南长涂产权酒店项目投资立项申报材料.doc文档56页高清免费浏览

另方面，产权酒店的管理和普通的酒店管理也有不同之处要和很多小业主打交道，使习惯于只和个大业主打交道的酒店管理公司有些经验不足产权酒店的管理包含着些物业管理成份，如大修基金的使用和管理等，酒店管理公司亦缺乏此方面的经验酒店行业是个很敏感的行业，无论是政治经济流行疾病气候变化等等都会对它的经营产生影响，而产权酒店每年都需兑现固定的投资回报，对于酒店管理者来讲压力很大。

发作为主流。

阳朔尺水酒店。

有纠纷主要是指酒店没有按期兑现小业主投资回报。

截止到现在，产权酒店失败和有纠纷的项目占全部产权酒店的，而且大部分集中在上文所述的第三阶段，在第四阶段六年的发展历程中，新增失败和有纠纷的项目仅占新增产权酒店的。

我们认为产权酒店在中国经过几年的发展，正在步入良性发展轨道。

不同星级档次的比例经济型含二星准三星准四星准五星图二星准三星准四星准五星图中国产权酒店星级分布现状资料来源友择咨询中国产权酒店五星级含准五星级占，四星级含准四星级占，由此可以看出中国的产权酒店还是以高星级酒店开们认为产权酒店在中国经过几年的发展，正在步入良性发展轨道。

三阶段，在第四阶段六年的发展历程中，新增失败和有纠纷的项目仅占新增产权酒店的。

我部分内容简介资金不足，如秦皇岛维多利亚海湾股东出现利益纷争，如上海太平洋国际酒店无法实现产权分割，如桂林阳朔尺水酒店。

有纠纷主要是指酒店没有按期兑现小业主投资回报。

截止到现在，产权酒店失败和有纠纷的项目占全部产权酒店的，而且大部分集中在上文所述的第三阶段，在第四阶段六年的发展历程中，新增失败和有纠纷的项目仅占新增产权酒店的。

我们认为产权酒店在中国经过几年的发展，正在步入良性发展轨道。

不同星级档次的比例经济型含二星准三星准四星准五星图中国产权酒店星级分布现状资料来源友择咨询中国产权酒店五星级含准五星级占，四星级含准四星级占，由此可以看出中国的产权酒店还是以高星级酒店开发作为主流。

分析其原因，第三阶段的产权酒店项目主要来自于存量房产改建，而这些存量房产般占据的都是城市的黄金地段，开发高档酒店不但可以满足高档酒店消费需求，也能给开发商带来更丰厚的利润第四阶段的产权酒店主要来自于经济快速发展的二三线城市，这些城市或者隶属于他们的旅游度假区原有的宾馆酒店大多陈旧，满足不了现代旅游商务住宿要求，新建的产权酒店往往承担着当地城市住宿接待的升级任务，很多产权酒店都是当地的形象工程。

从另方面来说，产权酒店星级分布特征也反映了中国酒店住宿业的发展趋势，即高档酒店和经济型酒店快速发展，二三星级酒店逐步失去市场竞争优势，出现定程度的萎缩。

投资回报方式固定回报分红保底分红图中国产权酒店投资回报方式现状数据来源友择咨询由图可知，目前产权酒店采用的回报方式有三种固定回报分红保底回报分红。

其中采用固定回报率的占绝大多数。

我们认为原因在于酒店管理专业性太强，加之财务监管困难，如果采用分红模式，小业主担心由于信息不对称，或者道德风险给自己带来投资风险。

产权酒店采用的投资回报率般在之间，考虑到不同产权酒店承诺的回报率有的税前，有的税后，有的需要小业主另外支付管理费，有些无需支付管理费，加之不同产权酒店销售价格千差万别，所以仅分析投资回报率是无法评估该产权酒店项目投资风险的。

产权酒店的管理国际知名国内知名不知名图中国产权酒店的酒店管理品牌现状资料来源友择咨询产权酒店开发商出于营销的考虑，更愿意选择知名的酒店管理品牌，但是近年来中国酒店业发展迅速，知名酒店管理品牌在中国属于卖方市场，鉴于产权酒店要承担回报率的负担，所以知名酒店管理品牌介入产权酒店管理的比例并不多见图。

另方面，产权酒店的管理和普通的酒店管理也有不同之处要和很多小业主打交道，使习惯于只和个大业主打交道的酒店管理公司有些经验不足产权酒店的管理包含着些物业管理成份，如大修基金的使用和管理等，酒店管理公司亦缺乏此方面的经验酒店行业是个很敏感的行业，无论是政治经济流行疾病气候变化等等都会对它的经营产生影响，而产权酒店每年都需兑现固定的投资回报，对于酒店管理者来讲压力很大。

所以目前的管理者大多数产权酒店的管理公司都是不知名的酒店管理公司，他们大多由中国多年酒店管理培养出来的本土酒店管理人才领导，产权酒店给了他们发挥自己能力的机遇和舞台，低廉的管理费用也降低了产权酒店的运营成本。

所以我们认为产权酒店到今天能够走入良性发展轨道，他们功不可没。

产权酒店目标客户分析购买动机散客的购买动机投资理财者主要是经济发达的城市，人们手中有余钱且能够很快接受新鲜事物，有投资理财意识，希望通过投资不动产依托旅游产业的发展将自己的财产增值，并有稳定满意的投资回报。

二次置业者在北京上海等线城市购买产权酒店的客户大多数是车房兼备的富裕家庭，他们买房主要是为了投资，此外在旅游目的地自己留方之地，也方便自己度假使用。

相当部分年轻客户是为父母买房有不少老人对于喧嚣的大都市生活不是很习惯，因此，有定经济基础的客户将产权酒店定做为老人的养老之地。

还有相当部分属于冲动型买家。

集团的购买动机些公司出于招待会议员工度假考虑，劳永逸，避免每年支付大笔住宿费用。

以低价购买酒店客房，用于二次销售。

目标客户群散客所在区域生活在中国大中城市或沿海等容易接受先进思想和文化的城市。

年龄般在岁至岁之间。

职业机关公务员事业单位人员国营大型企业外企及其高收入的职员技术人员经贸企业代表私人企业经营者自由职业者等。

收入情况属于中高收入阶层，手中有闲钱。

产权酒店目标客户分析集团大型企事业单位含国营外企合营私营分时度假企业投资品种的比较表储蓄与投资产权酒店的比较比较项目银行储蓄投资产权酒店投资风险较小，但面临通货膨胀贬值的风险，由于经济增长通常伴随定的通货膨胀，这种风险在经济处于高通胀阶段的中国是必然的。

最大的风险在于酒店的经营。

产权酒店的经营策略和经营定位，是规避这个风险的有力保障投资回报率活期，年整存整取加征的利息税依据委托经营租赁协议投资附加权益无拥有多项附加权益，如物业增值免费住宿交换消费优惠等投资前景利率政策通货膨胀影响有定的升值空间投资金额任意适中表投资住宅商铺和产权酒店的比较比较项目投资住宅投资商铺投资产权酒店投资回报方论坛主办单位社科院旅游研究中心，亚太共管酒店管理协会中国旅游地产行业协会媒体支持单位文新传媒，浙商杂志，搜房网等房地产重要合作媒体。

年元月在上海浦东新国际展览中心，亚太共管酒店管理协会和中国旅游地产行业协会将联合主办第二届中国旅游地产博览会暨中国旅游度假地产投资开发项目推介展览会。

年月年月协办世博体验之旅城市新行动，重点是赞助摄影及选美大赛，利用世博机会及媒体支持单位推广嵊泗景区及本案形象。

该活动将制作世博主题体验之旅自由行地图册世博主题之旅自由行消费指南手册长三角世博体验之旅满意城市风光片及旅游娱乐节目并在世博期间以官方名义在上海广为发放，制作的旅游娱乐节目及风光片将在世博展馆的大型显示屏上滚动播放。

该活动由上海市旅游局上海市政府发展研究中心上海市政府合作交流办上海世博会事务协调局联合主办，上海文汇新民联合报业集团上海文广新闻传媒集团新华日报报业集团浙江日报报业集团新华社长三角新闻采编中心协办，长三角世博主题体验之旅专题合作项目工作小组上海市顾客满意度评价中心文新传媒共同承办，为年上海世博会的中外游客特别策划的官方旅游产品。

国家旅游局和上海市政府相关领导共同向长三角世博主题体验之旅示范点授牌。

活动媒体支持媒体报纸文汇报新民晚报东方早报上海星期三上海日报新闻晨报新闻午报新闻晚报天天日报解放日报浙江日报新华日报钱江日报扬子晚报等电视媒体东方卫视互动电视五岸传播江苏卫视浙江卫视等支持单位文广移动影视中心广告中心报道媒体二十三个城市的主流媒体等杂志财富中国时尚芭莎华夏地理时尚旅游座驾旅行者国家地理私家地理指定网站文新传媒网网易新浪网搜狐网新华网携程网等全程报道媒体新民晚报风尚社区版风尚电视旅游栏目旅游时报等。

户外广告申通公交路牌彩旗。

年月，在当地和上海设立设立接待中心，销售人员进场。

年月，沪宁沪杭高速上设置高炮，推广景区本案形象，并开始累积客户。

蓄水期年阶段目标通过媒体宣传和活动累积客户推广方案年月媒体软文铺垫包括上海主流媒体旅游类专业杂志和自助旅游类网站年继续通过高炮和接待中心累积客户年月和旅行社签约进行整合销售，推出玩海海鲜看房的线路。

年月杂志网站报纸上开始投放少量硬广。

强销期年阶段目标借人气旺势，制造舆论话题，提高客户落单率。

推广方案和旅游社整合销售实施，组织旅游看房团，争取在嵊泗落单签约。

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数据库营销短信实施江浙城市分销实施尾盘期年阶段目标保持定的媒体曝光率，利用数据库及分销渠道去化尾盘。

销售时间节点的考虑正式开盘日建议在年月日，前提是本案建筑面积测绘完成获得预售许可证及售楼处样板间装修完成。

表正式开盘后销售进度预测分期时间建筑面积销售率第阶段第天内第二阶段第天内第三阶段第天内第四阶段第天内合计天内附件委托租赁合同附件东海收藏业主手册附件房屋租赁合同本合同双方当事人出租方甲方承租方乙方根据中华人民共和国合同法，舟山市房屋租赁条例以下简称条例的规定，甲乙双方在平等自愿公平和诚实信用的基础上，经协商致，就乙方承租甲方房屋事宜，订立本合同。

出租房屋基本情况甲方出租