优惠，天内付清银行按揭无优惠，工行，成年，首付天内付清安防智能化情况组团出入口及偏僻路段配置摄像头，彩色黑白共用，组团出入口车辆管理系统，组团周边设主动红外对射防盗报警系统，及电子巡更系统。小时保安巡查闭路电视监控系统可视对讲系统。销售率左右，集团购买了部分。套设施及经营状况社区内有会所幼儿园小学医院健身娱乐中心等。项目销售状况分析销售价格体系商品房起价元均价元最高价元总价范围万万别墅起价元均价元最高价元总价范围万万商铺价格及销售情况元，已售出部分车位价格及销售情况室内车库共个车位，建筑面积其中集中车库共个车位，建筑面积车库共个车位，建筑面积以上停车位数及建筑面积均为多层住宅部分停车库，不包括别墅组团内车位数。车位价格元销售率左右，集团购买了部分。筑面积以上停车位数及建筑面积均为多层住宅部分停车库，不包括别墅组团内车位数。车位价格均价元最高价元总价范围万万商铺价格及销售情况元，已售出部分车位项目销售状况分析销售价格体系商品房起价元均价元最高价元总价范围万万别墅起价部分内容简介顶跃露台顶跃露台跃露台联排别墅露台联排别墅露台联排别墅露台双拼别墅双拼别墅双拼别墅别墅露台别墅露台注表格中带的为项目销售中的主力户型社区配套设施及经营状况社区内有会所幼儿园小学医院健身娱乐中心等。项目销售状况分析销售价格体系商品房起价元均价元最高价元总价范围万万别墅起价元均价元最高价元总价范围万万商铺价格及销售情况元，已售出部分车位价格及销售情况室内车库共个车位，建筑面积其中集中车库共个车位，建筑面积车库共个车位，建筑面积以上停车位数及建筑面积均为多层住宅部分停车库，不包括别墅组团内车位数。车位价格元销售率左右，集团购买了部分。销售现场及销售人员情况销售现场评价售楼部为两层框架建筑，总建筑面积为。个大规模的沙盘，个销控台，十张洽谈桌，布置比较大气。销售人员评价人员数量人着装情况统服务态度般专业水平般销售推广案场外围墙有统广告，在昆曲与曲陆立交桥旁有块大型户外广告。未购因素分析在曲靖市区楼市中属于价格较高的楼盘。项目实施情况开工时间年月日开盘时间年月日交房时间年月日交房标准室外外墙涂料局部贴外墙外墙面砖客厅卧室餐厅书房及过道墙面顶面双飞粉，地面无沙找平卫生间配卫生洁具，地面以上米高部位采用内墙砖贴面，米高以上部位及顶棚为双飞粉刮白，地面防滑地砖。厨房内墙砖满贴，地面防滑地砖，屋顶双飞粉刮白，预留排风口。窗铝合金窗分户门优质复合防盗门阳台门铝合金门太阳能安装到位，电热水系统线路卫生间敷设到位，户内个回路供电，设动力电炊线路，户内选用优质开关插座，客厅主卧室各设个有线电视端口及电话线路端口。配套费收取情况配套设施费暂时不收取，包括有线电视数据终端可视对讲太阳能等，与团购业主商量再定。物业管理物管公司未定，物管费分为多层住宅住宅元月，商住元月，车位元月。别墅住宅元月，商住元月，车位元月。付款方式次性无优惠，天内付清银行按揭无优惠，工行，成年，首付天内付清安防智能化情况组团出入口及偏僻路段配置摄像头，彩色黑白共用，组团出入口车辆管理系统，组团周边设主动红外对射防盗报警系统，及电子巡更系统。小时保安巡查闭路电视监控系统可视对讲系统。单元入口设智能电控防盗铁门及黑白可视楼宇对讲系统，户内设黑白可视对讲分机，主卧室设应急按钮装置。客源分析区域消化为主，富源生意人也占了部分。项目分析优势分析社区位于曲靖市南片开发区，社区内配套设施完善，有超市，幼儿园小学校医院健身娱乐中心等。该楼盘户型面积范围广，房型多样，可以满足不同家庭的生活需要。劣势分析该楼盘体量大，居住人口密度较高。社区所在的曲靖市南片开发区还有待发展，可能会随着政府规划实施后会日趋繁华，但就目前状况而言交通不是很便利，周边配套设施较少。市调日区年月日爨园小区项目与城市的关系社区位于曲靖市南宁北路以东，南边紧邻麒麟区三中，北靠建宁东路。路公交车直达小区门口，交通便捷。社区周边生活配套齐全，设有商贸区农贸市场六九医院新生小学校幼儿园等配套设施。开发商发展商状况曲靖市麒麟区房地产开发公司是家隶属于区政府的房地产开发企业，公司成立于九九八年十月，注册资金万元，具有房地产开发资质。公司以土地开发及房地产开发经营为主，下设区物业管理公司金隆房屋置换公司均具备法人资格。爨园期爨园二期公司开发过的麟瑞小区期工程共套麟瑞园组团占地亩，九九年五月动工，建筑面积。四套别墅面积。二期工程共套组麟丰园麟锦园，年动工，建筑面积。组团共套麟丰园建筑面积。三期工程共套组团年底动工，建筑面积。全部合计建筑面积。项目状况项目名称爨园小区详细地址曲靖市南宁北路区中旁售楼电话营销企划状况开发商自身进行营销企划项目占地面积亩总建面积万市场类别多层容积率绿化率规划总户数户面积范围建筑面积面积配比户型建筑面积格局备注注表格中带的为项目销售中的主力户型社区配套设施及经营状况社区内无配套设施项目销售状况分析销售价格体系商品房起价元均价元最高价元总价范围万万车位价格及销售情况车位价格未定销售率销售现场及销售人员情况销售现场评价售楼部内设有个小规模的沙盘，个销控台，张洽谈桌，布置般。销售人员评价人员数量人着装情况统服务态度般专业水平般销售推广火车站广场附近有块户外，市中心有户外广告。未购因素分析社区无任何配套设施，价格偏高。项目实施情况开工时间年初期开盘时间年月日期交房时间年月期年月二期交房标准室外外墙涂料客厅卧室餐厅书房及过道墙面顶面双飞粉，地面无沙找平卫生间墙面顶面双飞粉，地面无沙找平厨房墙面顶面双飞粉，地不大，项目竞争性不强，消费偏低，与周边城市交通便捷，部分建筑用材及人工费比昆明稍低。由于城市的历史及地域因素，经济文化的发展状况明显弱于昆明市，城市建设及住宅建设的建设标准比昆明市略低。由于以上的原因，当地的建设成本比昆明略低。建设成本包括土建工程费用，安装工程费用，内外装修费用，设备及配套费用，室外工程费用，工程建设其它相关费用，综合各项费用如下表建设成本阶段项目土建费用元安装费用元内装费用元外装费用元设备及配套元室外工程元其他相关费用元汇总元区经济适用房二区高档住宅联排别墅花园洋房三区高档住宅联排别墅花园洋房备注含基础，主体结构，砌体，粉刷，防水，双飞粉含楼内水电含门窗，烟道，公共楼梯，走道装修含栏杆，外墙涂料含供配电，给排水，智能含道路，环境绿化含设计，勘察，招标，监理，城市配套费等经济适用房综合建设成本按元考虑，高档住宅综和建设成本按元考虑。三销售成本项目销售成本包括销售直接费和销售管理费两大部分。销售直接费包括媒体广告费样板房建造装修及家具饰品费现场售楼部的建造及装修费销售活动费销售合同购置费销售面积的测量费等销售管理费包括销售人员的劳务费及提成销售人员误餐费及交通费日常办公费及培训费等。项目的销售费用总体来说应该比在昆明低，主要基于以下原因由于项目地处曲靖，当地的房地产项目不多，而且竞争性不强曲靖的整个市场消费水平偏低，购买力偏弱，销售管理费比昆明低电视广播报纸及户外广告等不够发达，相应的媒体广告费销售活动费等费用应该比在昆明低的多售楼中心和样板房的建造装修及家具饰品的标准可比在昆明低售楼中心和样板房的建造装修费用比昆明低该楼盘按目前的建设规模来说，属于比较大的楼盘，相应的销售费用所占比例应该较低综合考虑以上原因，销售成本按销售均价的考虑，如下表销售成本阶段项目销售均价元销售成本元备注区住宅定向开发不考虑销售费用商铺二区住宅商铺三区住宅商铺四公司管理费公司管理费是指建设项目从立项筹建建设联合试运转竣工验收交付使用及后评估等全过程管理所需的费用。公司管理费主要分为项目筹建开办费和建设单位经费，项目筹建开办费包括办公设备生活家具用具交通工具等购置费用建设单位经费包括工作人员基本工资补贴福利差旅交通费通讯费等由于曲靖的整个市场消费水平偏低，收入水平也偏低，公司管理费也较昆明低，按建设成本的考虑，如下表管理成本阶段项目建设成本元管理成本元备注区住宅商铺二区住宅商铺三区住宅商铺五项目销售税金项目的销售税金包括营业税﹑城市建设费附加﹑教育费附加﹑印花税﹑契税，根据行业及地区不同，税率也不同，现暂按营业税为销售额，城市建设费附加为营业税的，教育费附加为营业税的，印花税为销售额的，契税为销售额的，由开发商代缴。综合税率按计，如下表销售税金阶段项目销售均价元销售税金元备注区住宅商铺二区住宅商铺三区住宅商铺六项目风险准备金项目的风险准备金包括两部分，部分为基本预备费，为项目投资的，另部分为涨价预备费，为项基本预备费的，项目的风险准备金般按项目投资的，考虑。七项目成本汇总各项平米费用乘以面积后，汇总如下表成本汇总表阶段项目面积万平米土地成本万元建设成本万元销售成本万元公司管理费万元销售税金万元风险准备金万元费用汇总万元区住宅商铺小计二区住宅商铺小计三区住宅商铺小计合计经过对项目成本中各项费用的分析及计算，汇总后，得项目总成本为万元，其中区为万元，平米造价为元，二三区各为万元，平米造价为元。第五章项目销售收入项目的销售价格根据曲靖市的初步市场调查数据显示，商品房售价处于比较低的水平，其中经济适用房按元计算，联排别墅及花园洋房按元计算，临街商铺按元计算，销售收入估算如下销售收入估算表阶段项目面积万平米销售均价元平米销售总价万元备注区住宅商铺小计二区住宅商铺小计三区住宅商铺小计合计第六章项目损益项目总利润总销售额总建设投资项目总收益率项目总利润总建设投资拟建项目利润及收益率按销售均价进行计算，结果如下表项目收益分析表阶段项目面积万平米投资总费用万元销售总价万元项目利润万元项目收益率备注区住宅商铺小计二区住宅商铺小计三区住宅商铺小计合计由上表可知，区定向开发经济实用房