【33页】广东湛江市体育中心东侧项目投资可研报告全文免费阅读、在线看.doc源文档全文在线看

城市居民住水平年度湛江城市居民居住环境进步改善，城镇居民人均居住面积，同比增长，略高于全国平均面积。

湛江工业增加值分析图亿元工业增加值增长率城市发展规划湛江市在十五规划中，城市发展规划以建设百姓城市绿色家园的人本理念规划，按照个片区四个组团个片区霞山赤坎和开发区四个组团坡头东海麻章和临港工业园的城市空间布局和环渤海湾拓展原则，结合考虑影响城市空间拓展的主要因素，城市发展方向选择为提升核心完善功能，西扩东拓拉开框架，北推南进做大做强，完善城市功能，提高城市品位。

鉴于东海岛钢铁项目和中科石化项目的全面启动及拉动效应，预计后续几年投资完成亿元，下降基础产业投资完成亿元，下降房地产开发投资完成亿元，增长。

在万元以上的项目的固定资产投资中，第产业投资亿元，增长第二产业投资亿元，增长第三产业投资亿元，增长年之间湛江的固定资产增长速度有所下行，但仍保持以上的增速，年期间固定资产投资明显加大，年达到了增长速。

鉴于东海岛钢铁项目和中科石化项目的全面启动及拉动效应，预计后续几年年之间湛江的固定资产增长速度有所下行，但仍保持以上的增速，年期间固定资产投资明显加大，年达到了增长速。

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在万元以上的项目的固定资产投资中，第产业投资亿元，增长第二产业投资亿元，增长第三产业投资亿元，增长部分内容简介州钢铁项目的动工建设，上下游配套产业的建设，这种局面有望得到解决。

固定资产投资湛江市年全年万元以上的项目的固定资产投资亿元，增长。

其中，基础设施投资完成亿元，下降基础产业投资完成亿元，下降房地产开发投资完成亿元，增长。

在万元以上的项目的固定资产投资中，第产业投资亿元，增长第二产业投资亿元，增长第三产业投资亿元，增长年之间湛江的固定资产增长速度有所下行，但仍保持以上的增速，年期间固定资产投资明显加大，年达到了增长速。

鉴于东海岛钢铁项目和中科石化项目的全面启动及拉动效应，预计后续几年湛江固定资产投资增速将维持年均以上湛江财政收入支出分析图亿元财政收入财政支出收入增长率支出增长率财政收入财政支出收入增长率支出增长率的增速的水平。

年湛江固定资产投资分析图亿元固定资产投资额增长率社会消费年度湛江实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长，扣除价格因素实际增长率为，其中城市消费额亿元，同比增长。

相比，自年以来湛江社会消费增速高于同期和固定资产投资，年分别高出同期固定资产投资增速个百分点，由于中科石炼化项目钢铁项目的动工建设，年社会消费增速高出同期增速，但是低于固定资产增速个百分点，年社会消费增速高出同期增速，但是低于固定资产增速年湛江社会消费品零售总额分析亿元社会消费总额同比增长率个百分点。

以上数据表明年之前湛江经济是内需活力型经济体，年之后湛江在这种良好的内需基础上，投资活力型经济体也将十分活跃。

工业产值全年全部工业完成增加值亿元，增长，对增长贡献率为，拉动增长个百分点。

规模以上工业企业实现增加值亿元，增长其中，国有及国有控股企业实现增加值亿元，增长股份制企业实现增加值亿元，增长外商及港澳台企业实现增加值亿元，增长。

按轻重工业分，轻工业增加值亿元，增长重工业增加值亿元，增长。

从下图可以看到，湛江工业产值增速自年以来逐年放缓，但是在年得到快速增长。

城市居民住水平年度湛江城市居民居住环境进步改善，城镇居民人均居住面积，同比增长，略高于全国平均面积。

湛江工业增加值分析图亿元工业增加值增长率城市发展规划湛江市在十五规划中，城市发展规划以建设百姓城市绿色家园的人本理念规划，按照个片区四个组团个片区霞山赤坎和开发区四个组团坡头东海麻章和临港工业园的城市空间布局和环渤海湾拓展原则，结合考虑影响城市空间拓展的主要因素，城市发展方向选择为提升核心完善功能，西扩东拓拉开框架，北推南进做大做强，完善城市功能，提高城市品位。

湛江城镇人均住房面积平方米居住面积城市宏观总结从上述资料来看，湛江市经济近年来稳步增长。

目前，钢铁基地和中科炼化两大项目选址东海岛，投资额超过亿元。

其中，宝钢集团与广东省投资的湛江钢铁基地项目首期建设规模为年产钢万吨，计划投资亿元中石化与科威特石油公司合资的中科炼化体化项目建设规模为炼油万吨生产乙烯万吨，总投资额超过亿元，用地平方公里填海平方公里，预计年底建成投产。

钢铁和石化两大项目将拉动投资亿元左右，大批上下游配套项目落户湛江，使湛江将成为湛江经济发展的龙头和广东西部最具活力的新兴经济区。

第三部分市场研究土地市场近年土地出让情况近四年来湛江市区用于建设商品房的土地供给量较少，自年至今，通过招拍挂方式总共出让宗用于建造商品房的土地。

年，湛江市区土地市场供应占地面积共计亩建筑面积万平米，成交占地面积共计亩建筑面积万平米。

具体成交明细如下。

成交时间行政区域四至范围用地属性建筑面积万平米成交单价万元亩楼面价元平米麻章区瑞云中路东侧商住赤坎区人民大道西体育北路以南体育南路以北商住赤坎区海滨大道西四航局以南乐山大道北面商住开发区海滨大道西四航局以南乐山大道北面商住霞山区瑞云北路号商住麻章区椹川大道南号商住霞山区椹川大道南号赤坎区军民堤松苑路北商住霞山区民治路南侧，人民东路以北商服霞山区避风塘地段商住霞山区录村路南侧录村二路西侧商住霞山区椹川西三路号商住赤坎区观海路以西商住霞山区机场路号商住麻章区金洋路北侧商住赤坎区海田路东侧商住近年土地成交价格情况分析年，湛江市区土地成交均价走势呈倒型增长走向，年土地成交均价为万元亩，楼面价为元平米。

二房地产投资开发概况房地产投资湛江市房地产发展起步较晚，房地产开发投资量相对较少，虽然也在逐年递增，但是增长率起伏变化较大。

年房地产投资额达亿，同比增幅。

年湛江市市区土地成交状况年年年年年供应占地面积亩成交占地面亩成交单价万元亩年湛江市市区土地成交状况年年年年年供应建筑面积万平米成交建筑面积万平米楼面价元平米湛江房地产投资额分析图亿元房地产投资额增长率房地产开发概况年年湛江市施工面积为万平米，新开工面积为万平米，竣工面积为万平米，销售面积为万平米。

年市区商品房市场分析施工面积万平米新开工面积万平米竣工面积万平米销售面积万平米销售均价元平米年年年年年三商品房市场价格湛江市商品房销售均价直保持稳定上升态势，尤其在年宏观市场发生变化，全国许多城市价格掉头下行情况下，湛江市商品房销售均价虽然增幅有所下降，但是价格仍然保持上涨，年均价达到了元平米。

年年年年年销售面积万平米销售均价元平米近年湛江市商品住宅市场成交均价曾在年月份达到了历史性的元，之后逐步下降其是钢铁项目和中科石油炼化项目的落户将直接大幅拉动湛江经济，发展前景看好居民收入水平大幅度提升，城市居民改善居住需求显得尤为强烈。

城市人口万含流动人口，湛江人口万，城市化率水平不高，市场容量潜力大从宏观市场看现阶段国家宏观调控政策的实施，和房地产市场正处于复杂的调整时期，多数房地产商持观望态度。

以成功拍得海湾郦都项目的经验来看，我公司可以较小的成本入市从微观市场来看该地块住宅部分亩在年流拍三次，起拍价格从最初的万亩降至最后次万亩。

本次拍卖地块合并了紧邻体育南路的亩商业用地，起拍价格为万亩，每亩起拍价实际较第次公告的价格降低约万亩，已具备了较大的投资升值空间项目较小，资金投入较少，启动速度较快，能为公司带来快速的现金流项目紧邻规划中的行政中心，周边政府机构林立，对面为千亩大公园，地理位臵十分优越，为近年来湛江市推出的最好土地地块较为方正，利于公司打造精品。

第三部分意向项目地块初步分析椹川大道北路项目概况意向项目基本情况地块位臵及现状椹川大道北路地块位于湛江市赤坎区椹川大道北号，北侧和西侧为赤坎市场开发总公司用地，南侧为百姓村村民用地，东侧为椹川大道北。

地块位臵如下图。

地块大致区位海湾郦都南亚郦都目标地块地块大致形状地块现状地块总面积约为亩，由三宗小块土地组成。

南侧地块较北侧地块高约米。

地块内北侧土地平整，只有栋房子待拆除地块南侧土地堆放少量垃圾，地势较高地块南侧有加油站地块北侧的废品收购站和垃圾回收站地块东侧为双向六车道的椹川大道项目周边环境和配套目前地块公里范围内配套尚不齐全，但发展前景较大。

周边有数个在建或者规划中的超大型小区，如下图。

地块大致区位交通条件地块紧邻城市主干道椹川大道，为湛江市主干道，路路路路公交车直达汽车站火车站市中心，交通便利，优势明显。

基础教育地块周边公里范围内有广东省旅游商务学校湛江艺术学校湛师附中新校区第五中学二十四小等多所学校及众多幼儿园，教育设施完备。

基础医疗地块周边公里范围内有人民医院康顺门诊部和家宝妇科医院湛汽集团职工医院赤坎区妇幼保健院等医院。

生活购物距地块约公里为湛江市中心，有世贸嘉信茂等大型购物商场。

体育娱乐文化设施地块公里范围内有南国热带花园南桥公园市图书馆和规划中的亩大型小区东盟城建设中的亩高档社区京基城目标地块市图书馆市体育中心南国热带花园市中心达羽毛球馆等体育娱乐设施。

行政办公地块公里范围内有规划中的市行政中心赤坎区政府湛江日报社市公安局市地税局市检察院市司法局等单位。

用地指标和付款条件用地使用性质商业用地面积平方米，可兼容公共设施用地二类居住用地平方米，可兼容行政办公用地和商业金融业用地防护绿地面积平方米防护绿地面积纳入商住用地经济技术指标核算开发利用强度要求商住用地容积率建筑密度，计算容积率建筑面积平方米包括纳入商住用地经济技术指标核算的防护绿地和道路用地计算容积率建筑面积，用地以商业为主，兼容的居住面积不大于用地计算容积率面积的，即平方米二类居住用地绿地率，商住用地绿地率，计入绿地率计算的绿地总面积不少于平方米。

二类居