对成都乃至全国的特定群体的置业消费投资倾向的吸附能力较强，并形成独特的区域认知和市场基础。目前，养老休闲度假是成都及国内其他城市偏高端客群在都江堰青城山片区的主要置业动机。此外，基于资源优势的商务活动和基于行情预期的投资行为，也开始逐步升温。目前都江堰房地产发展基本分为都江堰市区板块西区板块省道板块青城前山板块青城后山板块此五大板块。成灌客运快速铁路将作为都江堰市出境主动脉连通全国通过五纵，都江堰主干线将融入大成都，缩短与中心城区的距离五横主干线将连通都江堰河西河东，促进两岸人流物流经济的流通带旅游路网将提升龙门山系旅游产业的上档升级和对外形象，全面促进都江堰青城山旅游经济的复苏发展。发展规划城市性质旅游城市主导城市未来发展方向。以世界文化自然遗产为特色的国际休闲度假旅游城市，国家历史文化名城，灾后重建典范城市。方向。以世界文化自然遗产为特色的国际休闲度假旅游城市，国家历史文化名城，灾后重建典范城市。形象，全面促进都江堰青城山旅游经济的复苏发展。动脉连通全国通过五纵，都江堰主干线将融入大成都，缩短与中心城区的距离五横主干线将连通都江堰河西河东，促进两岸人流物流经济的流通带旅游路网将提升龙门山系旅游产业的上档升级和对外部分内容简介路主骨架。五纵即成灌高速成灌老路成灌快速路沙西线延伸线成郫灌干道大道都江堰段成青旅游快速通道五横即彭青路蒲中路外二环二环路环路轨即成灌客运快速铁路带即龙门山旅游产业带路网。成灌客运快速铁路将作为都江堰市出境主动脉连通全国通过五纵，都江堰主干线将融入大成都，缩短与中心城区的距离五横主干线将连通都江堰河西河东，促进两岸人流物流经济的流通带旅游路网将提升龙门山系旅游产业的上档升级和对外形象，全面促进都江堰青城山旅游经济的复苏发展。发展规划城市性质旅游城市主导城市未来发展方向。以世界文化自然遗产为特色的国际休闲度假旅游城市，国家历史文化名城，灾后重建典范城市。城市职能国际度假旅游目的地城市，成都重要卫星城市之。以都江堰青城山为品牌的国家级历史文化名城，世界自然文化遗产地。以独特山水田林堰城为自然人文特色的国际休闲度假目的地城市。承接成都平原向川西地区辐射与带动的区域交通枢纽城市与服务中心城市。大成都都市圈内实现城乡统筹的宜居宜业生态安全的综合型新城之。城市人口规模人口整体规模将达到中型城市基本水平。近期，至年，城市规划人口万。远期，至年，城市规划人口万。城市用地规模城市用地将主要向东南方向进行大力拓展。近期，至年，规划城市建设用地，人均建设用地。远期，至年，规划城市建设用地，人均建设用地。房地产商域网海量房地产资料下载区域房地产市场研究都江堰房地产市场发展概况都江堰因相对强势的山水资源和亘古传承的文脉特征，对成都乃至全国的特定群体的置业消费投资倾向的吸附能力较强，并形成独特的区域认知和市场基础。目前，养老休闲度假是成都及国内其他城市偏高端客群在都江堰青城山片区的主要置业动机。此外，基于资源优势的商务活动和基于行情预期的投资行为，也开始逐步升温。目前都江堰房地产发展基本分为都江堰市区板块西区板块省道板块青城前山板块青城后山板块此五大板块。都江堰房地产板块格局示意图房地产商域网海量房地产资料下载青城山区域房地产发展格局青城山区域板块概述青城山区域房地产的发展主要被划分为三个板块以中兴镇为中心，沿省道方向发展的省道板块，依托青城山景区为发展方向的位于青城山镇的青城前板块和位于大观镇的青城山后山板块。青城山省道板块蓄势待发价值洼地零散双刃剑。年在都江堰当局的规划指引下，沿线块依靠快速通道的交通优势和丰富的土地储备开始被全面激活，众多开发商纷纷进驻拿地如新锐珠江，板块开发开始进入准备蓄势阶段。进入年由于受地震影响，多数开发商推迟了项目面试时间，目前仅珠江天生墅项目面世。沿线商业配套主要为乡镇集市，较为低端，几乎没有中高端商业项目开发。目标客群成都中偏高端客群为主。产品形态总价控制较为严格的联排别墅产品。代表项目珠江逸景天生墅住宅。青城山区域板块分布示意图房地产商域网海量房地产资料下载青城前山板块多强林立激烈博弈品牌开发产品形态丰富。青城山前山板块直为青城山区域的主要房地产开发板块，随着环山渠内可供开发用地的不足，目前板块房地产开发主要集中在前山门的省道两侧，为青城山区域房地产开发的主战场，沿线多强林立置信大连亿达龙湖中铁泰达等，并且均进入市场销售阶段，市场博弈激烈。目前上善栖临省道有左右的偏高端休闲类商业面世，主要经营业态为茶楼会所中高端餐饮等。目标客群成都及其他省市中偏高端偏高端客群为主。产品形态低层院落联排别墅为主住宅，商业综合楼商业。代表项目青城山房住宅上善会商业泰达上青城住宅商业商务青城后山板块国际化高端开发接近尾声。青城后山以其丰富私密的自然资源成为板块开发的驱动力吸引了大量的高端客户并且板块开发物业，已经逐渐摆脱了传统青城山项目川西民居的市场形象，更多的向国际化靠拢，如高山流水的欧式风情高尔国际的高尔夫特色。但由于后山为自然保护区，可供开发用地较少，目前开发项目较少。而后山商业开发主要是依附于高尔夫的酒店会所休闲类商业业态，商业开发项目较少。目标客群全国偏高端客群。产品形态偏高端独栋双拼别墅为主。代表项目逸岭锦江住宅。房地产商域网海量房地产资料下载本案所在版块竞争项目研究版块市场整体状况本案所在版块大牌开发商云集，开发方向均以休闲度假别墅为主，商业地产开发较为滞后，住宅类物业有向顶级高端物业发展的趋势。目前本版块住宅类楼盘销售价格集中在元平米元平米之间，其中部分独栋别墅价格已达到元平米。周边竞争项目研究本案位于聚青路南侧，紧邻大道，成灌高速路以西，距青城前山山门约公里，距成灌高铁终点站公里，步行分钟内可以到达高铁站出口，项目对面为泰达上青城项目，南面公里左右为占地亩的香颂湖国际社区。另本案所在青城前山板块内更是有上善栖，小院青城，青城山房，芙蓉青城等诸多知名大盘聚集。项目不仅交通到达条件优越，且项目周边进驻的大型楼盘均获得较好的市场反响。目标项目与竞争楼盘的位置关系图中信云栖谷项目名称云栖谷开发商中信地产项目地址都江堰市都江堰市青城山镇房地产商域网海量房地产资料下载占地面积期建筑面积绿化率容积率物业形态独栋叠拼面积区间期户数用地面积征地成本元平方米拆迁成本元平方米建设成本元平方米合计万元道路用地配套用地街头绿地合计成本降低的可能国有企业单位的拆迁成本成本估算过程中，征地拆迁费用约占总成本的，其对总投资成本有着很大的影响。考虑到此次调查的方式以及计算的依据，征地费和农居民拆迁补偿费变化的弹性不大，但国有企事业单位的拆迁成本存在着很大的变数。报告是以国有企事业单位均为划拨用地为基础进行的估算，而实际中可能存在些单位的用地是租用的集体土地，则相应的减少土地及区位的补偿费用同时些企业已经破产或停产，其相应的补偿费用在实际操作过程中也可能减少。对于国有企事业单位拆迁成本可能的减少，报告通过比较异地安置的标准进行估算。例如入住大兴工业区每亩地约要万元，包括土地出让金。重建厂房等费用按原建筑面积乘以元平方米进行估算，再通过原容积率进行折算，则重建厂房每亩地约要万元。如果采用这种方式，则拆迁补偿费用每亩大概需要万元，比报告采用的每亩万元减少了万元，总投资成本减少约万，相应的减小了资金缺口，增加了项目经济效益的可行性。基础设施的建设成本该项目和庞各庄镇幸福村土地级开发项目紧紧靠在起，因此项目区基础设施建设中除道路建设外的其它各项都可以受到民生村项目基础设施建设的辐射，报告中采用的估算标准元平方米会大大降低，初步估算可以降到元平方米的水平。总投资成本可以减少约为万元，从而相应减小资金缺口，增加项目经济效益的可行性。收益增加的可能由于本次测算的基准期日与项目完工出让期日时间上的差距较长，加以交易方式交易情况等众多不确定因素的影响，成交价格与评估价值有定的变化空间，另根据本报告第三四章节的分析，土地转让价格近期会稳中略升，因此考虑项目区周边房地产销售状况及未来发展潜力，粗略估算本项目住宅用地的增值空间为，因此可增加收益为万元。资金缺口平衡分析在综合考虑了各种可能的因素后，项目综合收益为万元，项目总成本降为万元。从静态的角度分析，项目纯收益约为万元，认为项目在财务上可行。从动态的角度分析，项目财务净现值约为万元，鉴于此项目性质为土地级开发，社会效益环境效益显著，对周边经济发展辐射作用强，建议有关政府部门给予定财政支持用于项目区基础设施建设。第八章风险分析项目主要风险因素识别成本风险分析征地拆迁成本的不确定性本项目征地补偿费的单价是严格按照国家和政府的法律法规以及政府的相关规章，结合项目所在区的区位因素制定出来的，具有实际可操作性。但由于项目拆迁补偿的统计数据没有进行核实，项目征地拆迁补偿总费用的准确性来源于项目统计数据的准确性方面，存在定的误差和风险。基础设施建设的不确定性因本项目的市政方案尚未设计出来，本报告中只是按定的经验数值进行的估算，故基础设施建设费具有很大的不确定性，该部分也是项目运作需重点管理和注意的部分。出让面积的不确定性本项目规划中综合用地如学校社会停车场等在本文中考虑为非出让用地，无土地收益。实际操作过程中，通过租售和收取定的管理费用也可能获得定的收益。收益风险分析本次土地转让价值测算的基准日为五月二十日，而土地的上市时间在年以后，持续两年，随着经济政策市场等因素的影响，地价在未来的三年内出现波动的可能性很大，这将极大影响土地收益的大小。投资环境风险近几年北京市房地产市场是否存在泡沫的争论直继续，北京房地产价格路上升，市场前景仍然有很多不确定因素，