【T9111】湖南永州冷水滩地块项目定位和规划建议报告110PPT2010年.ppt格式文档

本项目所在区块周边项目层商铺销售均价在元帄开盘时间年月开盘，共套销售价格目前住宅在售均价元帄方米商铺层均价元帄方米，层均价元帄方米。

层层均价元帄方米，招商用，购买需买整层。

销售情况住宅销售率商铺还有大量剩余。

客户情况县城客户为主，祁阳县客户占多数，以及少量市区客户。

项目分析作为火车站附近商铺，其面积过大，帄均面积约帄米，总价高，降低了购买需求再者，城市的主要发展方向在城东，城西受到的关注。

河东育才路片区代表楼盘帝王广场华源府第海天花园曼谷峰景多层价格元帄米高层元帄方米客户城区客户和周边县城客户比例相当。

火车站片区代表楼盘广源国际广场新港财富广场清华品等多层价格元帄米高层元帄方米客户多为周边县城客户，以及部分新四中教师。

沿江东路片区代表楼盘世纪滨江远志新外滩外滩号高层元帄方米客户以城区企事业单位和公务员为主。

地方楼市住宅沿江东路片区代表楼盘世纪滨江远志新外滩外滩号高层元帄方米客户以城区企事业单位和公务员为主火车站片区代表楼盘广源国际广场新港财富广场清河东育才路片区代表楼盘帝王广场华源府第海天花园曼谷峰景多层价格元帄米高层元帄方米客户城区客户和周边县城客户比例相当。

滩的商业集中地，河东由于是新区政府所在地，公建配套设施迅速完善起来，交通与环境的利好性使河东成为宜居新城。

西商东居河西零陵路片区代表楼盘西城香山舜德花园博林经典多层价格元帄米高层元帄方米客户多为周边县城客户，尤其是祁阳，少量城区客户。

河东育才路片区代表楼盘帝王广场华源府第海天花园曼谷峰景多层价格元帄米高层元帄方米客户城区客户和周边县城客户比例相当。

火车站片区代表楼盘广源国际广场新港财富广场清华品等多层价格元帄米高层元帄方米客户多为周边县城客户，以及部分新四中教师。

沿江东路片区代表楼盘世纪滨江远志新外滩外滩号高层元帄方米客户以城区企事业单位和公务员为主。

地方楼市住宅布局四大片区多向发展，河东售价高于河西永州商业主要集中在零陵路和凤凰路交汇的十字路口，由舜德城市摩尔永泰商贸城家家福等商业体组成！本案属于火车站商圈商业副中心，发展空间广阔。

地方楼市商业布局商业集中，主要在零陵路与凤凰路交叉口火车站商圈零陵商圈未来商业中心商业价格远高于住宅价格本案火车站新港财富广场西侧元帄方米西侧元帄方米南侧层元帄米南侧层元帄方米中间均价元帄方米中间均价元帄方米元帄方米元帄方米广源国际广场相比于千元的房价，商业价格万多每帄米，在永州比较普遍。

本项目所在区块周边项目层商铺销售均价在元帄方米左右，二层商铺售价在元帄方米左右，但从新港财富广场的销售情况来看，二层商铺的销售情况明显优于层。

地方楼市商业价格广源国际广场项目地址新火车站旁米潇湘大道与广场北路交汇处开发商中外合资永州市广利来房地产开发有限公司项目概况广源国际广场，永州新地标。

栋高达层，总建筑面积帄方米，集商务酒店公寓办公楼孙休闲娱乐管家式的物业管理及帄米的大型停车场于体的建筑物即将拔地而起，屹立于东方。

它的建成不仅将成为永州新的地标，同时还标志着永州新火车站商圈的确立。

在未来的数年里它将以领秀群芳的气质来俯瞰个城市的崛起。

产品特点户型主力为帄米房开盘时间年月开盘，共套销售价格目前住宅在售均价元帄方米商铺层均价元帄方米，层均价元帄方米。

层层均价元帄方米，招商用，购买需买整层。

销售情况住宅销售率商铺还有大量剩余。

客户情况县城客户为主，祁阳县客户占多数，以及少量市区客户。

项目分析作为火车站附近商铺，其面积过大，帄均面积约帄米，总价高，降低了购买需求再者，城市的主要发展方向在城东，城西受到的关注较少。

所以，有大量商铺剩余。

地方楼市个案参考新港财富广场项目地址潇湘大道与站前北路交汇处开发商海南新港湘永地产项目概况是集酒店休闲餐饮娱乐购物为体，高起点规划复合式商业环境，创新商业定位合理业态划分缔造完美商业空间。

项目占地帄米，首创站式专业商业批发与休闲购物中心，双赢业态规划帄米财富空间。

其中，住宅套商业帄方米，构成三条近九十米长的商业步行街帄米生活超市和近帄米的休闲广场，负层近帄方米地下停车场。

产品特色户型主力为帄米房开盘时间年月销售价格住宅多层均价元帄方米，高层均价元帄方米。

商铺西面层均价元帄方米，二层元帄方米南面层元帄方米，二层均价元帄方米东面以及中间层均价元帄方米，二层均价元帄方米。

销售情况住宅销售率，商铺约。

客户情况县城客户居多，主要集中在祁阳县。

地方楼市个案参考舜德城市摩尔项目地址位于永州市冷水滩区河西商业中心地带，西临凤凰路，南临零陵北路开发商湖南省渝州房地产集团有限公司项目概况项目总建筑面积万，其中商业面积万大型商场面积万，地方经营商业面积万，是永州市目前规模最大的开发项目。

舜德城市摩尔规划设计由三点三线组成，即零陵北路入口广场，凤凰路入口广场和中心广场构成，通过三条商业步行街有机串联在起。

舜德摩尔集购物休闲餐饮娱乐酒店商务旅游文化于体的大型综合商业体。

目的是打造永州首家集生活购物休闲娱乐家居设计建筑装饰材料家具和家居装饰等用品的展示与销售为体的“站式”大型升级版现代化主题消费商城。

已营业中的舜德建材家具城是目前湘南地区规模最大品类最全品牌最多的专业市场。

地方楼市个案参考万帄方米的超大规模家装建材综合区主营橱柜五金木地板陶瓷洁具卫浴，门业油漆艺术玻璃灯饰和厨卫吊顶等。

万帄方米的专业板材市场主营各大品牌板材。

万帄方米的超大规模精品家私专业卖场，拥有国内外品牌家私余家窗帘布艺城，主营名牌窗帘布艺装饰。

开盘时间年销售情况已售完操作模式目前沿街层店面租金约元帄方米，内街元帄方米。

层具体价格未知。

地方楼市个案参考地方楼市个案参考清华品项目地址潇湘大道与西区路交汇处开发商永州恒联房地产有限公司项目概况清华品，依潇湘大道而建，紧临新火车站，新汽车总站，新四中，三医院，黄泥井市场，第小学等，顺畅的交通网络，路，路公交，清新的生活环境，生活，工作出行更便捷。

拥有最具潜力的商业圈，无疑成为了新代都市西南花园其中部分，由四幢高层和两幢多层组成。

产品特点户型主力为帄米房。

开盘时间多层年月多层开盘，共户年月，高层户开始认购，具体开盘时间未知。

销售价格多层均价元帄方米高层认购均价元帄方米。

销售情况多层销售率高层销售率。

客户情况主要以四中教师为主，少量县城客户。

地方楼市个案参考世纪滨江项目地址沿江东路与翠竹路交汇处开最贵房源已达元帄米，总价约万元。

开盘时间分两期开盘，期年月开盘，约户二期户预计年年底开盘，目前正在内部认购。

销售状况期销售率约，二期认购率约。

客户情况以市区客户为主，客户主要为公务员等事业单位工作者以及部分私企业主。

房市总结房地产面临整体向好的大环境，投资与销售处于良性发展。

两湖地区典型特点，房价低，增速慢，供应量大。

房市格局基本分为河东片和河西片，河东价格楼盘品质和居住环境均优于河西。

商铺售价远远高于住宅售价，但物业整体形象较差，城市形象急待提升。

商业主要集中在零陵路和凤凰路交汇处，各楼盘中多配有较高比例的商业体量。

作为超级大盘应保持乐观谨慎。

关键词大市向好房价偏低产品急待升级商业空间广阔解读项目立足城市运营的广度，以发展的眼光，审视城西，解读地块，挖掘价值。

解读项目区位交通本项目位于永州市冷水滩区，永州火车站对面。

周边交通路网便利，有潇湘大道和珊瑚路两大城市主干道毗邻本项目，拥有路路路等多条公交线路，出入便捷，辐射范广，且邻近主城区，是永州未来重点发展区块之。

当前商业中心潇湘大道珊瑚路永州站冷水滩核心区，紧邻火车站，区位显要当前地块周边配套稀缺，居住氛围较差，但随着新四中建成后投入使用，区域内人气将会有个量的提升，其它配套也将会逐步跟进。

梧桐路本案珊瑚路潇湘大道火车站新四中广源国际广场珍珠路新四中占地约亩，建筑面积达万帄方米，是所在永州具有较强号召力的省重点中学。

解读项目周边配套周边配套稀缺，环境较差地块内尚有住户未完成拆迁，有锯板厂还在经营，中间规划路还未贯通，另外地块内有较深沟壑，且高差较大。

前期工作还有较多。

另外，本案受交通路线的影响，对小区内的道路需要合理规划。

地块现状地块内建筑物地块周边现状解读项目地块现状尚未完成折迁，前期工作较多项目指标占地亩建筑密度容积率绿地率建筑限高米商业和住宅比例项目占地亩，地上总建万方，限高米，商业比例，将成为永州市最大的集住宅和商业为体的综合项目，大大提升区域价值，未来前景可观。

解读项目地块指标永州最大规模项目，提升区域价值本案珊瑚路潇湘大道火车站优势占地余亩，为永州第大盘，规模优势显著。

与新火车站隔路相望，地段优势明显。

城市主干道潇湘大道和珊瑚路紧挨地块，交通便捷。

机会本项目占地大，可打造为永州标志性楼盘。

本项目位于火车站新区，是近期永州市重点发展区域。

永州老商业中心交通拥挤，业态散乱，已远远满足不了当前居民的购物需求，本项目作为新兴商业中心将颠覆永州市城市格局。

劣势地块过大，项目运作和资金运转压力大。

商业所占比重大，开发风险高。

周边环境差，配套缺，无居住商业氛围。

威胁商业体量过大，商业运营的成功与否直接导致整个项目的成功与否。

地块周边尚有很多地块未开发，这些地块可能都会成为本项目的潜在竞争对手。

解读项目分析项目界定万方!超大型复合地产项目城市国际化进程的新动力引领城市开发驱动力的核心引擎关键词大规模驱动力核心引擎案例借鉴博百家之长，为己之用。

他山之石，可以攻玉。

日本大阪难波城城市综合体期开发总面积万帄方米其中商业面积万帄方米，办公楼万帄方米。

第期合計，。

难波城的原址是座棒球馆，位于邻近难波火车站的片新商业区，离机场站之遥。

开发商电气铁道公司邀请捷得公司为其设计座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。

捷得因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来片绿洲。

沿着坐层的高塔，难波彰显了种自然生态的生活方式，空中花园屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了股清新的气息。

人们可以欣赏成群的大树岩石悬崖草坪溪流瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。

难波公园可谓集人文娱乐为体的自然生态式体验购物的杰作。

东京轨道交通物业都市综合体特点分析日本当代复合型商业的典范，最佳轨道交通商业物业的案例生态商业模式的倡导者和执行者完美的业态规划和经营策略。

主力店高岛屋的强大的号召力和集聚力。

与轨道交通的无缝连接，带来大量优质消费人群日本大阪难波城，是当地轨道交通物业都市综合体。

当初项目设计者为了追求最佳效果，果断