提升房地产业产业集中度„„提高行业的进入壁垒„„加强政府的引导推动„„优化城自年房改以来，我国房地产业蓬勃发展。矛盾，居民潜在需求难以转化成有效需求。在这样的前提下，我国房地产业的可持续发展就成为个鱼待解决的议题。在研究房地产业和可持续发展相关理论的基础上，结合房地产业可持续发展的现实指标体系，本文利用各类年鉴的统计资源对我国的房地产业进行了系统的分析，指出了我国房地产业发展中存在着房地产价格总体偏高，居民购房能力不足房地产开发结构性矛盾突出房地产市场化程度较低，操作不规范房地产企业开发经营风险较大房地产业产业集中度低，设计趋同等多方面的问题。但是，通过对产业结构变动理论的研究„„从对的贡献看„„从对财政收入的贡献看„„从提高就业率来看„„从增强居民的满意度来看„„中国房地产业可持续发展的必然性„„理论依据„„现实可能„„外部环境„„„„，„第五章中国房地产业可持续发展的对策与建议构建房地产宏观调控机制„„。„，„„制定长远规划，保持适度增长„„削减审批程序，优化投资环境„„解决结构性矛盾，加快保障性住房建设„„健全房地产法律法规体系二，„„加强立法工作，健全法规体系„„规范交易秩序，加大惩处力度„„制定环保标准，保护消费者利益„„提高土地利用率„„。惩处力度„„制定环保标准，保护消费者利益„„提高土地利用率„„。„„加大闲置土地的处置力度。„，„„制定长远规划，保持适度增长„„削减审批程序，优化投资环境„„解决结构性矛盾„„现实可能„„外部环境„„„„，„第五章中国房地产业可持续发展的对策与建议构建房地产宏观调控机制„„。部分内容简介„„自然资源与环境保护约束„„宏观调控的政策约束„„开发结构的内部约束„„第四章中国房地产业可持续发展的重要性与必然性中国房地产业实现可持续发展的重要性„„从产业关联度看„„。„„从对的贡献看„„从对财政收入的贡献看„„从提高就业率来看„„从增强居民的满意度来看„„中国房地产业可持续发展的必然性„„理论依据„„现实可能„„外部环境„„„„，„第五章中国房地产业可持续发展的对策与建议构建房地产宏观调控机制„„。„，„„制定长远规划，保持适度增长„„削减审批程序，优化投资环境„„解决结构性矛盾，加快保障性住房建设„„健全房地产法律法规体系二，„„加强立法工作，健全法规体系„„规范交易秩序，加大惩处力度„„制定环保标准，保护消费者利益„„提高土地利用率„„。„„加大闲置土地的处置力度。„„增加在用土地的开发强度„„提高土地产出的经济效率„„规范房地产金融市场„„发展多元融资体系，分散金融风险„„完善金融级市场，构建二级市场„„健全相关法规建设，加强金融监管„„创新抵押贷款工具，推进抵押贷款证券化„„提升房地产业产业集中度„„提高行业的进入壁垒„„加强政府的引导推动„„优化城市规划布局„„提升住宅建筑高度„„拓展地下空间利用„„加强公共设施建设„。„„参考文献致谢攻读学位期间发表论文情况„„前言安居乐业是千百年来每个中国人的梦想，更是当前我国老百姓最关心最直接最现实的利益问题。自年房改以来，我国房地产业蓬勃发展。房地产业波及面广带动作用大，具有较高的产业关联度年我国房地产业对增加值的贡献率为，对增长的拉动率为房地产业既是分税制改革后地方财政收入的主要来源又为解决我国的就业问题提供了个广阔的市场更提高了我国居民的居住水平，改善了居民消费结构。总的来看，房地产业己成为我国重要的基础产业和主导产业。但是，我国的房地产业发展却面临着许多潜在约束。土地是房地产业发展的前提，但是土地资源却相对具有稀缺性的特征城市规模与城市经济效率的倒型关系，又使得房地产业的发展在空间上具有相对的制约我国环保各部门对房地产业所规定的资源利用率和环保门槛也越来越高国家再从紧的宏观调控政策给房地产开发和融资的压力日益加大城乡居民收入水平与房地产开发结构的矛盾更使得我国房地产业发展面临着巨大的供求矛盾，居民潜在需求难以转化成有效需求。在这样的前提下，我国房地产业的可持续发展就成为个鱼待解决的议题。在研究房地产业和可持续发展相关理论的基础上，结合房地产业可持续发展的现实指标体系，本文利用各类年鉴的统计资源对我国的房地产业进行了系统的分析，指出了我国房地产业发展中存在着房地产价格总体偏高，居民购房能力不足房地产开发结构性矛盾突出房地产市场化程度较低，操作不规范房地产企业开发经营风险较大房地产业产业集中度低，设计趋同等多方面的问题。但是，通过对产业结构变动理论的研究，再结合我国房地产业发展现状和我国总体经济形势城市化进程和政府宏观调控政策等外部环境因素的综合分析，可以清楚看出我国房地产业可持续发展的必然性。笔者在对这些外部因素进行分析的基础上提出了我国房地产业实现可持续发展的可行之路，关键在于政府应在建立健全宏观调控体系加强房地产业相关法律法规建设提高土地利用率构建房地产金融体系提高房地产产业集中度优化城市规划布局发展密集城市等方面有所作为。尽管可持续发展概念己经提出二十几年了，但是产业的可持续发展研究的进展则较为缓慢。尤其在房地产可持续发展领域的研究，虽然相关文献比较多，但无论从理论还是实证都显得比较零散，没有形成系统的理论体系。国外对房地产业可持续发展的研究主要侧重于房地产业的各种经济活动对环境的影响。我国国内些学者的研究，主要从房地产业可持续发展指标体系的构建着手，虽然实践意义比较强，但由于可持续发展是个融经济社会生态为体的发展理念，以此理念为指导形成个全面的考评指标体系仍需进步的努力。更多国内学者在对我国房地产可持续发展的研究中，都是从自身所关心的个或几个侧面来讨论我国的房地产业发展所存在的问题，以指导其所提出的相关对策探讨，没有形成完整的逻辑链条，难以从总体上反映我国房地产业可持续发展分析的全貌。自年房改以来，中国房地产业在迅猛发展中暴露了许多方面的弊端，各方面的专家学者也都把目光投向了中国的房地产业，相关的研究文献资料丰富。因此在对于中国房地产业的历史现状分析以及存在的问题产生原因的分析中，有许多可行的研究思路和成熟的研究方法可供借鉴，这是本文进行研究的很好基础。本文的研究主要是通过房地产经济学土地经济学区域经济学和城市经济学以及城市规划等的相关理论来研究房地产市场的互动机制及内部运行规律，尤其是运用房地产基本价格原理房地产周期理论等来具体分析中国房地产业的发展现状，并由此分析原因，以期为中国房地产业的可持续发展提出前瞻性意见。在研究中主要是运用以下方法间接考察法与归纳分析评价法相结合的方法。即通过国内外公开发表的相关研究资料和成果，对中国房地产业发展中出现问题的原因进行广泛的间接考察，综合分析，归纳出造成中国房地产业目前发展中出现问题的主要因素，从而提出相应的解决策略。理论分析与实证分析相结合的方法。在分析中国房地产业可持续发展的过程中，既有相关腐败，大案要案多发高发频发的敏感地带。房地产经营企业守法经营意识薄弱，房地产交易市场秩序混乱。商品房预售违规行为屡禁不止房地产企业纵容雇佣工作人员炒作房价等恶意炒作频频发生而发生在价格领域的房地产交易环节违规收费销售商品房未实行明码标价经济适用住房不执行政府指导价等违法违规行为更几近成为房地产业的潜规则。不良信息披露制度和守信激励制度匾乏。虽然自年以来，建设部坚持规范市场抓信用，完善体系促诚信，不断推进房地产市场和建筑市场诚信体系建设。但是，信用信息征集和披露信用评估的原则程序方法和范围尚未明确信用评估机构设置以及相关法律责任的具体诚信标准尚未建立，诚信系统缺乏法律法规的保护，不良信息披露和诚信系统缺乏激励惩戒作用，难以达到提高公共服务和市场监管水平的要求。房地产开发经营风险大房地产开发资金来源比重不合理自年以来，我国房地产开发投资始终保持了快速增长的发展势头，见表至年，房地产开发企业单位资金总额已增至亿元，其中国内贷款亿元，占利用外资亿元，占自筹资金多亿元，占其他资金来源亿元，占表年年中国房地产开发企业单位资金来源汇总表单位万元┌┬┬┬┬┬┐年份国内贷款利用外资自筹资金其他资金总额├┤├┤├┤├┤├┤├┤匕├┤├┤└┴┴┴┴┴┘数据来源根据年中国房地产统计年鉴数据整理而成由图可以看出，我国房地产开发企业的资金主要来自于其他资金来源这项，其比重在之间徘徊。这项目主要是由来自于购房消费者的集资款定金及预付款和个人按揭贷款。其金额大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付计算，将有来自银行贷款。第二资金来源是自筹资金，约占资金总额的左右，主要是房地产开发企业的自有资金。为抑制房地产市场泡沫，降低房地产开发项目风险，国家将房地产项目资本金比率提高到。排名第三位的是由金融机构向房地产开发企业所提供的国内贷款，这项目资金在年以前直保持在房地产开发投资的以上。年国家出台了号文，随后又实行了系列的调控政策，导致银根紧缩银行贷款明显下降，国内贷款从年的下降到了午的，减少了个百分点。最后，为房地产开发企业贡献投资最少的是利用外资部分，其主要构成包括外商直接投资和少量对外借款。图年中国房地产开发企业资金来源构成图数据来源根据年中国房地产统计年鉴数据整理而成综上所述，我国房地产开发投资中，直接或间接利用银行贷款的比重超出。国外房地产开发企业资金中通常是的房地产基金，是私募基金，包括私人投资或者企业之间的投资，剩下才是银行贷款。与国外房地产企业资金来源相比，我国的房地产开发资金结构不甚合理，存在着较大风险。资产负债比率超出理论临界值资产负债率是用于反映企业负债总额占资产总额的比率，它是衡量企业利用债权人提供的资金进行生产经营活动的能