【34页】旅游度假区五星度假酒店项目投资可研报告全文免费阅读、在线看.doc源文档全文在线看

但消费态度日趋理智，并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣。

满巢阶段四年长夫妇，子女离家自立，前期收入较高。

购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年人用品，如医疗保健品等。

满巢阶段新婚阶段年轻夫妻，无子女，经济处于上升阶段，购买力强，对耐用品大件商品的期望和要求强烈。

对中小型住宅购买需求较为强劲，开始以家庭为单位的旅游组合方式。

对自助游拥有更充足的财力精力和兴趣，而暂时没有繁重的工作与家庭负担。

购买住宅削弱了定的经济能力，但处于上升阶段的贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。

满巢阶段购买住宅削弱了定的经济能力，但处于上升阶段的贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。

用品大件商品的期望和要求强烈。

对中小型住宅购买需求较为强劲，开始以家庭为单位的旅游组合方式。

部分内容简介对自助游情有独钟。

贷还款能力强，接受贷款购物的方式。

出游以朋友同事作为组合元素。

新婚阶段年轻夫妻，无子女，经济处于上升阶段，购买力强，对耐用品大件商品的期望和要求强烈。

对中小型住宅购买需求较为强劲，开始以家庭为单位的旅游组合方式。

对自助游拥有更充足的财力精力和兴趣，而暂时没有繁重的工作与家庭负担。

购买住宅削弱了定的经济能力，但处于上升阶段的贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。

满巢阶段年轻夫妻，有岁以下子女，家庭用品购买的高峰期。

不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿童用品，购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款的压力。

开始承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，对旅游的兴趣和精力明显减弱。

满巢阶段二年轻夫妻，有岁以上子女，经济状况较好。

购买趋向理智，受广告及其他营销刺激的影响减少，注意档次较高的商品及子女教育投资。

职位上升快，有较好的能力调整住房到更大更高档次。

经验的积累，职位的升迁令该群体拥有更强更稳固的经济实力。

开始注重投资及对生活质量的提高，高质量的休闲度假生活已经提到议事日程。

时间与财力对此的支持处于不断上升阶段，同时财力和对新事物的接受程度正处个最佳的平衡点。

满巢阶段三年长夫妇与尚未的成年子女同住，经济状况仍然好。

伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买冷静理智，住房储蓄购买力已达高峰。

仍然拥有较强的经济实力，对高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰。

但消费态度日趋理智，并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣。

满巢阶段四年长夫妇，子女离家自立，前期收入较高。

购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年人用品，如医疗保健品等。

对医院等配套设施依赖性增强，后期退休收入减少。

有充足的时间和金钱计划度假的生活，其中部分由于子女的支持，更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的度假生活，投资的兴趣开始减退，并且对新生事物的接受程度已经大幅度下降。

孤独阶段单身老人独居，收入锐减。

特别注重情感沟通关注安全保障，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。

消费力和消费兴趣明显下降。

从上表分析可知，以家庭生活的阶段性为标准划分的不同客户群中，项目的主要目标客户群应包括下列个部分经济富裕的年轻阶层包括上表中阶段的人群年轻夫妻，无子女或单身人士。

行为及性格特征对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣，因而，是旅游度假物业推广的突破点。

对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用的酒店式公寓及较为完善的配套服务，对他们来说有极大的吸引力。

容量大，快节奏的旅游活动比较适合他们的口味。

价格适中偏低，使用时间灵活，旅游配套服务齐备的度假物业产品能迎合该群体的口味。

经济实力及消费习惯本阶段的客户群体虽然积蓄有限，但已经开始进入经济实力的上升阶段，还贷能力较强，而且对贷款购物的方式比较容易接受。

随着产业结构的改变，高薪年轻族的比例正呈不断上升的趋势。

由于暂时没有很重的经济负担，所以消费欲望相对较强，而且容易受到媒体及市场营销活动的影响。

同时，彼此间的相互影响力也不容忽视。

注重生活质素的成熟家庭包括上表中阶段的人群。

行为及性格特征该类人群的家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升的阶段。

经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到个更高的层次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味。

家庭拥有定的积蓄，并进入有计划的收支模式中，对投资有着最浓厚的兴趣及较强的实力。

度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行。

经济实力及消费习惯经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理的理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动的影响而激发的冲动型消费行为已基本不存在。

但由于处于基本稳定期，具有定的社会地位，容易为体现和自身的社会地位相对称的虚荣心而产生购买行为。

财力雄厚人包括上表中阶段的人群行为及性格特征拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活。

回复年轻时代的习惯，喜爱与同龄人结伴而行。

节奏缓慢配套服务细意周到环境良好的乡居式度假生活较为迎合该类人群的口味。

经济实力及消费习惯虽然逐步进入无收入的阶段，但由于多年的积蓄及子女在经济上的支持，拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠闲日子。

期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻族要多，拥有长时间自住机会的度假物业更迎合该类客户的需要。

另外，随着烟台作为旅游度假目的地地位的日趋形成，烟台会越来越成为北方银发族养老度假所钟情的地方。

因此，本项目推出的旅游度假物业将会成为银发族充分享受人生的个难得的机会。

以区域作为划分标准对目标客户层的分析以北京为核心的三北地区主观影响因素与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭时的冲动而决定项投资或项消费。

因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破，更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的。

项产品，只要能强烈地刺激他们的感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐。

客观影响因素以北京为核心的北方地区与烟台地区气候上的差异较大，令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。

北京人特别喜欢山东的海景房。

而且，随着北京地区现代化进程的不断加快，北京地区集聚着相当部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大的。

在北京地区高档住宅商品价格居高不下的情况下高档住宅商品价格普遍高于元平方米，到烟台购旅游度假物业，方面可以满足休闲度假家庭度假和养老度假的需要，另方面在烟台较低房价的件柜适量盆景。

广告语广告牌主题广告语烟台五星级度假酒店您的酒店，您的家。

本广告语为广告牌主题语言，也是本项目之核心概念，以醒目颜色和字体于最醒目位置。

您的酒店，表明本项目的基本功能具有度假酒店基本使用功能您的家是指兼顾居家的使用特点。

整个概念营造了种高雅舒适休闲的生活意境。

背景广告语时尚，共享，交流，开放。

本广告语以连续重复的隐影字体出现在广告牌的名字下面和下边框线上，连续冲击受众者，使受众者同时对本项目形成这么种印象时尚的住所，它带给消费者种全新的生活方式和住宅观，而这种建筑必然要求不仅能满足新住宅主义者对阳光绿树沙滩和海景的要求，同时也能满足他们对住宅公共性交流性和开放性以及公共资源共享性的要求，这样的房子，才是让人身心愉悦的充满快乐的房子。

文字广告语我的海岛，我的梦想穿越时光隧道，仿佛世外桃源演绎传说，美丽依然醉人为健康加油，让生命增值对你而言，这也许是最后的机会，围墙广告以项目名称为主文字，要求字体醒目，颜色鲜艳以时尚，共享，交流，开放为副文字，要求以较暗的颜色衬托主题文字可考虑采用发展商之标志性色彩蓝色其中，点缀着绿树蓝海和发展商之公司徽标，整个画面以白色为底色，并以亮丽的橙色稳重的蓝色以及活泼的绿色渲染，共同构筑幅典雅而活泼并能充分体现滨海特色的画卷。

分阶段控制的公关效果基于本项目的特点，本方案前面部分已提出项目的宣传推广建议采用短平快的路线，因此项目的公关活动应建议有步骤地划分为三个阶段形象建立及宣传铺垫阶段试销阶段正式销售阶段各阶段的公关效果目标如下售前形象建立及宣传铺垫项目开工后时间个月，预计开始时间为年月下旬售前宣传的基本目标是让目标客户对本项目及本项目推出的新概念有相当程度的了解，并产生信任感和认同感，对项目有了比较深刻的印象及对休闲度假和养老度假等新生活方式的初步认识。

主要通过现场工地围墙以及在烟台旅游通道的条幅进行宣传。

本阶段，各项工作尚处于准备与调试阶段，如楼书沙盘模型卖场及销售队伍等。

试销阶段时间三个月，预计开始时间为年月试销阶段是为了试探目标客户对项目的直接反应，进步证实项目的定位价格销售方式和区域等方面是否迎合市场的需求，以便作适当的调整。

这阶段的公关活动都控制在特点及目标明确的小范围内。

主要采用直邮广告重点位置设立宣传咨询点现场售楼处的建立现场烟台个别星级酒店配送宣传品以及宣传条幅等。

建议售前宣传与试销阶段的部分时间可重叠，而阶段工作同时进行。

本阶段可考虑投入适量的软性广告和小规模的活动作为客户对项目信心培养的支持。

同时，本阶段由于销售的基本要素如楼书卖场沙盘模型及销售队伍等已经完成，可以接受内部认购。

正式销售阶段项目主体工程部分封顶时间十个月，预计正式开盘时间为年十建立在前两个阶段的公关效果之上，在这阶段，推广的力度和费用都达到了最大极限。

报纸户外广告直邮现场展销宣传资料模型等所有公关手段和销售工具全面展开。

本阶段，甚至可以考虑委托内地目标区域市场的销售机构进行异地销售。

外发式宣传策略精品楼书主要用于对新度假概念和新生活概念的引入，描绘以自游人身份于海滨城市度假以及携家带口享受家庭乐趣的种种优点，并详尽介绍项目周边及烟台的众多旅游资源，以激发潜在客户对购房置业和享受新生活方式的渴求和憧憬。

本楼书的主要发送对象为到现场看楼者专门的促销活动中到场的客户针对性的直