1、中心转变由增量市场为主向存量市场为主转变。到年底政府出台了从严的信贷管理政策，在之后的半年时间中房地产市场遭到严重打击。但由于年全球经济危机的影响及我国经济发展的需要，政府在年中又放宽了资金及土地供给，这样，直到年底，全国房地产市场迅速恢复到年的火爆场面，在些特大型城市甚至还超过了当年。年，居高不下的房。产品品质就是设计效果在实际施工中的落实情况。开发商的设计管理人员可以配合设计单位的具体设计人员来共同做好这项工作。方面开发商的设计管理人员对整个设计意图了解比较透彻，同时也是其将项目定位目标传达给设计单位，所以其对于产品意图的表达也更为清晰另方面设计单位的专业设计人员在对产品意图的表达中有可能也容入了他个人的理解，其图面表达的是更有附加值的内容，这部分内容必须由其亲自来解释和表述。这样，才能保证建成效果和设计效果的致性。项目运用实例分析项。

2、健康的状态。标志性事件为年海南的房地产市场失控，土地市场形成了非管理工作的重要性从项目开发方面看设计管理的重要性从财务方面看设计管理的重要性建立设计管理体系的探索分,绪论研究背景我国房地产业的发展历程当前住宅产品开发的特点设计管理工作的发展现状研究重点传统设计管理工作的定义现代设计管理工作的发展历程当前住宅产品开发的特点设计管理工作的发展现状研究重点传统设计管理工作的定义现代设计管理工作的要求现代设计管理工作中所面临的问题研究的目的和意义设计管理工作研究的目的加强设计管理工作的意义设计,,绪论研究背景我国房地产业的发展历程当前住宅产品开发的特点设计管理工作的发展现状研究重点传统设计管理工作的定义现代设计管理工作的要求现代设计管理工作中所面临的问题研究的目的和意义设计管理工作研究的目的加强设计管理工作的意义设计管理工作的重要性从项目开发方面。

3、利分房，这就意味这所有人要取得住房就必须到市场上买，要通过市场来解决十几亿人口的居住问题。这对于房地产市场发展来说是个巨大的利好消息。同时，金融政策和税收政策又为房地产市场的发展提供了极大的便利，如当时首付只要有的银行甚至提出了首付。并且对于商品房的价格，政府取消了管制，这就意味这商品房的价格是开发商说了算，物价局也无权管。于是年末至年就迎来了我国房地产市场的个高速发展期。年达到高峰，这时又暴露出些问题，如房价过高，结构不合理等问题，导致了社会矛盾加剧。房地产行业开始成为了社会关注的焦点。年国家又开始针对房地产市场进行宏观调控，主要特征是控制土地供给和资金供给两个方面。年国家进步加大宏观调控力度，以调控需求为主，年国家宏观调控开始调整房地产产品结构，倡导以投资主导向消费主导方向转变，由短期投资向中长期投资方向转变，由以土地为中心向以产品为。

4、房地产企业核心竞争力分析与竞争力相协调的管理工作原则企业整体竞争战略分析与整体竞争战略相协调设计管理组织架构及其设计管理部门职能金地集团的组织架构及其设计管理部门职能设计管理工作体系的基本架构建立评审委员会的必要性评审委员会的组成评审委员会的职责基于评审委员会的设计管理工作设计管理工作体系的重点内容方法对外政策对内政策设计阶段的不确定性因素分析个人行为影响设计单位的因素施工现场情况设计阶段的风险管到年，邓小平同志南巡后，发现深圳特区在推进了社会主义市场经济建设后城市面貌有了质的改观，尤其是在房地产开发方面表现得很成功，于是就将特区的经验向全国范围内开始推广，自此就吹响了中国房地产开发的号角。我国的房地产事业开始由沿海带展开特别是在海南，广州，深圳等沿海大城市展现出派蓬勃发展的迹象。但好景不长，由于当时整个行业的不成熟，房地产市场呈现出种不。

5、产的建造，主要形式是企事业单位自行建造房屋，主要用于内部福利分配使用，而不存在商品房开发，也没有房地产市场。到年，邓小平同志南巡后，发现深圳特区在推进了社会主义市场经济建设后城市面貌有了质的改观，尤其是在房地产开发方面表现得很成功，于是就将特区的经验向全国范围内开始推广，自此就吹响了中国房地产开发的号角。我国的房地产事业开始由沿海带展开特别是在海南，广州，深圳等沿海大城市展现出派蓬勃发展的迹象。但好景不长，由于当时整个行业的不成熟，房地产市场呈现出种不健康的状态。标志性事件为年海南的房地产市场失控，土地市场形成了非常严重的泡沫，于是政府采取强势干预措施停止银行贷款。银根迅速收紧，刚刚萌芽的中国房地产市场遭受重创，从年底到年初，中国的房地产市场进入了停顿期。到年中，政府态度开始变化，出台了系列刺激房地产发展的政策，其中最主要的个就是取消了福。

6、目概况项目简介本项目位于上海市郊区，项目定位为集居住休闲办公商业为体的高品质综合社区。目前期为总面积约万平方的高档住宅。项目开始初期建筑设计单位，景观设计单位，室内设计单位都已确定。但该项目由于具体操作原因，整个周期拖得比较长，从年拿地到年准备施工，之间约有年时间，而这年也是上海地区房地产发展较快的年，其对项目开发的影响也是的多方面的方面由于项目周期过长，原来的设计条件变化较大，主要是市场环境的变化。周边些楼盘都已建成并销售，当地的些刚性需求都已消化，本项目的销售市场就相对缩小了。另方面由于周边环境的发展，该地块的价值是随着时间的推移不断提高，如果那楼报价成本来比较年拿地时的楼板价约为元平方，而年中周边招牌挂地块的楼板价就达到了约元平方。因此年的时间差给该项目带来了极大的成本优势。面临主要问题设计合作单位实力与产品定位之间的矛盾。项目整个。

7、看设计管理的重要性从财务方面看设计管理的重要性建立设计管理体系的探索分析设计管理工作的影响因素与项目开发流程相协调与项目开发目标相协调分析优秀企业的设计管理经验万科集团的组织架构及其设计管理部门职能金地集团的组织架构及其设计管理部门职能设计管理工作体系的基本架构建立评审委员会的必要性评审委员会的组成评审委员会的职责基于评审委员会的设计管理工作设计管理工作体系的重点内容房地产企业核心竞争力分析与竞争力相协调的管理工作原则企业整体竞争战略分析与整体竞争战略相协调设计管理工作重点设计管理工作的开展对设计管理主体的管理基于服务评价模型的设计管理分阶段对设计服务进行管理对设计管理客体的管理产品研发的必要性如何开展产品研发工作对设计管理关系的管理对组织内部关系的管理对组织外部关系的管理设计管理在项目实践中的风险管理前期阶段的不确定性因素分析外部因素内。

8、公司的具体情况以及其它同类项目操作经验，我认为针对于该项目公司的核心竞争力在于其土地购买能力及由此而产生的产品控制能力。比较明确的说就是由于拿地成本比较低，而目前市场销售情况良好，因此可以有充足的资金优势来打造优秀的产品。这就是设计管理工作的关键指导思想。相应，对其竞争战略的分析也是基于其项目的竞争力，就是充分利用低成本优势，打造高品质的产品，以相对低价来参与市场竞争。在对宏观情况进行分析的基础上，就要具体的项目开发进度搭建设计管理团队。由于项目进度较紧，为避免设计管理中耗费过多的沟通成本，我计划组建了个相对简洁高效的设计管理组织首先，设计管理组织的基本架构相对固定。方面要考虑对项目操作的指导要便利，另方面要考虑要接受总公司的领导，配合总公司的整体战略。我们设计管理的整体架构分层第层是以设计部为核心的设计管理层。其负责直接协调设计单位与开。

9、部因素前期阶段风险控制方法对外政策对内政策设计阶段的不确定性因素分析个人行为影响设计单位的因素施工现场情况设计阶段的风险管理人员管理组织管理现场管理项目运用实例分析项目概况项目简介面临主要问题设计管理实践设计管理的作用解决的多头管控的协调问题充分提高设计单位工作效率在短时间内高效完成产品设计结束语住宅开发项目中设计管理的研究绪论研究背景当前房地产行业正在逐步成为我国国民经济的支柱，其发展势头也越来越强劲。但同时伴随着时代的进步，原有的开发模式操作方式和现在的市场现状之间的矛盾也越来越明显，本文正是立足在这样个历史环境下，来探讨在住宅项目开发中的设计管理环节究竟该如何做才能顺应时代的要求，发挥出其应有的作用。我国房地产业的发展历程我国的房地产市场发展的起点应该是年，标志是以深圳和广州作为试点，开始进行商品房的开发。在这之前，我国实际上只有房。

10、本由上海公司负责。但对产品定位进行调整后，总公司将设计管理权限收归到其规划设计部下。而总公司规划设计部远在深圳，这样方面增加了设计指令传达的时间成本，另方面由于区域特点的差异导致了对设计成果的确定存在多重标准。人员的变动影响了项目开发的连贯性。从年底到年间，由于国家金融政策和国际经济形势的影响，我国的房地产市场的波动起伏也较大，并由此波及到设计等相关配套行业。最直接的反应就是人员变动频繁。初步统计，从设计单位接收设计到年进行产品定位调整，主要设计负责人已更换了次。开发商这边总经理也换了次，项目经理也换了次。这样带给设计管理的最大问题就是设计的连贯性如何保证。设计管理实践针对于以上具体情况，结合对设计管理工作开展得理解，作为区域公司设计管理部门的主要负责人，我首先要做的就是要针对于该项目，对本公司核心竞争力和整体竞争战略进行分析。综合分析该。

11、发公司内各部门如销售部工程部成本部等的关系第二层是以区域公司总经理为核心的评审委员会。其负责对项目设计方面决策进行审核。其可以根据工作内容的不同来组织不同的人员，这其中也包括总公司的相关负责人。第三层是以总公司领导为主的决策层，其要保证区域公司的决策与总公司的目标相适应。这样设置设计管理架构的目的主要在于将对设计决策进行判断的重心放到区域公司，这样才有利于提高管理的效率。当然，这样个架构也不是成不变的，他也随着项目的不同阶段而偏重不同在前期定位阶段是围绕第二层展开，这个阶段主要是第二层协调各个方面的要求来指导第层来操作。到了项目实施阶段就主要是围绕第层开展工作。第二层的部分权力就下放到第层，其主要是对重大决策进行把控。在项目完成阶段各部分的信息都要反馈到第三层，由其进行宏观的评价，并以此为依据，对以后的工作提出指导意见。在设计管理架构完成。

12、运作周期较长，年通过招牌挂取得地块，到现在已有约年了，当时该区域房价，。整个项目的定位基本上是在年确定的。当时定位在中档产品，相应的设计配合单位也是市场上的中低档设计单位。而到了年项目开始实施时，周边房价已达到左右，原来的产品定位已明显与市场环境不符。于是我们又根据目前的市场情况来调整产品定位，同时设计产品也随之作相应调整。但由于前期工作已完成，设计配合单位都已无法调整，这样如何组织原有设计单位超水平完成目前产品的设计就成为摆在我们面前的个大问题。设计调整周期与项目开发周期间的矛盾。本来从年拿地到年开发这之间的设计时间绰绰有余，但年中项目定位调整后，距离项目年底开工只有约半年的时间，利用半年时间完成供施工的全部设计难度是相当大的。存在多头管理的问题。由于本项目的开发公司属于区域公司级别，其本身有完备的设计管理部门，在项目初期设计管理工作基。

参考资料：

[1]公司客户关系管理培训动态PPT 编号54（第18页，发表于2022-06-25）

[2]公司客户关系管理培训动态PPT 编号38（第18页，发表于2022-06-25）

[3]公司客户关系管理培训动态PPT 编号49（第18页，发表于2022-06-25）

[4]公司客户关系管理培训动态PPT 编号39（第18页，发表于2022-06-25）

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[6]公司客户关系管理培训动态PPT 编号27（第18页，发表于2022-06-25）

[7]公司员工培训如何做好情感营销PPT 编号48（第29页，发表于2022-06-25）

[8]公司员工培训如何做好情感营销PPT 编号32（第29页，发表于2022-06-25）

[9]公司员工培训如何做好情感营销PPT 编号36（第29页，发表于2022-06-25）

[10]公司员工培训如何做好情感营销PPT 编号36（第29页，发表于2022-06-25）

[11]公司员工培训如何做好情感营销PPT 编号45（第29页，发表于2022-06-25）

[12]公司员工培训如何做好情感营销PPT 编号57（第29页，发表于2022-06-25）

[13]公司员工培训如何做好情感营销PPT 编号36（第29页，发表于2022-06-25）

[14]公司员工培训如何做好情感营销PPT 编号30（第29页，发表于2022-06-25）

[15]公司员工培训如何做好情感营销PPT 编号36（第29页，发表于2022-06-25）

[16]公司员工培训如何做好情感营销PPT 编号43（第29页，发表于2022-06-25）

[17]国潮风中国传统节日九九重阳节节日介绍PPT 编号40（第22页，发表于2022-06-25）

[18]国潮风中国传统节日九九重阳节节日介绍PPT 编号33（第22页，发表于2022-06-25）

[19]国潮风中国传统节日九九重阳节节日介绍PPT 编号48（第22页，发表于2022-06-25）

[20]国潮风中国传统节日九九重阳节节日介绍PPT 编号31（第22页，发表于2022-06-25）