式，符合现代经济资源共享的基本原则，是房地产业和旅游酒店业的高效结 合，极具市场潜力和生命力再者该模式还使三亚市高端消费人士的保有量始终 保持在较高水平，为三亚市经济及就业问题找到了出路，为三亚市创造着源源不 断财富。 产权式酒店的投资客户也即固定游客的市场定位于中产阶级家庭成功 人士专业旅游房地产投资者及企业公司，据有关资料分析，目前购买产权式酒 店的是个人购买，其目的是保值和分红，同时兼顾度假，采用的方式大多为银行长期按揭企业公司购买方面用于投资，另方面用于员工度假年会及业 务会议专用。近年来批产权式酒店已在沿海发达地区及大城市逐步兴起，相信 该旅游品种将成为适合海南三亚这座热带滨海旅游城市的新型酒店房地产经营模 式。 注有关产权式酒店见后附介绍材料 四项目规划设想 项目规划设想指导思想 根据项目的总体规划构思建设目标要求及三亚市亚龙湾资源条件，鹦鹉螺 皇家园林度假酒店项目的规划设想指导思想是 酒店的规划设计将充分体现建筑是空间艺术的思想，使之成为亚龙湾地 区最具热带滨海特色的代表性建筑 酒店的规划布局及功能分区将最大限度的满足业主追求自然绿色沙滩 海景的向往，最大程度展现三亚亚龙湾这座热带海滨度假圣地独无二的魄力 充分利用项目周边的旅游资源优势，将酒店的建设工作与将三亚亚龙湾建设 成国家级旅游度假区的目标紧密结合 采用国际流智能型最具有热带滨海特色的设计方案 酒店的配套设施全面而人性化，将为游客提供休闲度假娱乐购物旅游休 闲居住等全面服务 酒店将建设成风格独特个性鲜明融合自然风景及各国建筑文化及园林景 观的绿色生态的旅游度假胜地 成为亚龙湾地区的标志性建筑，并对酒店经营模式的发展趋势起到示范与引 导效应 根据上述规划指导思想，对项目的建设从规划的角度进行了初步的设想，初步 明晰了项目规划的产品目标 酒店主楼公寓区主力户型平米，配大卫生间 别墅会所区无机动车行道，别墅周边环绕风格各异的热带雨 林景观会议中心外观设计成鹦鹉螺形状，成为标志性建筑 娱乐休闲购物条街丰富亚龙湾地区富有文化底蕴的规模化的娱乐 休闲购物场所，为亚龙湾地区提供丰富 多彩的夜生活娱乐活动 酒店概念设计规划思路 会议中心 会议中心将临亚龙大道而建，外形将仿生海南特有的极富知名度的鹦 鹉螺外形，洋溢着浓郁的海洋气息，使之成为亚龙湾的标志建筑。 会议中心占地平米，总建筑面积平米，地上平米，地 下平米。可提供容纳人的大型会议室个及容纳人的中 型会议室个或分割成容纳人左右的小型会议室个。会议中心在 空间设计上应充分考虑空间的自由组合性，在功能设计上将体现多功能性， 可召开各种类型的商务会议国际研讨会新闻发布会产品推介会大型 宴会招待等，还可用作电影节演唱会选美比赛场地等。会议中心将按国 际标准建设，配有同声翻译系统贵宾休息室宴会厅展示厅等。 酒店主楼 酒店主楼占地平米，总建筑面积平米，地上平米，地 下平米，层高层。可提供套客房，户型以平米为主， 配以部分平米的小户型和平米的大户型，户型设计将充分体现休闲的 特点，大卧室配大卫生间带洗浴房，宽敞的客厅方便家人及亲朋好友聚 会沟通情感，给人以休闲宽敞舒适的全新生活感受。 别墅 别墅区占地平米，总建筑面积平米，地上平米，地 下平米，层高层，可提供单体别墅栋，面积平米。定 位为豪华别墅，别墅区内不设机动车道，仅有的步行道蜿蜒于别墅区内，营造出曲径通幽的世外桃园感觉别墅区内完全园林化设计，送平 米的风格各异的热带雨林风格的私家园林大型沙滩露天游泳池位于浓郁 高大的棕榈树的林荫下，阳光斜下吊床小寝，娴静而舒适人工营造的假 山满目绿色，极富空间感，将建筑作为空间的艺术发挥的淋漓淋漓尽致区内水 流孱孱，不时有鱼儿映入眼帘，使人恍若置身仙境室内装修极尽豪华，每 套别墅均配有古玩瓷器山水画等，文化氛围极浓别墅区的家政服务人 员均经过专业培训，严格选拔，每套别墅配有专门异域小女为业主提供周到 而专业的服务还赠送每栋别墅业主价值万美元的亚龙湾高尔夫球场会员 卡张。 商业条街 商业条街占地平米，总建筑面积平米，地上平米， 地下平米。商业街定位为规模化高格调多样化经营的特色商业 条街，设有国内外知名酒吧间咖啡屋艺术坊夜总会百老汇剧院民 俗饰物店各式小吃店中医疗养院美容美发室美体健身房特色餐饮 海鲜城等。 酒店大堂 酒店大堂单独设置，占地平米，总建筑面积平米，地上 平米，地下平米。酒店大堂高大气派，设有中央共享空间大型景观 屏服务接待总台散座茶座酒店管理办公室等。游客在大堂经过简单登 记后，即由服务小姐引至酒店特备的环保型电动车送客处，由环保型电动车 将客人送至客房。 技术经济指标 根据项目的发展目标及规划设想，项目的规划技术经济指标初步设定见附表 规划技术经济指标汇总表。 五项目开发进度 项目关键工序进度控制 该项目建设周期年，年月日开工，年月日竣工。 序号关键控制工序开始如期结束日期备注 土地转让合同及预付款 项目规划方案确定地基详勘受该工序约束 规划报建手续 地基详勘基础处理及基础施工图受 该工序约束 基础及地下室施工 结构封顶，围护结构施 工 室内装修 室外景观工程 园林工程 工程竣工 项目总体进度计划 见附表二鹦鹉螺皇家园林度假酒店项目工程进度计划 六项目投资估算 投资估算的依据 本报告的投资估算依据为 三亚市城市总体规划确定的区域市政设施规划 项目规划设想确定的技术经济指标 三亚市同类建设项目的投资估算指标 项目公司与地方政府洽商的土地出让价格意见国家及三亚市政府有关基建房地产项目的各类收费文件 些具体费用的计算说明 土地费用 按万元亩的价格计算。 前期工程费 项目前期工程费包括项目规划勘察设计可行性研究等费用，按国家有关 规定及国际上专业机构的收费标准进行测算。 项目管理费 项目管理费为项目公司为开发本项目而花费的日常运作费用，按房地产行业的 经验为建安工程费的计。 建安工程费 不包括前期费用及室外管网道路及绿化成本，建安成本在估算时考虑的价格 为 结构工程元，含降水及地基处理 安装工程元，包括各种机电设备及安装费 装修工程 公建部分元 商业服务设施元 别墅及酒店主楼平均按元 家具橱具及高档床上用品按元 营销费用 包括市场调研策划广告推广销售代理卖场等，按目前海南三亚市的 同业水平，大致以销售总额计算。 不可预见费 不可预见费按项目总投资含土地建安工程各类费用的计。 财务费用 按全部投资，建设期年，年利率按计算。 项目投资测算结果根据初步测算，本项目总投资额约为万元约亿元。详见附表三项 目投资测算表 项目资金筹措计划 根据项目总体规划及开发进度计划安排，项目开发所需资金主要来源于四部 分自有资金银行贷款项目建筑商垫资及销售回笼资金。 项目总投资额约为亿元，预测项目需投入启动资金约为亿元人民币。 项目公司以自有资金投入万元人民币，争取向银行贷款人民币万 元，再加上项目建筑商垫资以及项目后期销售回笼资金的再投入，基本可保证本 项目的开发资金投入需要。 七项目营销 项目销售策划 前期项目概念性宣传项目所在地海南三亚亚龙 湾广场中心区经营模式上旅游投资型产权式酒 店产品上别墅的海景园林环保生态服务特 色其他附加增值项目等，酒店公寓的大客房大卫生间 及其他 卖场设立在北京上海广州深圳香港哈尔滨 沈阳等城市设立卖场，或委托销售。 项目广告宣传选择营销主题，有针对性宣传。 在海口及三亚机场设立销售宣传点，并设豪华大巴接送游 客参观项目样板间。 组织全国范围内招聘选拔高级家政服务专业人员，制造 声势，间接为项目销售做宣传。 在各卖场设立城市，组织商务专机接送业主参观现场样板 间。 项目销售计划 规划技术经济指标汇总表附表 序号指标内容单位数值备注 总用地面积万亩 总建筑面积万含地下万平米 酒店客房建筑面积万含地下万平米 酒店主楼万含地下万平米 别墅万含地下万平米 会议中心万含地下万平米 商业条街万含地下万平米 酒店大堂含地下平米车库地下 平均容积率 绿化率 建筑密度 建筑高度米 项目投资成本估算表附表三 单位万元 序号费用名称金额备注 土地费用 地价款万亩亩万元 土地契税土地价款 前期工程费 编制项目可研 图设计费地上元，地下元，含景观 施工图审查费建安造价的 规划管理费元 人防工程统建费 临时用电增容费 临时用电设施费 用水设施费 甲方临建工程 项目概况 项目名称 鹦鹉螺皇家园林度假酒店暂定名 项目地址 中国•海南省三亚市亚龙湾 项目占地及四至 鹦鹉螺皇家园林度假酒店项目总占地亩，合万平米。项目位 于亚龙湾中心广场西北侧，东临亚龙大道，南临滨海大道，西部及北部为亚龙 大道通往天域酒店的条弧线形支路，三路围合的地块，地理位置优越。 项目规划技术指标 总建筑面积万其中地上建筑面积万平米，地下建 筑面积万平米容积率 密度绿化率 项目开发建设单位情况介绍 该项目开发建设单位为山西华宇集团有限公司，是山西省家多元化 跨地域的股份制民