居民人均可支配收入全市居民人均消费支出元项目农村城镇资料来源上海统计年鉴年人均消费支出较年同比增长，已实现连续年保持增长率超过，这良好势头充分证明项目所在地区的良好商业前景和稳步发展的消费趋向。

项目所在地旅游状况分析旅游业状况及未来发展形势在年到来前的年中，上海将凭借举办世博会的历史机遇，把上海的旅游业打造成申城现代服务业的主体产业和国民经济的动力型产业。

据悉，为了实现这战略新定位，到年，上海计划实现旅游总收入亿元人民币，接待入境游客超过万人次，实现旅游外汇收入亿美元，争取使旅游业增加值占上海的，将上海初步建成世界著名旅游城市。

未来上海旅游行业的发展趋势将本着中心城区旅游要向都市观光产品和旅游特色街区发展，市郊旅游要向休闲度假基地方向进军，充分发挥旅游的社会功能，重点扶持和发展申城农业旅游，为此新近发布了上海乡村集聚旅游发展三年行动计划，年内首先实现百万人次游市郊，到年达到万人次游郊区的目标。

酒店业发展状况分析上海市现有各类星级酒店家，客房总数万间套。

以年为例，上海接待入境旅游人数由年的万人次增长到万人次，如按每人次住宿两夜计，年上海接待入境旅游者的客房需求为万间夜，比年增加约万间夜。

预计在未来五年间，年北京奥运会和年上海世博会的市场推动下，上海的高档客房需求将面临较大的上升空间，特别是三星级以上的高档酒店投资额大，技术及管理水平要求高，而这正是酒店投资商抓住这次机遇，获得可观的投资回报的良好市场契机。

因此，随着上海高档酒店业市场的看好，上海越来越成为国际酒店管理集团进入中国的桥头堡。

同时，上海良好的投资环境及旅游市场也吸引了越来越多的国内外客商及游人。

受上海日趋升温的旅游及酒店业吸引，目前已有多家国内外知名酒店集团纷纷宣布在上海增资，全球个著名的国际酒店管理集团如今已悉数入沪。

据数据显示年上海全市家星级饭店实现的利润，有半集中在近家由国际管理集团经营的饭店这近家饭店人均年利润达万元人民币，是其它饭店平均水平的倍多。

这系列的数字不断鼓舞着国际酒店管理集团进入中国上海的步伐。

客源分析年月旅游入境人数对比年月旅游入境人数停留天数对比年度累计与年度同比增长总计过夜人数外国人香港同胞澳门同胞台湾同胞资料来源上海统计年鉴年月入境旅游人数来源细分年月入境旅游人数来源细分单位人月份总计亚洲欧洲美洲其他月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十月资料来源上海统计年鉴年月入境旅游客源分析表明过夜游客人数约万人次欧美及外国客约万人次港澳同胞约万人次台湾同胞约万人次以上数据较年同期增长，这增长势头自年开始保持至今，且步伐仍在加快。

从这角度可以体现上海旅游产业客源市场的良好前景。

年月接待国际旅游者人数项目年年过夜人数人人天数人天过夜人数人人天数人天合计外国人台湾同胞港澳同胞资料来源上海统计年鉴年接待国际旅游者人数对比图表外国人台湾同胞港澳同胞年年年接待国际旅游者人天数对比图表外国人台湾同胞港澳同胞年年旅游经济分析代表年份国际旅游外汇收入增减分析年本市国际旅游外汇收入亿美元，同比增长。

年本市预计外汇收入将突破亿美元，同比增长幅度继续保持在以上。

代表年份旅游业收入构成情况分析根据对旅游行业中旅行社星级饭店旅游景区旅游车船公司等旅游企业相关资料统计，年总体情况，上海市旅游企业年营业收入达亿元。

其中旅行社共实现营业收入亿元，比上年增长。

年星级饭店共实现营业收入亿元，比上年增长。

地区旅游市场年接待过夜旅游人数单位人来沪国际旅游者人数万人次外国人港澳同胞台湾同胞国内旅游者来沪人数万人次外省市来沪旅游人数万人次本市市民在本地旅游人数万人次平均每日到沪旅游者流量万人次来沪旅游者平均逗留天数天人同比增长率资料来源上海统计年鉴周边市场同级同类酒店竞争对手经营状况分析详见个案调研资料，信息来源凯莱集团信息资料库万豪虹桥酒店酒店年月开业星级电话座落地点长宁区虹桥路号报价管酒店在淡季可以覆盖四星级酒店客源做为市场补充。

宴会设施，大多数酒店都具备约平方米以上可拆分宴会设施功能。

餐饮状况，均具有三个以上餐厅，至少个异国风味餐厅。

配套娱乐设施配套齐全，但项目地域商务酒店居多，缺少以度假型产品为特色的酒店。

二市场定位吸纳目标功能定位及管理模式定位建议酒店项目整体市场定位建议项目定位依据市场调研资料为前提，针对项目区域配套酒店的空缺目前虹桥国际商务园内尚无高星级酒店，针对商务旅行者的住宿休闲设施呈现市场空白结合本项目地理位置充分利用资源环境及商务氛围项目所在周边地块商住情况良好，项目区域商务氛围已成熟开发区内缺乏大型会议场所和多功能宴会会议设施缺少餐饮，娱乐及休闲场所，同时，区域内企业宴请会议，家庭休闲等消费需求缺乏硬件设施精良地理位置优越并能够提供高标准服务的具有特色经营理念的餐饮休闲娱乐的全方位综合休闲服务场所做为临近虹桥机场和公路交通枢纽的重要区域，项目临近苏州河，生态公园，酒店优越的地理位置是市区西部旅游休闲自驾车休闲客源短途旅行和休闲的首选场所。

综合考虑地域特点及人文及生活习惯对于配套设施，尽量考虑综合地域及文化为背景，特色经营。

有特色有亮点有市场。

参考国家五星级酒店硬件设施评星级规范既融汇国家星级酒店规定的高档硬件设施，并以完善的娱乐休闲配套，加之国际标准化管理理念。

定位思路超前和预留可持续发展的空间定位超前，设计超前，选材超前，管理理念超前，使酒店在未来年甚至更长久的时间内立于不败之地。

消费客人的感受及日后管理的规范需求对于客人舒适的，温馨的，高雅的酒店，客人享受到的是亲情化家居化，人性化服务对于酒店高效运作管理基础，有利能源和成本控制，便于维护保养，方便更新换代业主投资与回报收益的平衡最佳方案基于上述我们认为，目前及未来项目地块酒店市场呈当地空白，旦抓住这契机，建设间顶级的综合的，兼商务会议，休闲景观于身，既能够为项目区域客户提供全方位综合服务的场所，又能针对市区方向辐射区域吸引客源，必将在上海西部近郊的同行业内独树帜，引领当地的服务企业新的发展方向。

酒店项目整体星级与产品定位建议五星级城市度假酒店。

突出以商务客人为基础，配以度假型酒店娱乐休闲特色五星级酒店硬件设施，突出完善的商务配套和会议多功能以及休闲度假娱乐设施建筑主体突出度假风格，欧式装修设计独具匠心，融中西方及地域文化设计经典于体，注重园林景观水景及灯光烘托国际标准高品质酒店管理公司管理，突出品牌，彰显提升酒店的品质酒店项目市场定位身份与尊贵的标志项目酒店定位为成功人士都市新贵和商务人士的社交中心。

物超所值享受的标志项目酒店定位为具备流设施档次服务质