过年玉林房地产迅速发展后，年土地供应宗数虽然与年基本持平，但出让面积有所上升，涨幅在以上。如表所示表年玉林市土地挂牌出让土地情况年份出让量宗出让面积亩出让金额万元平均出让单价万元亩资料来源玉林市国土局注图上列举的年土地情况为已获知的成交情况，未包含不了解的其它成交情况。年出让土地面积大，超过亩土地供应多且位置稍微偏，所以平均出让土地单价与年相比下降。总体而言，玉林市工分经济类型看在城镇固定资产投资中，基本建设投资亿元，增长，更新改造投资亿元，增长，房地产开发投资亿元，增长。商品房销售面积万平方米，增长，商品房销售额亿元，下降。社会消费品零售概况社会消费品零售额实现亿元，同比增长，增幅比去年提高个百分点，连续年达两位数增长速度。分城乡看，城市消费品零售额实现亿元，同比增长，县以下消费品零售额实现亿元，同比增长。分城乡看，城市消费品零售额实现亿元，同比增长，县以下消费品零售额实现亿元，同比增长。社会消费品零售概亿元，增长。商品房销售面积万平方米，增长，商品房销售额亿元，下降。部分内容简介值超过元，达元，比上年增长。固定资产投资与房地产业概况全社会固定资产投资亿元，增长，其中，城镇固定资产投资完成额亿元，增长农村固定资产投资亿元，增长。在城镇固定资产投资中，基本建设投资亿元，增长，更新改造投资亿元，增长，房地产开发投资亿元，增长。商品房销售面积万平方米，增长，商品房销售额亿元，下降。社会消费品零售概况社会消费品零售额实现亿元，同比增长，增幅比去年提高个百分点，连续年达两位数增长速度。分城乡看，城市消费品零售额实现亿元，同比增长，县以下消费品零售额实现亿元，同比增长。分经济类型看，国有经济实现零售额亿元，增长集体经济实现零售额亿元，增长股份制经济实现零售额亿元，增长私营经济实现零售额亿元，增长个体经济实现零售额亿元，增长。分行业看，批发和零售业住宿与餐饮业消费品零售额分别实现亿元亿元，分别增长与。全市非公有制经济零售额实现亿元，增长，占全市社会消费品零售总额的比重为，其中个体经济零售额占全市社会消费品零售额的比重为。人均可支配收入概况城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。全市城镇单位在岗职工年平均工资元，比上年增长。全市城镇居民人均可支配收入元，同比增长农民人均纯收入元，比上年增加元，增长。小结年玉林市经济总体继续保持平稳较快的发展，达到了亿元，年全市人均生产总值超过元，达元。根据玉林市十五规划，至年玉林约为亿元，人均达到元的目标，可以看出玉林市将超额完成十五规划的总体经济目标，表明玉林经济发展势头强劲，这有利于房地产项目的开发建设。第三部分玉林市土地市场概况玉林市历年土地市场概况近三年来，政府土地挂牌出让土地面积不断加大，年土地出让面积达到亩，是挂牌出让土地面积的倍，说明玉林市城市建设直保持快速发展的势态。经过年玉林房地产迅速发展后，年土地供应宗数虽然与年基本持平，但出让面积有所上升，涨幅在以上。如表所示表年玉林市土地挂牌出让土地情况年份出让量宗出让面积亩出让金额万元平均出让单价万元亩资料来源玉林市国土局注图上列举的年土地情况为已获知的成交情况，未包含不了解的其它成交情况。年出让土地面积大，超过亩土地供应多且位置稍微偏，所以平均出让土地单价与年相比下降。总体而言，玉林市工业建设和房地产开发的快速发展，拉动了玉林市整个城市建设土地需求，土地出让价格较高。玉林市年土地市场成交情况年月份玉林土地出让挂牌宗数以城东区居多有宗，其次为江南宗城西与城北区共有宗，在土地出让面积方面，由于城东区所出让的土地面积多数为超过亩，该区域出让的土地面积占总量的。随着玉林市政府大楼落成以及奥园康城强势进驻，城东区附近土地价格随之上涨，在年的土地出让单价格中，在不考虑市中心土地成交的情况下以城东区价格最高。如表所示。表年玉林月土地出让情况区域市中心占比江南占比城东占比城西占比城北占比合计出让宗数出让面积亩出让总价万元出让单价亩万元可以看出，玉林市东扩南拓的城市发展格局在逐步推进，玉林房地产市场将以城东区江南区为投资建设热点。玉林市年上半年土地市场交易情况年上半年，玉林市总共挂牌宗土地，其中宗是工业用地，土地均价较低，范围从万至万宗可用做城镇住宅用地，土地均价范围为万元至万元，其中江南区金港路与中山路交叉口西侧的块土地可用做商服用地，即可做农贸市场之用，其余两块用地为教育用地和加油站用地。土地位置总面积亩土地用途起始价万元挂牌起始时间单亩地价万元亩玉林市岭塘工业区金港路西侧工业用地玉林市玉柴工业园，二环环南路北侧玉公公路东侧地块四约亩批发零售用地加油站用地玉林市玉柴工业园坡塘工业区玉公公路西面工业用地玉林市江南区金港路与中山路交叉口西侧商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十五城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十六商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十三科教用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十九商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块二十城镇住宅用地玉林市经济开发区东区，燕京啤酒公司南面地块工业用地玉林市经济开发区东区，燕京啤酒公司南面地块二工业用地从总体上说，月仅有宗土地拍卖，主要是受金融危机的影响，企业投资谨慎，政府避免流拍造成负面影响而暂停土地挂牌月份，受全国楼市普遍回暖以及玉林市政府公布玉林市城市总体规划的影响，玉林房地产市场有所好转，玉林市土地拍卖量逐步增加。上半年玉林市平均土地挂牌价为万元亩，主要是上半年出让工业用地较多，总体价格下降幅度较大，出让的宗房地产开发用地，均价达到了万元亩，这反映了玉林房地产市场的回暖在拉动土地市场的需求。江南片区仅有宗土地拍卖，为作商服用地及城镇住宅用地，规划建筑至二层均须设置农贸超市，受年江南区各大楼盘去化量较低的影响，年上半年在售物业均为年的剩余量，出于对房地产市场的保护和房地产商投资的积极性考虑，上半年政府减少江南区的土地出让，将更多投资集中在城东区，其他片区房地产发展较为缓慢。根据房地产行业经验，在二级市场，土地竞拍最终价格般是挂牌价的度交通便利，有外环路高速路，临近洛湛铁路生活配套生活配套正日益完善景观资源周边为水田，景观般购房人群需求有较大的市场需求地块商业价值周边配套有待建成，商业价值尚未体现城市规划地段升值潜力城市未来规划较好，有定的升值潜力时间修正项目评述本项目得分项目权重分时间因素本项目入市尚有段时间，且建设时间长，预计项目入市时周边环境已经有所改善。项目地块得分计算项目得分目前得分值项目对应权重得分值项目标准分项目得分标准分值目前地块的价格预测根据相关调查及有关渠道得出，玉林市近四年住宅类房地产项目的土地价格如下表所示，年土地均价万元亩，较年万元亩有所回落，随着年经济形式的好转，月份土地出让价格有所回升，已超过年平均价格，回升趋势平稳，因此，结合年的玉林市土地出让价格对项目地块进行价格测算。年份出让量宗出让面积亩出让金额万元平均出让单价万元亩目前地块所地区均价项目标准分目前可售价格项目目前地价预测万元亩项目地块指标建议根据对玉林市场的了解，地理位置分析，地块对于城市来说是功能强的地块，专业市场为主，居住为辅的，主要指标如下土地位置土地面积土地用途出让年限规划指标要求各用途建筑面积占总建筑面积的比例容积率建筑密度绿地率限高玉林市江南区石子岭与杨子岭组团附近亩城镇住宅及批发零售城镇住宅年批发零售年且且且米住宅，商业相关指标说明结合周边地块银丰国际中药港的容积率，考虑本项目地块面积及项目定位，出于谨慎考虑，容积率预测为项目定位为多层建筑及高层建筑，限高为米本项目定位专业市场，商业部分占项目建筑面积的项目地块价值预测经过调查，得出年至年玉林市土地出让单价及土地出让价格增长率，具体如下表所示年份年年年平均出让单价万元亩增长率结合近两年的经济发展情况及房地产市场的波动情况，将年上半年的土地出让单价与年的土地出让单价进行对比，得出年增长率为，并将此增长率做为未来几年内玉林市的土地增长率。结合土地价格预测结果，年后本项目地块价格为万元小结通过对以上玉林土地市场以及对项目地块周边的土地价格的分析，认为目前地块如果以挂牌形式进行出让，价格会在约万亩，如果以玉林土地市场每年的价格增长率计算，五年后地块的价格将会上升到约万亩，可见地块的升值潜力非常巨大，如果集团公司与玉林市政府的合作，以较低的价格获得该地块，则单是计算土地价值的收益，年后的收益将会成倍增长，土地收益率较高。因此，建议尽快与玉林市政府达成合作协议，取得土地的所有权。第九部分项目地块运作方案经过与玉林市政府沟通后，项目通过运作，以低于市场的价格拿到本地块，之后进入到地块运作阶段，对运作方式，有如下三种建议方案自行投资开发运作运作方式。由集体公司出资，购买土地所有权，并由集团下属地产开发公司进行建设开发。优势。项目的所有收益归集团所有，并且能让集团下属地产公司积累丰富的开发经验，为集团未来更好的介入房地产开发领域打下坚实基础。劣势。集团下属开发公司缺乏大型房地产项目的开发经验，并且集团需要投入大量的资金进行开发建设，项目周期长，不可预见因素复杂，风险大。方案二进行土地运作运作方式。由集体公司出资，在完全获得土地所有权后，将土地进行打包分割出让，让不同的开发企业对地块进行开发建设，获取土地项目出让收益。优势。项目运作期短，运作方式简单，能在短期内获得较高投资回报。劣势。地块不再是集团下属的产业，地块的项目战略定位及开发节奏将