万达_郑州陇海路万达广场商业综合体项目投资测算报告_64页_戴德梁行_可行性文档64页精品范文

•大型购物中心独特的经营模式，错落别致的布局，良好的景观创造浓厚的商业氛围。

项目零售概念建议总体零售概念站式购物‹大量的零售商店餐饮和娱乐设施的聚集所。

或者是被特定的娱乐设施如电影院溜冰场的吸引，或者是由于购物中心创造了个有吸引力和舒适的环境，购物中心已经成为居民和游客寻求放松和消磨闲暇时间的地方。

本项目处于郑州中心南区，传统的居住片区，必将对区域的中高消费者产生强大的吸引力。

项目零售概念建议总体零售概念站式购物‹大量的零售商店餐饮和娱乐设施的聚集成功地吸引了大量的人流的长时间逗留，高水平的消费和购物餐饮娱乐交叉消费的机会。

本项目处于郑州中心南区，传统的居住片区，必将对区域的中高消费者产生强大的吸引力。

溜冰场的吸引，或者是由于购物中心创造了个有吸引力和舒适的环境，购物中心已经成为居民和游客寻求放松意味着购物中心已经不仅仅是吸引有特定需求的当地购物者的购物场所。

或者是被特定的娱乐设施如电影院部分内容简介度的环境中能够为购物者提供全部购物便利和选择比较，并且可以作为全家人休息和享受餐饮的目的地。

‹大多数欧洲和美国的购物中心已经进步发展了这种站式购物的概念，增加了娱乐设施对购物中心的设计布局和特色给予特殊的关注。

‹这个趋势意味着购物中心已经不仅仅是吸引有特定需求的当地购物者的购物场所。

或者是被特定的娱乐设施如电影院溜冰场的吸引，或者是由于购物中心创造了个有吸引力和舒适的环境，购物中心已经成为居民和游客寻求放松和消磨闲暇时间的地方。

本项目处于郑州中心南区，传统的居住片区，必将对区域的中高消费者产生强大的吸引力。

项目零售概念建议总体零售概念站式购物‹大量的零售商店餐饮和娱乐设施的聚集成功地吸引了大量的人流的长时间逗留，高水平的消费和购物餐饮娱乐交叉消费的机会。

创造种在鑫苑酒精厂项目购物中心站式购物的体验是项目的个特征，它对保证项目的成功非常重要。

‹购物中心中的广场长廊休闲座椅等公共空间，带给消费者休闲休息的空间购物餐饮休闲娱乐服务旅游区域的合理搭配满足消费者次购足和站式休闲消费的需求，使消费模式得以升级独具匠心的主题营造使娱乐休闲功能更加突出，回归购物中心业态的本质休闲时代的产物，充分体现了以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进种新的文化理念和生活理念这种重视整体环境和功能提升的结果，使消费者的购物不再是单纯的购物，而是种享受，再配合次性购足的新消费观念，无疑会给消费者种全新的购物体验。

项目零售概念建议总体零售概念新颖的概念‹新颖的概念，例如国际知名零售商如沃尔玛家乐福百盛百货太平洋百货时代华纳影城等，能够引起消费者的兴趣和好奇，可以使购物中心从更大的商圈得到生意并且吸引更多的游客。

许多国际上成功的购物中心在其市场上提供独无二的经营理念，从室内娱乐公园电影院水族馆运动场交互式博物馆等需要大规模投资的设施到那些主要取决于商店的主题餐厅美食广场或橱窗商店等。

通过各类商户的组合，将形成相对现有传统商业更具优势的核心竞争力。

项目市场定位市场定位项目开发理念•打造郑州火车站西片区乃至郑州最具特色综合型购物中心，多元化多时段的经营理念，将自由空间的概念贯穿其中。

建成后的鑫苑酒精厂购物中心项目，将引领整个郑州的商业潮流。

•不易落伍的商业组合，适合当前和未来的商业布局，保持长期的繁荣。

•融购物休闲娱乐餐饮旅游服务公寓为体的商业中心区。

•大型购物中心独特的经营模式，错落别致的布局，良好的景观创造浓厚的商业氛围。

•有效地区分各区域之功能，控制本项目自身内部区域间的竞争，以区域差别区分客源层，有效地扩大了客源层。

使其商业价值最大化。

•以大型单体建筑区分郑州目前流行的繁多的商业街和街区式商业模式，打造在同个屋檐下可控制温度的大型综合型站式购物中心。

项目市场定位市场定位定位背景•国内早期的大型商场和郑州现存大型商场，由于缺少体现都市文化品味且富有个性化的主题设计，且内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机，造成中国第代购物中心主题缺位功能缺陷的硬伤。

而郑州现有众多项目其商场布局品牌招商促销宣传等工作均围绕全字而进行，希望能为全龄段各收入段的消费者提供全方位的商业服务。

实际上，这种缺乏主题的经营容易造成商品和服务不具特色，不易长期地吸引消费者。

合理地准确地进行市场定位，可找出与经营优势相适合的目标消费群，从而确定经营主题。

围绕这个经营主题深入展开各项工作，容易达到事半功倍的效果。

•商场的进化潮流摊贩铺面门面店百货公司量贩店专业集中市场将被赋予鲜明的主题。

随着经济的发展，旧有的商业经营模式将不再符合现代商业经营的需要，将会逐渐没落，新式的经营模式逐渐取代旧有的模式。

项目市场定位市场定位集购物餐饮休闲娱乐文化等功能为体的融汇多样时尚业态的站式大型综合性主题购物中心。

•该定位之主题为现代家庭娱乐型购物中心，为区域内和郑州中高收入居民和游客提供个主要购物目的地。

以超越现存传统百货及单主题商场，最终能够获得目标人群强烈的消费认同感及归属感。

•但由于郑州新的商业项目众多，应避免项目内单店和众多商场的直接竞争，着重于项目整体商业组合产生的站式购物休闲的核心竞争力培养，在重吸纳本区域消费者外，未来应立足西二七商圈商业中心地位，着重吸纳在郑州市的中高收入家庭式消费者的零售消费力和到郑州旅游的中外人士。

项目功能定位•购物本项目是以盈利性为本，购物是主要的功能，零售类商家也是本项目销售和租赁承租能力较高的主要目标客户类型，故除具有主力百货超市家居家饰店外，还包括各类专业店品牌店电子通讯世界等中小型零售类场所。

•观光融入家庭娱乐休闲主题的商业空间，以建筑风格装修风格经营风格广场表演各种展览等体现观光旅游的功能，以所展现的休闲娱乐主题，吸引另客源层游客，增加商城的客流量，最终达到消费的目的，成为经营的大支撑点，将本项目竞争力最大化。

•娱乐娱乐设施，如数码电影城卡拉夜总会酒吧儿童乐园电玩城等。

提供完善的娱乐设施，满足不同人士不同时段的需求。

项目功能定位•餐饮设置美食广场，展现河南的特色的民族饮食文化，吸引各类人士。

引进大型知名地方特色餐饮店异国风情餐厅主题餐吧洋快餐咖啡西餐厅等，提供餐饮多元化选择，增强号召力。

•休闲为本项目营造个休闲的环境，提供多样化休闲类品类店铺，包括健身俱乐部美容美发纤体演艺吧等。

提升本项目内可适量设置两至三间高档烟酒专卖店，经营白酒红酒雪茄等，最好引进在郑州连锁经营品牌专营店。

业态定位及商品组合建议‹餐饮•餐饮设施可延长消费者在购物中心逗留时间，故可提升购物中心整体的潜在营业额。

•在本购物中心除上述零售店铺外，须同时提供多元化的餐饮包括中西式快餐大型中式酒楼和美食广场，目标是将本购物中心变为本区域消费者饮食的好去处。

其中本行特别建议将可吸引人流的美食广场设于项目高层区域，这有助于吸引人流到项目的高层区域。

•问卷调研显示，受访者趋于年轻化，每天在外就餐比例非常高，对价钱大众化的快餐店极具需求，最受本区欢迎的是中西式快餐。

本行建议中西式快餐可适当增加相应数量和面积。

业态定位及商品组合建议‹餐饮•调研结果显示，中式酒楼的欢迎程度是仅次于中式快餐的类型，本购物中心整体定位中高档，故应重视辐射区域内收入较高的消费者和游客的需求，故此策划中的购物中心应包括中高档的中式酒楼，最好在装修和风格上富有时代感，有自己特色如王子厨房等。

以满足区域年轻高收入群体的需求。

位置可安排在较高楼层。

•调研结果显示，绝大多数受访者逛街时间都较长，故对休闲餐饮类如咖啡厅冷饮店茶艺等需求较大，建议本案内相应设置以上休闲餐饮类店铺，位置可设置在各个楼层。

•主题餐厅和西餐厅在调查中认知度也较高，此类餐厅由于自身形象较好，有助于提升项目整体形象，也可满足周边中高消费阶层和游客餐饮需求，故建议此类餐厅可设置两至三家为宜。

业态定位及商品组合建议‹休闲娱乐•购物中心经营成功的其中个最重要的元素，在于令顾客长时间逗留在其中，或在非繁忙是到访购物中心的能力。

为确保购物中心具备此条件，商场必须提供零售及餐饮以外的设施。

•本行建议购物中心分配定面积，作休闲娱乐设施用途。

休闲娱乐设施加上餐饮设施，将可延长顾客的逗留时间及为零售商带来额外的衍生利益。

•调查显示，电影院是受访者认为项目最需要设置的娱乐设施，考虑到目前郑州新开电影院较多。

本行建议项目引进家知名数码影院经营者如大地院线韩国好丽友郑州奥斯卡等，建议面积不易过大，控制在平方米左右的中型院线即可。

业态定位及商品组合建议‹休闲娱乐•本项目调查显示，在众多休闲娱乐设施当中，亦儿童游乐场也较受欢迎，大约有近八成的受访者表示新购物中心内应该有此项目。

同时考虑到本项目主题定位为家庭娱乐休闲消费场所，提供些吸引儿童的业态将有利于吸引家庭消费，随着生活水平的提高，家庭更加注重儿童教育与智力开发，建议在高楼层设置儿童乐园，在临近社区位置设置儿童幼教机构或兴趣教育班，还包括些儿童写真馆等等针对儿童业态，以吸引三口之家庭消费。

•调查显示，项目周边消费人群呈现年轻化特点，在众多娱乐设施中，真冰溜冰场是非常具有吸引力的娱乐设施，成为国内外些大型购物中心较重要的娱乐类设施。

但本行建议谨慎选择，此类标准真冰场般设置在较高楼层，对物业要求较高，在项目建筑设计时充分考虑溜冰场的建筑标准，同时由于投资较高，很少有商家承租经营此类项目，建议运动场所改为模式室内篮球场。

•考虑到本购物中心项目上盖设有公寓，附近中高档住宅众多，以及近九成消费者的需求，本行