国经济极为困难的年，房地产仍占全国经济总量的℅以上，成为中为了稳定市场，刺激经济，国家又出台降息利率七折税费减免等政策，市场在年的春天重又迸发出勃勃生机，并发不可收拾，创出了历史新高，如全年房地产开发企业国内贷款亿元，同比增长个人按揭贷款亿元，增长全国商品房销售面积万平方米，比上年增长销售额亿元，比上年增长中国住宅与房地产信息网第章绪论房地产项目风险管理研究商品住宅销售面积也增长了，全国大城市房价涨幅超过，中小城市涨幅超过。房地产行业预期和市场信心在不到年的时间里经历了由缓慢恢复到急速爆膨的变化。支柱性产业。风险监控风险监控的概念风险监控的方法第七章案例分析苏州怡和花园项目概况怡和花园项目的风险识别怡和花园项目投资决策阶段的风险怡和花园前期阶段的风险怡和花园建设阶段的风险怡和花园租售阶段的风险怡和花园的风险评估项目投资决策阶段风险的敏感性分析前期和建设阶段风险综合评价项目租售阶段的风险评估怡和花园项目的风险应对与监控项目前期阶段风险的应对措施建设阶段风险的应对措施拖延工期风险的应对措施质量风险的应对措施对各种安全事故风险以及其它风险的控制措施结论与展望结论展望参考文献攻读硕士学位期间公开发表的论文致谢房地产风险管理研究第章绪论第章绪论研究背景与研究意义研究背景自上世纪年代，我国改革与研究意义研究背景自上世纪年代，我国改革住房制度和土地使用制度，推行住宅商品化政策，房地产业发展迅猛，并拉动相关配套产业形成了个促进宏观经济快速发展的重要产业群体，成为国民经济发展的基础性先导性和绪论第章施拖延工期风险的应对措施质量风险的应对措施对各种安全事故风险以及其它风险的控制措施结论与展望结论展望参考文献攻读硕士学位期间公开发表的论文致谢房地产风险管理研究第章部分内容简介房地产项目风险应对及监控房地产项目风险应对房地产项目风险应对的概念房地产项目风险应对的方法房地产项目风险监控风险监控的概念风险监控的方法第七章案例分析苏州怡和花园项目概况怡和花园项目的风险识别怡和花园项目投资决策阶段的风险怡和花园前期阶段的风险怡和花园建设阶段的风险怡和花园租售阶段的风险怡和花园的风险评估项目投资决策阶段风险的敏感性分析前期和建设阶段风险综合评价项目租售阶段的风险评估怡和花园项目的风险应对与监控项目前期阶段风险的应对措施建设阶段风险的应对措施拖延工期风险的应对措施质量风险的应对措施对各种安全事故风险以及其它风险的控制措施结论与展望结论展望参考文献攻读硕士学位期间公开发表的论文致谢房地产风险管理研究第章绪论第章绪论研究背景与研究意义研究背景自上世纪年代，我国改革住房制度和土地使用制度，推行住宅商品化政策，房地产业发展迅猛，并拉动相关配套产业形成了个促进宏观经济快速发展的重要产业群体，成为国民经济发展的基础性先导性和支柱性产业。房地产业作为个关联度高的行业，对实现社会生产要素的优化配置，调节社会消费结构，发展城市建设，拉动内需，扩大就业，引进外资等方面都起到了重要作用。年中国房地产业固定投资达万亿元，约占全社会固定资产投资总额的℅，是仅次于制造业的第二大投资领域，房地产业的投资增速大约是的两倍。房地产投资加之房地产消费支出房租装潢房贷利息和政府土地收入，年整个房地产业对的贡献平均的达℅。在面对年中国经济极为困难的年，房地产仍占全国经济总量的℅以上，成为中国抵御全球经济危机冲击，拉动内需，着力保增长的关键所在。但是房地产业具有政策影响性强资金需求量大建设周期长市场变化快等特点，其发展过程中易受到社会政治经济文化技术等很多因素的制约。导致其总是面临着大量的风险。纵观近几年的房地产发展历程，楼市好比过山车，年全国市场热火朝天，无论是开工量还是销售价格都达到前所未有的顶峰。随着二套房贷和加息政策的出台，火热的的市场渐渐偃旗息鼓。又受年全球金融危机的影响，市场在这年曾呈现极度的低迷，量价齐跌，到处出现土地流拍现象。为了稳定市场，刺激经济，国家又出台降息利率七折税费减免等政策，市场在年的春天重又迸发出勃勃生机，并发不可收拾，创出了历史新高，如全年房地产开发企业国内贷款亿元，同比增长个人按揭贷款亿元，增长全国商品房销售面积万平方米，比上年增长销售额亿元，比上年增长中国住宅与房地产信息网第章绪论房地产项目风险管理研究商品住宅销售面积也增长了，全国大城市房价涨幅超过，中小城市涨幅超过。房地产行业预期和市场信心在不到年的时间里经历了由缓慢恢复到急速爆膨的变化。年月份的地王频现更是将蕴藏的行业风险推向了风口浪尖，些地王拍出的土地价格比周边的在售商品房价格还要贵，真实再现了面粉比面包贵的幕。年，为了抑制过快的发展势头国家又颁布调控措施，并逐渐成效，截至到月份，房地产市场重又陷入冰封期，成交低迷，成交量大约只有去年同期的，线城市的房价显著回落。有关我国房地产有无泡沫的争论业界内外直喋喋不休，无论有无泡沫，行业市场变化之快，风险之大，已是不争的事实。回顾近年来的房地产业的发展，与发达国家的发展历程比较，我国房地产业目前还处于初级阶段，普遍存在如下的些问题房地产从业企业以中小企业为主。因为入市门槛不高，房地产开发企业呈现数量多规模小，行业集中度低。资质高实力强管理规范企业很少，势必造成企业抗风险能力低，竞争力不强，产品的品质参差不齐。市场发育不良，泡沫化程度较高。据权威部门提供信息，我国房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且直在快速增长。国际上房地产利润率般维持在左右，高的有，而中国房地产的利润率高达。普遍认为住房总价合理范围以不超过家庭总收入的倍为宜，而国内工薪阶层购套房的费用多是年工资的倍。致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。供需结构失衡。是新建的中小户型中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。④房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险。房地产项目自有资金少负债率高。旦国家收紧银根或是改变些税收政策，在市场行情不乐观的情况下，许多中小型企业将会面临资金链的断裂，惨遭出局。房地产开发项目管理水平低专业人才缺乏。很多中小企业以短期盈利最大化中国房地产信息网房地产风险管理研究第章绪论为目的，对自己的品牌经营和人才培养重视不足，人员流动频繁。总结近年来的房地产发展态势，不难看出从年以来，国家密集的宏观调控政策直与楼市如影随行，目的是为了抑制行业风险，让其健康发展。面对行业风险的积聚，扑朔迷离的发展势头，从业企业自身风险管理就显得尤为重要。虽然经过多次的宏观调控使得房地产市场也呈现出较为良好的发展态势，但是在房地产业高速发展的现阶段正确的风险识别和风险评价后制定的风险应对策略。风险自留绝对不可单独运用，而应与其他风险或实施对策结合使用。刘钧风险管理概论清华大学出版社，房地产风险管理研究第六章房地产项目风险应对及监控房地产项目风险监控风险监控概念风险监控是通过对项目风险识别评估应对全过程的监视和控制，从而保证项目风险管理能达到预期的目标。其目的是考察各种风险控制措施产生的实际效果是否与预见的相同，进而考虑是否需要调整管理计划以及是否启动相应的应急措施等。风险监控的方法风险跟踪检查。跟踪风险控制措施的效果是风险监控的主要内容，在时机工作中，通常采用风险跟踪表格来记录跟踪的结果，然后定期地将跟踪的结果制成风险跟踪报告，使决策者及时掌握风险发展趋势的相关信息，以便及时地做出反应。风险的重新估计。无论什么时候，只要在风险监控的过程中发现新的风险因素，就要对其进行重新估计。除此之外，在风险管理的进程中，即使没有出现新的风险，也需要在项目的里程碑等关键时段对风险进行重新估计。风险跟踪报告。风险跟踪的结果需要及时地进行报告，报告通常供较高层次的决策者使用。因此，风险报告应该及时准确并简明扼要，向决策者传达有用的风险信息，报告内容的详细程度应按照决策者的需要而定。编制和提交风险跟踪报告是风险管理的项日常工作，报告的格式和频率应视需要和成本而定。邹吉林房地产项目风险管理研究西南交通大学，第七章案例分析房地产项目风险管理研究第七章案例分析苏州怡和花园项目概况项目名称苏州怡和花园项目性质商住房地产项目。项目地址苏州工业园区星湖街和松江路交汇处项目基础数据表中金以和花园基础数据序号项目数量单位备注总占地面积总建筑面积销售面积期联排别墅二期多层公寓公建面积容积率绿化率开发商简介上海中金地产隶属于中金投资集团有限公司。公司成立于年，拥有国家二级房地产开发资质，公司总部设在中国上海，注册资本亿元。中金地产以促进社会资源有效配置为己任，坚持品质构筑成功的经营理念，通过不断的整合创新为社会持续提供优质产品，从而保持自身的持续发展。目前中金地产所开发的项目已覆盖上海江苏浙江等多个经济发达地区，既有公寓别墅等传统住宅物业也有甲级办公楼大型商场。此项目是中金地产进驻苏州的第个项目，以期打造成树立品牌和口碑的样板项目，借此能在苏州长期发展。房地产风险管理研究第七章案例分析怡和花园项目的风险识别怡和花园项目投资决策阶段的风险本文在前文中分析了房地产开发在投资决策阶段所遇到的各类风险，结合怡和花园项目的具体情况，分析如下开发区域风险中，政治经济环境方面，我们国家长期保持了长治久安的局面，国家政治稳定，社会安定团结，因此战争工潮社会动荡政府不稳定等因素的发生概率很小，对本项目不构成风险因素。在产业政策环境方面，国家近几年强调大力发展第三产业。国家在十五规划内，直接将住宅产业作为促进经济发展的新的经济增长点，这些为房地产业的发展莫定了基础。在城市规