分析和产品定位 苏州市房地产和住宅市场分析 近五年，我市房地产市场繁荣活跃，二级市场联动发展，开发力度加大， 投资规模扩大，市场房价飙升，运行态势良好。房地产业得到长足发展，产业作 用日益显现，地位日趋增强，成为推动投资的着力点，扩大内需促进消费的新 亮点，拉动经济的新增长点。 年苏州房地产发展态势 房地产投资 投资规模创新高增幅落差大。在国家宏观政策向好，全市经济持续快 速发展城市建设日新月异居民生活不断提高的大环境下，我市房地产市场呈 现出规模增速度快起伏大的发展态势。年年均房地产开发投资额 增长达到，其间三年出现超常规发展，年分别增长 和，继年实施宏观调控后，年国家又采取系列房地产新政措 施，投资增幅逐月明显回落，全年增长，比年回落个百分点。 与此同时，投资规模也得到有效控制，但由于投资的惯性作用影响，投资完成额 再创新高，年苏州房地产投资达到亿元，在全国个大城市中位于第 七。见图。 图年苏州房地产开发投资额与增幅 投资比重上升产业地位凸现。苏州的房地产开发投资额在全社会固定资 产投资尤其是服务业中所占比重不断上升。年全市房地产投资占全社会投 资的比重为，占服务业投资比重为，处于历史的最高位，比年 分别提升了和个百分点。从行业投向情况看，我市的房地产业投资为 除制造业投资外的第二大行业，服务业中的第大行业，对拉动服务业投资乃至 全社会固定资产投资起到了积极而又重大的影响，产业地位凸现。 投资结构较合理区域协调发展。房地产市场经过多年的洗礼渐趋成熟， 企业开发紧紧围绕市场需求，投资的结构渐趋合理，形成了以住宅为主商务为 辅的投资格局。年期间，全市住宅投资年均增长，略高于房地 产投资增长水平而商用房办公楼等商务房亦占定比例，与城市发展市场 需求相适应。 随着交通等基础设施建设的推进，苏州市区房地产迅速崛起，房地产开 发改以前中心城区为重心的格局，形成了以市区为龙头，各县市联动的特点， 年，苏州个市的房地产投资额达到亿元，占总投资的， 比九五时期上升了个百分点。见图。 图九五十五期间区域房地产投资情况对比图 房地产开发 开发能力迅速扩张。纵观苏州多年来的商品房开发状况，可以发现，自 年以来，苏州的房地产市场进入了快速发展期，其中年三年的施工面 积增幅都接近或超过。五年的环比增幅分别为 和。见图。 图年苏州商品房建设情况 供应能力不断增强。十五期间，苏州市商品房的竣工面积达万平 方米，是九五时期的倍。年起，苏州房地产市场销售火爆，商品房 度供不应求，房地产开发量的放大，使市场供应量迅速增加，缓解了苏州房地产 市场的供需矛盾，也保障了苏州房地产的持续发展。 房地产销售 销售量持续增长。在房地产投资开发高速增长的同时，苏州商品房市场交 易火爆，商品房销售面积持续大幅增长，产销良好。年，全市商品房 销售面积年均增幅，商品房销售率达其中住宅销售万平方 米，是九五时期的倍，占全部商品房销售面积的。见图。 图年苏州市商品房销售情况 个人消费为市场主体。近五年，二级市场的另个重要特征是个人消费成 为市场主体。五年中个人购房占比逐年提高，年，苏州个人购房的比 重分别为和。商品房个人消费的提升，主 要是年以来，住房制度改革的推进以及居民住房需求的增加，特别是近年 来经济的增长，人均收入水平的提高，居民改善住宅的需求相当旺盛。 商品房价格飙升。近五年，是我市房价快速上涨时期，其价格上涨速度 之快，幅度之大，确实引人注目。房价的快速上涨既成为社会关注的焦点，也成 为百姓议论热点。至年底，苏州商品房预售平均价格达元平方米， 其中住宅预售均价元平方米年，商品房价涨幅分别为 和。见图。 图年苏州商品房预售单价走势图 商品房价格上涨的主要原因土地价格上涨，从年起，苏州推出的 土地使用权出让招标拍卖新政策以后，占商品房成本近的地价快速上涨，这 是当前房价上涨的重要因素。近年来建筑材料价格上涨，使商品房刚性成本 增加。新建住宅品质建筑材料品质户型及配套设施小区环境的优化等 提升导致房价上涨。房地产市场供求结构变动，中低价位商品住房供应量下 降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬。投资和投机性购房拉 动。 苏州房地产发展的主要动因 经济的持续增长和政策因素的调整，加快了房地产的发展 苏州经济的持续快速发展，为苏州房地产发展奠定了坚实的经济基础，苏州 自年起，人均超过美元，年全市地区生产总值突破 亿元，达亿元，总量居全国第五。同时，住房分配货币化放宽住房公 积金和商业贷款等政策的实施，以及多层次住房供应体系的建立，都有力地促进 了房地产开发流通消费，推进了房地产市场发展。 居民收入的不断提高，为房地产发展提供了条件 年，蓬勃发展的经济，使居民手中可支配的收入增长迅速，年均 增长近。年苏州市区居民人均可支配收入元，居民可支配收入 的增加使其住宅消费能力提高，给苏州房地产业带来了巨大的商机，因此房地产 市场的火爆是苏州经济发展的个必然保障了苏州房地产的持续发展。 房地产销售 销售量持续增长。在房地产投资开发高速增长的同时，苏州商品房市场交 易火爆，商品房销售面积持续大幅增长，产销良好。年，全市商品房 销售面积年均增幅，商品房销售率达其中住宅销售万平方 米，是九五时期的倍，占全部商品房销售面积的。见图。 图年苏州市商品房销售情况 个人消费为市场主体。近五年，二级市场的另个重要特征是个人消费成 为市场主体。五年中个人购房占比逐年提高，年，苏州个人购房的比 重分别为和。商品房个人消费的提升，主 要是年以来，住房制度改革的推进以及居民住房需求的增加，特别是近年 来经济的增长，人均收入水平的提高，居民改善住宅的需求相当旺盛。 商品房价格飙升。近五年，是我市房价快速上涨时期，其价格上涨速度 之快，幅度之大，确实引人注目。房价的快速上涨既成为社会关注的焦点，也成 为百姓议论热点。至年底，苏州商品房预售平均价格达元平方米， 其中住宅预售均价元平方米年，商品房价涨幅分别为 和。见图。 图年苏州商品房预售单价走势图 商品房价格上涨的主要原因土地价格上涨，从年起，苏州推出的 土地使用权出让招标拍卖新政策以后，占商品房成本近的地价快速上涨，这 是当前房价上涨的重要因素。近年来建筑材料价格上涨，使商品房刚性成本 增加。新建住宅品质建筑材料品质户型及配套设施小区环境的优化等 提升导致房价上涨。房地产市场供求结构变动，中低价位商品住房供应量下 降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬。投资和投机性购房拉 动。 苏州房地产发展的主要动因 经济的持续增长和政策因素的调整，加快了房地产的发展 苏州经济的持续快速发展，为苏州房地产发展奠定了坚实的经济基础，苏州 自年起，人均超过美元，年全市地区生产总值突破 亿元，达亿元，总量居全国第五。同时，住房分配货币化放宽住房公 积金和商业贷款等政策的实施，以及多层次住房供应体系的建立，都有力地促进 了房地产开发流通消费，推进了房地产市场发展。 居民收入的不断提高，为房地产发展提供了条件 年，蓬勃发展的经济，使居民手中可支配的收入增长迅速，年均 增长近。年苏州市区居民人均可支配收入元，居民可支配收入 的增加使其住宅消费能力提高，给苏州房地产业带来了巨大的商机，因此房地产 市场的火爆是苏州经济发展的个必然表现。 新的城市规划与建设为苏州房地产的发展创造了广阔的空间 近几年，苏州按照适度超前突出重点城乡体配套完善的要求，继续 加大基础设施建设力度，逐步建立起系统化网络化现代化基础设施的主体框 架。优先发展和完善城市基础设施，加快城市道路交通网络建设，完善城市路网， 沟通城市环路，增加古城与园区新区及其他新城区的连接通道。通过树立良好 的城市形象，苏州创造了越来越优越的投资环境和人居环境。 ④土地招拍挂政策对苏州房价的上涨起到了推波助澜的作用 为进步规范房地产市场，苏州市政府在年出台了土地使用权出让招标 挂牌拍卖的新政策，使苏州房地产业运作更加透明公开规范，同时也标志着 我市房地产业走向成熟。房地产开发投资额及房价在土地拍卖的推动下步步走 高，土地政策的改革促进了房地产的发展。 目前我市的房地产市场处于宏观调控后稳步发展阶段，随着苏州两个率先 进程推进，房地产市场将有个新的发展机遇。 苏州市居民购房的意向与特点 根据年初苏州市房管部门所作的次大规模的购房需求社会调查，结 果如表所示，我们可以目前市场主流购房理由是改善居住，万到万的 总价最易被购房者接受，园区成为购房首选区域，房产价格和地理位置成为购房 首要因素。 表购房意向调查表 购房 类型 项目多层层以下中高层层高层层以上跃层式联体别墅别墅 比重 面积项目 比重 总价项目万万万万 万 比重 购房 地段 项目新区园区吴中区相城区市区 比重 购房 意图 项目 首次购房满 足基本住房 需要 二次购房 改善居住 条件 投资收益给子女父母购房拆迁购房 比重 购房 最注 意的 因素 项目房产价格物业管理地段交通便利性周边环境 比重 住宅 类型 项目商品房二手房使用权房 比重 从苏州市的土地供应看未来段时期苏州房地产市场的发展趋势 苏州市土地市场供给主要来源于两方面其为城市规划中的旧城改造，其 二则为新城区发展规划产生的