走向，青岛中央商务区将以东部商务区为主中于东经北纬，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为平方公里，其中市区市南市北四方李沧崂山城阳黄岛等七区为平方公里，所辖胶州即墨平度胶南莱西等五市为平方公里。年末全市总人口万人，其中市区万人，所辖五市县级万人。青岛市是中国东部重要的经济中心城市沿海开放城市和港口城市，是国家计划单列和国家级旅游城市，也是中国北京年奥运会唯的伙伴城市，同时是中国个国际会议城市之和中国最佳人文居住城市之与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。有利于促进青岛市楼宇经济的发展，带动周边商业的繁荣所谓楼宇经济，是指建筑所能带来的经济效益。据统计，在座楼宇所能带来的全部收益中，建设成本占，运营成本占，而其余的现金流全部产生于办公过程。楼宇经济是种隐藏在商用楼宇中的经济形态，以商务楼为载体，通过招商引资，开发出租楼宇引进商务企业，从而引进税源，带动区域经济发展。也就是说，楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，而且在使用过程中同样可以载体，通过招商引资，开发出租楼宇引进商务企业，从而引进税源，带动区域经济发展。也就是说，楼宇其余的现金流全部产生于办公过程。建筑所能带来的经济效益。据统计，在座楼宇所能带来的全部收益中，建设成本占，运营成本占，而部分内容简介为总部聚集地，预期全区楼宇企业总数达到万家，总部型企业达到家。因此，青岛国际贸易中心的建设，有利于提高城市稀缺土地的集约利用率，发挥企业的集聚效应，符合青岛市发展楼宇经济的规划。有利于促进青岛市楼宇经济的发展，带动周边商业的繁荣所谓楼宇经济，是指建筑所能带来的经济效益。据统计，在座楼宇所能带来的全部收益中，建设成本占，运营成本占，而其余的现金流全部产生于办公过程。楼宇经济是种隐藏在商用楼宇中的经济形态，以商务楼为载体，通过招商引资，开发出租楼宇引进商务企业，从而引进税源，带动区域经济发展。也就是说，楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。拟建的青岛国际贸易中心集写字楼酒店商业公寓等于体，可以迅速在此聚集大量的人流物流和信息流，增强周边地区的消费能力，带动周边餐饮娱乐商贸零售等行业的繁荣发展，创造出十分可观的楼宇经济效益。符合青岛市中央商务区的建设规划青岛作为省级的商务中心区，凭借全省发达的交通网络及周边制造性企业的汇集，其经济发展能力向西可辐射山东半岛，向东可与日本韩国等东亚国家发展互惠性商贸往来，已具备了建设青岛的条件。沿着海岸线的走向，青岛中央商务区将以东部商务区为主中心，西部商圈为副中心，而将连接东西的中部地区作为预留区。东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖福州路南京路山东路的部分地区，已经规划作为中心，并且已经建成了近万平方米，楼宇经济在最初商业区的打造过程中起到了关键性的接纳作用。对主区要做进步的细部规划，合理安排，提高单位土地的利用率，创造条件，更多地拆楼拆墙建绿，增加城市中心区绿地面积，以达到显山露海透绿的景观效果，为商务区创造更为宜人的外部环境。拟建的青岛国际贸易中心位于香港中路号，地处青岛的中心地带，地理位置得天独厚，在此规划建设写字楼酒店商场公寓，完全符合青岛市中央商务区的建设规划。第二章市场需求分析第节青岛市概况青岛市地处山东半岛南部，位于东经北纬，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为平方公里，其中市区市南市北四方李沧崂山城阳黄岛等七区为平方公里，所辖胶州即墨平度胶南莱西等五市为平方公里。年末全市总人口万人，其中市区万人，所辖五市县级万人。青岛市是中国东部重要的经济中心城市沿海开放城市和港口城市，是国家计划单列和国家级旅游城市，也是中国北京年奥运会唯的伙伴城市，同时是中国个国际会议城市之和中国最佳人文居住城市之。胶济铁路流亭国际机场和深水的港口码头，组成了连接世界各地水陆空的交通网络，交通大环境十分优越。青岛城市定位发展的目标是全国重点中心城市和国际知名特色城市。年，青岛市围绕建设全国重点中心城市和世界知名特色城市的目标，进步加强宏观调控，努力克服经济发展中的各种矛盾和困难，促进了全市经济的持续快速协调健康发展和各项社会事业的全面进步，确保了十五计划主要目标的完成。繁荣青岛平安青岛文明青岛建设取得了巨大成就。全市实现生产总值亿元，增长。其中，第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值亿元，增长，第三产业增加值亿元，增长。三次产业的比例关系调整为。全市实现地方财政般预算收入亿元，增长地方财政般预算支出亿元，增长。税收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入含海关代征亿元，增长地税税收收入亿元，增长。第二节青岛市房地产综合分析青岛房地产发展阶段分析房地产业是基础性先导性产业，其发展与宏观经济的发展密切相关，同时，房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响和带动作用。青岛市的房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。从年以来，青岛市房地产业的发展大致经历四个发展阶段即增长扩张期年到年回落调整期年到年复苏回升期到年④新轮快速发展期年以来。各阶段呈现以下特点增长扩张期年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略的带动下，青岛房地产市场经历了轮快速增长，包括到年的爆炸式增长施工面积和商品房销售面积增长均超过，年的调整巩固施工面积和商品房销售面积分别略降，年的进步增长施工面积和商品房销售面积分别增长和。青岛房地产的这轮增长，既有国内房地产热的大背景，又有青岛实施东部开发的因素支撑，是城市内外环境综合作用的结果。青岛市房地产概况单位万平方米年份房地产开发投资万元施工房屋面积同比增长实际销售商品房屋面积同比增长房地产开发企业数量回落调整期经过年的过快膨胀，年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。开发投资和销售竣工等方面均出现了定程度的下降。房地产开发投资额分别同比下降，年实际销售面积同比下降了，竣工面积分别同比下降。但由于有青岛东部开发这有力因素的支持，加之政府采取有力宏观调控措施，在国内房地产经历因过热而出现行业性不景气的情况下，青岛房地产依然保持了比较稳定的发展势头。在经过短期的调整后，青岛房地产销售面积在年出现了的增长，预示着房地产走势的新轮启动。青岛房地产年发展概况单位万平方米年份房地产开发投资亿元同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积目前香格里拉正在进行二期的开发建设，共计投资亿元，建筑面积万平方米，大约在套客房左右，其中包含公寓海景花园等大酒店同样也在进行二期的开发建设青岛市旅游局预计年青岛市星级酒店将达到家，其中最主要的任务是对现有星级的改造和重新评定，当然也要进行新项目的开发。三酒店分布青岛市的酒店主要分布在南部沿海和东部沿海地区，这与此两区域为青岛市的主要旅游景点集中地关系密切。青岛市的旅游主要以海洋旅游为主，因此沿海区域的景点和酒店数量最为集中。酒店作为旅游业的配套，同时此区域是青岛市最为繁华，各种设施最为集中的区域。南部沿海酒店分布团岛第和第六海水浴场以及火车站和码头等，使得此区域人流量大，再加上旅游景点数量较多等原因，从而导致了此区域的酒店数量较多。东部沿海酒店分布此段海岸主要属于崂山区，旅游景点数量较少，只有石老人旅游度假区，且历史较短，发展时间不长，所以酒店数量不是太多，但是近年来青岛旅游业的发展迅速，石老人旅游度假区啤酒城会展中心高尔夫球场等使得此地人流量逐渐增加，酒店数量也在不断增加。第七节青岛市商业零售市场分析青岛市主要商圈分析青岛目前档次较高的商圈主要有香港中路商圈和中山路商圈。香港中路商圈香港中路商圈位于青岛商务中心区的核心区域，是随着年政府东迁而发展起来的新兴商圈。佳世客步行街为整个商圈的轴心，在两侧区域内主要分布了佳世客购物中心家乐福超市阳光百货海韵名品广场闽江路餐饮休闲街云霄路美食街燕儿岛路酒吧街个商业项目。佳世客属于个小型的购物中心，整体档次为中档偏高家乐福主体是个面向大众的超级市场，但其利用层的部分引入了些餐馆及零售店铺，使项目功能具备了定的综合性，档次整体低于佳世客阳光百货是个中高档的百货公司，其中汇集了诸多的国内外名牌而海韵广场则是个位于假日酒店侧的小型服装购物中心，其中主要以国际线品牌为主，代表了目前青岛最高的档次水平。闽江路云霄路燕儿岛路是相互邻近汇集了青岛数量最多的餐饮酒吧的三条特色街道，对重视精神消费的高素质人群高收入群体具有较强的吸引力。香港中路商圈已经成为了青岛档次最高功能最全的商圈，其中家乐福佳世客阳光百货海韵广场为消费者创造了丰富的商品购买机会，而三条街道中的不同特色店铺则可以满足消费者餐饮娱乐休闲的多种需求。在多功能业态组合及交通便利的优势下，香港中路商圈所辐射的消费者的地理范围在近几年呈快速扩大的趋势，目前已经成为对全市都具有影响力的城市级商圈，青岛全市乃至更广泛区域的人口也越来越多地进入到此商圈进行消费。香港中路商圈主要零售项目列表项目名称商业零售面积平方米落成时间东泰佳世客阳光百货家乐福以青岛经济增长速度和青岛城市规划发展方向为背景，结合项目位处青岛新兴中心商务区邻近海滨观光娱乐景点等多重优势进行综合分析，可以预测本商圈将具备良好的可发展空间。也正是看重香港中路商圈高档次的氛围及良好的发展潜质，年底全球顶尖品牌路易威登在青岛的首家店就选择落户在此商圈，并且著名的美国咖啡品牌星吧克，也将于年月份在此商圈内开设首家中国全资直营店。中山路商圈中山路商圈位于青岛市南区，具有百年的历史，她也是青岛城市建设的发源地。