【37页】广州市中山二路东山剧院地块项目投资可研报告全文免费阅读、在线看.doc文档下载
1、手机端页面文档仅支持阅读 15 页，超过 15 页的文档需使用电脑才能全文阅读。
年季度，受雪灾天气的影响，广州经济发展增速有所放缓，企业经济效益有定的下滑到年月份，企业生产基本恢复正常，广州市经济增长速度回到正常轨道。
季度全市固定资产投资和居民人均可支配收入稳步增长。
总体来城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业月末，广州市城镇单位从业人员万人，比上人均消费性支出元，增长。
随着收入水平的提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中的服务性消费支出增速较快。
季度广州市城市居民人均服务性消费支出为元，增长，快于消费性支出增速个百分点，占消费性支出总额的。
农村居民人均现金收入为元，增长。
城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业月末，广州市城镇单位从业人员万人，比上年末减少万人，下降。
农村居民人均现金收入为元，增长。
季度广州市城市居民人均服务随着收入水平的提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中的服务性消费支出增速较快。
部分内容简介收入稳步增长城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业利用外资平稳增长市场价格持续较快上涨居民收入稳步增长季度，广州市城镇单位职工平均工资为元，同比增长。
城市居民人均可支配收入为元，增长。
人均消费性支出元，增长。
随着收入水平的提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中的服务性消费支出增速较快。
季度广州市城市居民人均服务性消费支出为元，增长，快于消费性支出增速个百分点，占消费性支出总额的。
农村居民人均现金收入为元，增长。
城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业月末，广州市城镇单位从业人员万人，比上年末减少万人，下降。
其中，第二三产业从业人员分别为万人万人和万人，分别比上年末下降和。
城镇登记失业人员总数为万人，失业人员再就业人数为万人，再就业率为。
利用外资平稳增长季度，广州市外商直接投资实际使用外资额为亿美元，同比增长。
服务业引资步伐较快，制造业引资下降。
季度，服务业外商直接投资实际使用额为亿美元，增长。
制造业外商直接投资实际使用额为亿美元，下降。
市场价格持续较快上涨季度，城市居民消费价格总水平同比上升，其中消费品价格上升，服务项目价格上升。
农村居民消费价格总水平同比上升，其中消费品价格上升，服务项目价格上升。
食品类仍然是价格上升的主导因素。
广州宏观经济分析小结广州市经济以第三产业为主，经济总量雄厚，在全国排名第三城镇人均可支配收入也位居全国前列，居民消费意愿强烈，商业市场发达在工业发展方面，三大主导产业发展势头良好，增长迅速，全市工业总产值位居全国前列。
良好的商业消费环境及雄厚的工业基础将为广州市商业与写字楼市场的发展提供坚实的基础。
年季度，受雪灾天气的影响，广州经济发展增速有所放缓，企业经济效益有定的下滑到年月份，企业生产基本恢复正常，广州市经济增长速度回到正常轨道。
季度全市固定资产投资和居民人均可支配收入稳步增长。
总体来说，雪灾天气对广州经济的影响已基本消除，广州市经济继续保持稳步增长的良好发展态势。
市场环境分析广州写字楼市场分析年月至年月份，广州市批准预售的写字楼面积为万平方米。
在二级市场方面，年月到年月的总交易量为万平方米，交易均价为，元平方米三级市场总成交量为万平方米，交易均价为，元平方米。
年月到年月登记的写字楼租赁面积总共为万平方米。
以下为各个月份的具体数据年月广州市新增写字楼面积情况万平方米新增供应量从上图可以看出，广州写字楼放量都保持定的间隔时间，般每间隔两个月就会出现段时间的写字楼集中放量。
由上图可知，年第二季度和第四季度为广州市写字楼放量高峰期，对比这个时期的写字楼手和二手成交量和成交价格，由于市场上供给的增加，导致成交价格下降，成交量受此影响不明显。
时期新增供应量万手交易量万手交易价格元二手交易量万二手交易价格元登记租赁面积万年年年月广州市写字楼手市场交易情况万平方米元平方米手交易量手交易价格从上图可以看出，年上半年广州写字楼手交易量和价格平稳并保持在高位水平，受房地产宏观调控影响，年下半年广州写字楼成交量大幅减少，价格下降明显同时，年季度受雪灾天气的影响，写字楼市场也处于低迷的状态，成交量与成交价格都创下近期内的最低水平。
年月广州市写字楼二手市场交易情况万平方米元平方米二手交易量二手交易价格从上图可以看出，广州市写字楼三级市场交易价格与二级市场价格相差较大，二手写字楼成交量受价格影响较大。
总体来说，年二手写字楼成交量和价格波动较大，年季度二手市场也处于低迷状态，月开始市场有所回暖。
年月广州市写字楼租赁市场情况万平方米登记租赁面积据统计显示，年广州优质写字楼租赁市场继续快速增长，平均租金录得的年度增长。
此结果可以在上图得到验证，年以来，广州写字楼租赁市场持续旺盛，年写字楼总租赁面积达到了万平方米，年前四月份租赁面积为万平方米。
目前广州甲级写字楼主要集中在天河北商圈和珠江新城商圈，交通便利，办公配套完善，租赁价元月以上。
广州市乙级写字楼以平方米以下的小单位为主，主要分布在环市路和东风路，租赁价约元月左右。
年广州写字楼市场小结及年展望年上半年广州写字楼市场保持迅速增长势头，年下半年及年季度，受国内房地产宏观调控政策及雪灾天气的影响，写字楼市场呈现出定的低迷在状态，成交量和成交价格都有定程度的下滑。
随着各种不利影响因素的逐步削弱，广州市国民经济的持续发展使得写字楼市场的复苏成为必然。
预期年广州经济继续保持高速发展态势，跨国公司和本地企业对优质写字楼的需求将保持稳定增长不过年广州写字楼市场将面临大量供应的局面，同时受国内银根紧缩政策等不利因素的影响，市场上整体租金水平将有定压力，空置率难免有所上升。
在竞争压力下，品质较次的写字楼租金将有下调趋势，而顶级写字楼的租金则会继续保持在高位，并且有可能进步上涨。
广州动漫市场分析动漫产业目前，广州从事网络游戏动画漫画的企业超过家，从业人员，人左右，动漫产业年产值超过亿元不含衍生产品，占全国动漫产值的左右。
而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表的龙头企业在国内同行中发挥着领头羊的作用，整个漫画书刊发行量约占全国市场的。
广州动漫产业发展历程年广州市网游动漫产业产值达亿元人民币，从事网络游戏动漫业务的企业有家，从业人员万人左右。
其中，动画片制平方米以上的情况，综合计算出二层商业售价为，元平方米，三层以上商业的售价为，元平方米。
租金根据片区商业的般租金水平，可定综合租金为元平方米。
车位目前片区的写字楼普遍存在车位紧张的状况，因此本项目可通过增加车位数量，提升写字楼的档次，从而提升售价和租金。
建议地下三层全部用作停车场用途。
停车场单层面积为，平方米，总面积，平方米。
按每个车位需要面积平方米计算，可提供约车位，超出路段内大多数写字楼物业的平均水平，有力提升项目的档次。
参考目前市场上的车位租金，按每车位每月元计算。
五项目经济效益评价指标说明本部分经济效益评价以项目整体为评价对象。
项目整体用地规划指标序号项目指标用地面积，容积率总建筑面积，其中计容积率面积，商业，写字楼，不计容积率面积，地下车库设备用房，项目开发建设进度安排根据项目规模和地块现状，作出开发进度安排如下项目预计于年第季度开始动工，年第季度末竣工验收。
项目计划于年第季度开始销售，预计于年第季度末销售结束，销售率写字楼按，层商业按，二层商业按，五六层商业按测算。
投资估算与资金筹措总投资估算序号项目名称总额万元单价元占总投资比例土地成本前期工程费建安工程管理费不可预见费其他费用财务费用，销售费用合计注单价为按总建筑面积分摊计算的单价总投资估算说明土地成本补交地价测算项目的土地为行政划拨用地，原土地用途为影剧院，现要改变土地使用性质为办公综合用地，需补交地价。
根据与委托方的沟通，所需补交的地价以基准地价为标准。
经查项目所在位置的办公综合用途土地的基准地价为元平方米楼面地价，项目按容积率计算容积率面积为，平方米。
则应补交的地价为，万元。
前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用等，费用确定主要参考近期广州市建筑工程价格信息和区域同类房地产开发项目的实际情况。
项目前期费用为万元。
建安工程费包括基础主体水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。
项目建安工程费用为，万元。
④管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。
按广州市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，项目管理费按前述项之和的计取。
项目管理费为万元。
不可预见费不可预见费按前述前期工程费建安工程费之和的计取较为合理。
项目不可预见费为万元。
其他费用主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生的费用。
项目其他费用为万元。
财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。
指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。
利息费用合计为，万元。
销售费用包括广告及代理费等，参考目前广州市房地产开发项目的标准和同类房地产项目的具体情况，取销售费用为销售额的。
项目销售费用为万元。
资金筹措投资资金来源包括自筹资金银行融资及销售回款。
经测算资金筹措情况如下表所示项目资金来源表序号项目资金万元比例自筹资金，银行融资，销售回款，总投资，投资使用计划结合项目开发工程进度合理计划资金投入量，具体见表附表投资计划表。
销售收入测定销售收入估算销售收入根据项目规划指标及市场分析，预计项目的销售收入为，万元。
项目销售收入测算表项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元写字楼，商业，层，二层，五，六层层，二层，五六层，合计销售税金及附加测算销售税金及附加按规定，广州房地产二级市场转让税费主要是营业税销售额的，教育费附加营业税的，城市建设维护
