【SZ86页】高板式高层建筑商务楼工程项目投资可研报告全文阅读、在线看文档独家

近年冬季除部分山区地带外，基本无降雪。

年均日照时数小时，历年平均日照百分率为，光照分配较均匀。

年耕作熟。

水文地质项目建设用地范围内地下水较为丰富，为潜水，该地下水对建筑物基础无腐蚀性。

县属亚热带海洋性季风气候。

场地，环境优美。

项目拟采用市政自来水管网水泵站及水池联合供水。

场地西侧有供水主干管通过，接管十分方便。

场区周围有高压电缆，能满足项目建设使用过程中用电要求。

污水收集干管与周边道路污水干管连接，可进入城市污水处理厂集中处理。

该项目地理位置优越，环境优美。

周污水收集干管与周边道路污水干管连接，可进入城市污水处理厂集中处理。

该项目地理位置优越场区周围有高压电缆，能满足项目建设使用过程中用电要场地西侧有供水主干管通过，接管十分方便。

部分内容简介的商场星级的宾馆高档的写字楼，使这里成为新兴的商贸圈。

建设条件建设场地范围及环境项目选址四周城市道路或规划道路管网地形等标高，排水方式等该地块位于县路以东，周边有城市规划道路。

项目拟采用市政自来水管网水泵站及水池联合供水。

场地西侧有供水主干管通过，接管十分方便。

场区周围有高压电缆，能满足项目建设使用过程中用电要求。

污水收集干管与周边道路污水干管连接，可进入城市污水处理厂集中处理。

该项目地理位置优越，环境优美。

周边配套的市政基础设施已经形成，交通条件相当便捷。

地形地貌水文气象工程地质条件地形地貌项目建设用地区域，地形相对平坦开阔，边缘局部斜坡地形坡度平缓，坡度角为，地貌类型属于冲湖积平原，周围环境良好。

水文气象条件气候宜人，属亚热带海洋性季风气候，总特征是光照充足气候温和降水充沛四季分明雨热同季温光协调，适宜农作物的生长。

环境优美，大气质量达到国家级标准，水体质量极大部分在二类水体以上。

历年平均气温，气温年际间变幅在之间，年际气温极差为。

历年月际间的气温变化幅度要比年气温波动大得多，其中以月份气温年际变差最大。

年降水量年均。

其中月是全年降水集中期，占年雨量的以上。

降水季节分布特点夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。

年平均雨日为天，占全年天数的。

由于境内地形的不同，降水地理分布也存在着明显差异。

近年冬季除部分山区地带外，基本无降雪。

年均日照时数小时，历年平均日照百分率为，光照分配较均匀。

年耕作熟。

水文地质项目建设用地范围内地下水较为丰富，为潜水，该地下水对建筑物基础无腐蚀性。

县属亚热带海洋性季风气候。

场地位置北纬，东经之间多年平均风速年遇最大风速最热平均相对湿度全年雷暴日数全年主导风向北偏东方位，夏季以西南风为主年平均相对湿度当年最小湿度三月多年来平均日照时间小时雨季为当年的多年来年平均降雨量毫米降雨量最多年平均雨量毫米最大降雨量毫米最小毫米。

年霜雪期为当年的月至次年的月初，约为天。

工程地质条件通过岩土工程钻探，拟建场地地基主要为中风化灰岩，地基土层较简单，层厚均匀，性质变化大，岩土层的工程地质特征依序分述如下杂填土灰黄色，松散，稍湿，含铁锰质及少量云母，上部含植物根茎。

下部素填土主要由软可塑状粉质粘土组成，该层全场分布，层厚为。

淤泥灰褐色，流塑，具臭味，局部含腐殖质。

该层上部局部为有机质土，有机质含量极高。

该层全场分布，层顶埋深，层厚。

粉质粘土上部灰色，下部褐黄色，硬可塑，含铁锰质结核，刀切面较光滑，任性中等。

该层全场分布，层顶埋深，层厚。

粉质粘土褐红色，棕红色，硬可塑硬塑，局部含有约的砾石，成分为石英砂岩，粒径。

该层全场分布。

层顶埋深层厚中风化灰岩灰色，岩心呈柱状，风化裂隙发育，厚层状构造。

单轴饱和抗压强度可达，属硬质岩。

层顶埋深，最大揭露厚度。

交通运输条件建设场地周边都是新建的市政道路，分别是场地北侧的忻湖路，南侧为齐山西路。

周边交通状况良好。

现正在建设的到明珠北路正在建设之中，等到该路建成之后，交通运输条件会有更大的改善。

防洪防涝设施条件本项目建设用地周边有天然河沟，防洪防涝情况良好，雨水山洪可以直接排入周边河沟。

综上所述，项目区内地形气候地质水文市政设施等建设条件良好，能满足项目建设的需要。

市场分析县中心城市写字楼市场分类研究酒店连体项目此类项目是依托于较高档次酒店，酒店的开发商在开发酒店时将部分物业作为商务目的的招租，并与酒店物业统管理，此类物业包括四星级酒店国际大酒店的写字楼项目，以及四星级酒店的写字楼项目。

开发商持有项目房地产开发商开发并持有的中高档写字楼物业，包括利时建设开发有限公司的利时广场等。

非专业房地产企事业单位持有项目这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用，大部分出租的写字楼项目，比较具有代表性的是明珠大厦南方大厦等。

项目影响因素分析由于写字楼市场的影响因素众多而复杂，因此有必要对其进行归纳和分类。

本文主要从影响写字楼需求及价值的范围来分类归纳，划分为般因素区域因素和个别因素三类，各类中又有众多不同的次级的影响因素因子，构成写字楼的需求量影响因素体系。

般因素般因素是指对房地产需求量及其走势有普遍性般性和共同性的影响因素。

这类影响因素对房地产需求的影响般是整体性的全面性的，其覆盖范围可以是个地区个国家乃至全球。

显然，这类影响因素对于具体宗房地产而言并不直接，但它们往往是决定具体房地产价值及其趋势的基础和关键。

般因素中，主要有行政因素经济因素社会因素人口因素心理因素和国际因素等次级因素。

行政因素行政因素是指国家政策法律法规和行政法令对房地产市场和房地产需求的影响和干预。

行政因素中主要有土地制度房地产价格政策税收政策信贷政策城市规划与土地利用规划土地使用权出让方式和行政隶属变更居民收入与消费水平等因子。

二经济因素房地产业的兴衰是国家或地区经济情况的直接反映。

房地产业是基础产业，产业链长，其发展将直接影响和带动机械建材钢铁水泥运输金融装潢等相关行业的发展反之，这些相关行业的发展也必将影响房地产业的发展。

经济因素中，主要有经济发展状况财政收支与金融状况居民收入与消费水平物价与利率水平储蓄与投资水平社会消及展示区，层为商务办公用房，每层设有办公室会议室等弱电机房设在二层。

七层十层设有空中花园八九层中部设有空中连廊。

地下室主要功能为地下车库地下自行车库人防工程及附属设备用房等。

每栋办公楼地上建筑面积平方米，三栋办公楼地上建筑面积平方米，其中地下建筑面积为平方米，地上层地下层，建筑主体部分高度，属类高层建筑，建筑耐火等级为级，地下室耐火等级为级地下车库总建筑面积平方米。

消防控制中心位于地下层，并通过下沉庭院直通室外。

各建筑均设有自动喷淋系统。

消防车道基地南北主入口及两个地下车库入口分别位于基地南北侧规划道路上。

基地内部有消防车环道联系各栋办公楼。

消防车道转弯半径米，穿过建筑物连廊处净高大于米，消防通道可以直达每个单体建筑，高层建筑至少有两个长边消防车可以到达，每栋高层设有米米的消防登高场地。

二防火间距三栋建筑南北布局，北间距米，完全满足防火间距要求。

三防火分区每栋办公楼每层为个防火分区，防火分区划分图及防火分区面积见防火分区示意图地下室共分为防火分区，其中个为地下车库个为地下自行车库三个为设备用房及储藏室等。

四疏散每栋办公楼设两部防烟楼梯间，部消防电梯。

标准层使用面积约平方米，按每人平方米计，使用人数为人，疏散宽度按人计，需要，现标准层疏散门总宽度，楼梯宽度，满足要求。

两部楼梯之间的房间至楼梯最大距离不超过，袋型走道长度不超过米。

地下室按疏散距离要求设楼梯通向地面。

疏散距离符合规范要求。

每个防火分区设有至少两部疏散楼梯。

五建筑构造及结构防火分区之间设置防火墙或含背火面温升测试作判定条件的复合卷帘，门通道处设甲级防火门。

通向楼梯间门为乙级防火门，并向疏散方向开启。

建筑内外墙体均为烧结页岩砌块。

管道井电缆井排烟井分别设置，管道井与电缆井每层在楼板处做防火分隔，采用材料同楼板，井壁检修门为丙级防火门。

变配电空调机房消防水泵房消防控制室等房间采用甲级防火门。

合用前室面积大于平方米，前室面积大于平方米。

所有楼梯在层和地下层之间均设耐火极限大于小时的墙体和乙级防火门分隔。

上下层幕墙间设置耐火等级不小于小时，高度不低于的不燃烧实体裙墙，幕墙与楼板间的缝隙采用防火材料封堵。

结构构件粱板柱的耐火极限均满足规范要求。

二给排水部分本工程消防给水按办公楼设计，大楼消防水量为室外消防水量火灾延续时间室内消火栓用水量火灾延续时间自动喷淋系统用水量火灾延续时间注西侧地块综合办公楼与本项目共用室内消防加压系统，火灾延续时间按西侧地块综合办公楼计为小时。

室外消火栓给水系统室外消防采用生活消防合的低压制，在本工程地块内以不超过的间距布置室外消火栓，且保证距消防水泵接合器范围内设有室外消火栓，其水量水压由市政管网保证。

室内消火栓给水系统本工程设室内消火栓系统。

室内消火栓给水不分区，由区域集中设置的室内消火栓泵加压供水，其中层及以下楼层采用减压稳压型消火栓。

室内消火栓均设消防启泵按钮可直接启动消火栓泵，室内消火栓布置保证任何处火灾时都有两股水柱同时到达。

自动喷水灭火系统本工程设自动喷水灭火系统，汽车库按中危险级Ⅱ级设计，其余均按中危险级Ⅰ级设计，自动喷水灭火系统设计用水量为。

自动喷水灭火系统采用湿式系统。

自动喷淋的设置范围为除不适宜采用水消防的所有场所，喷头的动作均为，地下汽车库等不设吊顶的场所和装设网格和栅板类等通透性吊顶的场所均采用直立式喷头，设有吊顶的公共场所喷头均采用吊顶隐蔽型喷头，其余普通吊顶场所采用