1、“.....居家氛围淡酒店公寓。它们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨国公司的中高层外籍管理者，以长期租赁为主。中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性的物业，他们是市场的主体力量，满足了酒店公寓市场大多数客人的需求。此类物业长租短住皆宜，经营灵活，承上启下。普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。而且不少酒店式公寓的设备更加家居化，精心考虑长期住户有些甚至还设臵了金钥匙注委托服务，和客房送餐服务。实际上，酒店式公寓还有酒店所没有的设施，如儿童游乐场图书馆阅览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。与高档酒店相比，酒店式公寓有价格优势下表将高档酒店式公寓与星级酒店租价之间作比较高档酒店式公寓与星级酒店价格对比表酒店式公寓星级酒店房价日平均面积单价日房价日平均面积单价日上海北京从表中看出，相比高档酒店，酒店式公寓不仅总价有优势，单位面积的租价更具竞争力......”。

2、“.....顾客可以付较少的钱却能住得更加宽敞舒适。式公寓星级酒店房价日平均面积单价日房价日平均面积单价日与高档酒店相比，酒店式公寓有价格优势下表将高档酒店式公寓与星级酒店租价之间作比较高档酒店式公寓与星级酒店价格对比表酒店部分内容简介酒店式公寓也应有尽有，与高档酒店不分上下。有些甚至还设臵了金钥匙注委托服务，和客房送餐服务。实际上，酒店式公寓还有酒店所没有的设施，如儿童游乐场图书馆阅览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。与高档酒店相比，酒店式公寓有价格优势下表将高档酒店式公寓与星级酒店租价之间作比较高档酒店式公寓与星级酒店价格对比表酒店式公寓星级酒店房价日平均面积单价日房价日平均面积单价日上海北京从表中看出，相比高档酒店，酒店式公寓不仅总价有优势，单位面积的租价更具竞争力。这样，顾客可以付较少的钱却能住得更加宽敞舒适。而且不少酒店式公寓的设备更加家居化，精心考虑长期住户的需求，相比酒店......”。

3、“.....故其有定的价格竞争优势。由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，既有定的居家生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，而且租金更加合理。因此，备受中短期租务需求的白领商务人士和异地旅游人士的青睐。然而，酒店式公寓也有自己的竞争劣势。酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡其私密性不能得到充分保证，且价格和物业管理费也比高档公寓高，并不适合长期居住。随着住宅小区的居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居家者会越来越少。从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓的平均租金和平均入住率的增幅都高于酒店式公寓。在这方面，酒店式公寓对比高档公寓明显居于竞争劣势。二酒店式公寓市场状况酒店式公寓分类根据物业档次划分由于投资商不同，他们的财力和开发理念不同，选择的区域和进入该行业的渠道不同，决定了不同档次不同类型的酒店公寓......”。

4、“.....高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。它们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨国公司的中高层外籍管理者，以长期租赁为主。中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性的物业，他们是市场的主体力量，满足了酒店公寓市场大多数客人的需求。此类物业长租短住皆宜，经营灵活，承上启下。普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。此类物业与前两类相比，设施设备家居装饰较为简单普通，他们满足了部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺的组成部分。另外还有更低层的经济型酒店式公寓，此类物业往往从般的房转变而来，会所和其他设施很少，其租金接近高级公寓，他们满足了部分国内企业中高级白领的需求。从投资商盈利模式划分全出租酒店公寓前面提到的高档型公寓基本都属于这类，部分普通型如新黄浦酒店公寓也属此类型......”。

5、“.....通过租金取得利润。此类酒店式公寓般由个业主进行经营，管理较为单，容易创品牌但同时又具有资金回收期长投资风险高的特点。可租售的酒店式公寓目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类。发展商先卖掉部分单元，收回部分投资，再留部分出租，这样可以降低投资风险。但由于有较多小业主，经营管理有定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成定的经营麻烦。产权式酒店公寓产权式酒店公寓的特点是开发商将物业的每个单元分割为产权出售，而投资者购买时支付物业总值的投资款，余款由开发商或银行提供按揭贷款。同时投资者在按揭期内将使用权委托给开发商指定的著名管理公司统经营统管理统支付按揭款，至按揭期满，各业主便可收回使用权。对于产权式酒店公寓，投资者般不在酒店居住，而是将物业委托给酒店管理公司统出租经营，或者自我出租，获取年度红利。因此......”。

6、“.....并有可观的赢余。业主般只需投入金额不多的首期，就可以不再投入，大约至年后取得完全产权，之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市出售，经营有方的酒店式公寓通常可以获得可观的增值回报。产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上的新兴产品，以中福地产的金银汇和年新上市的世福汇为主要代表。二供需状况相对于每年多万平方米的普通住宅供应量，酒店式公寓的市场总量则要小得多年上海酒店式公寓的供应约万平方米。从上海酒店式公寓历年的发展情况来看，年代中期是较为集中的供应期，年达到顶峰，年代末开始转淡，目前年供应量基本徘徊在万平方米左右。年间，酒店式公寓的需求状况比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷到了年需求量明显加大，空臵率也不断下降，酒店式公寓表现出供不应求的局面。供应供应量出现波动近两年逐渐提高近年上海酒店式公寓市场供应波动较大。上个世纪年代末，受东南亚金融危机影响......”。

7、“.....致使年上市量骤增，当年新增供应量为套，共个楼盘。包括上海盛捷香港广场世纪阁嘉里公寓衡山路号以及浦东的汤臣中心等几个大型楼盘，其中仅上海盛捷就提供个单元。年，随着市场的好转，批管理优秀设备精良的高品质项目开始走俏租赁市场，形成了市场供应的次高峰，当年推向市场的共有个楼盘，共计套单元。相比年的第次高峰，年推出的楼盘规模相金差距逐步减小。从长远看，随着浦东陆家嘴国际金融贸易区设施的不断完善，浦东酒店式公寓的竞争力将不断提高。徐汇区和长宁区由于区域覆盖范围比较大，地段差异较高，物业档次差距大，因此平均价格偏低。徐汇区衡山路号芝大厦的租金达到美金以上，而位于镇宁路的爱俪轩租金只有美金。长宁区酒店式公寓起步较早，发展成熟，但随着国际航班东移，明显缺乏后继发展动力。黄浦区以往的酒店式公寓品质不高如天赐公寓新黄浦酒店公寓等，租金水平不高。由于新的酒店式公寓相继在黄浦区出现......”。

8、“.....年季度上市的威斯汀公寓，月租金在美金左右，拉动了整个区域的价格提升。不同板块平均租金比较图新华路板块镇宁路板块其他华山路板块虹桥板块外滩板块衡山路板块小陆家嘴板块新天地板块南京西路板块美元平方米月从九大板块来看，南京西路板块有上海商城和嘉里公寓两个高品质物业的抬升，平均租金最高新天地板块由于区域环境的不断增值，凭借淮海中路甲级写字楼云集的优势，加上太平桥地区绿化环境的日益完善，平均租金稳居高位，不愧为黄金地段的高端价位新华路板块由于物业建成的时间比较早基本在年以前，周边环境较差以及服务设施规模比较小等原因，平均租金也相对较低镇宁路板块的物业品质和周边环境都相对比较完善，但是同类物业过于密集，品质相近的高档公寓供应量也比较大，充足的市场供应使该板块租金难以走高。区域租售率分析目前上海市酒店式公寓各区域出租率基本在之间。年季度，上海酒店式公寓的平均入住率为......”。

9、“.....在租金适中的情况下，保持以上的高出租率。长宁区的物业受虹桥开发区影响，在市场上出现的时间比较早，年以后，该区域在市场上的影响逐渐低落，目前的租金和入住率相对都比较低。就九大板块来说，南京西路板块凭借活跃的商务活动，平均租金和出租率在市场上都处于比较高的水平衡山路板块依托周边众多的领馆区优势，和衡山路浓郁的文化沉淀，无不同板块租金和出租率相关性分析新华路板块镇宁路板块其他华山路板块虹桥板块外滩板块衡山路板块小陆家嘴板块新天地板块南京西路板块平均租金平均出租率美元平方米月论是顶级的衡山路号，还是中档品质的爱俪轩，都拥有比较稳定的高出租率，约。华山路和镇宁路板块，近两年的市场供应比较集中，以较低的租金水平美元平方米月左右，使出租率保持在。酒店式公寓区域分布特点汇总表区域主要分布地区域特点基本价格范围美元代表楼盘静安镇宁路华山路地区高尚居住区......”。