地面积道路广场占地面积绿化占地面积其他占地面积总建筑面积计算容积率面积按功能性质分其其中其中居住建筑面积商业建筑面积物管用房面积位于楼住宅社区活动用房面积位于住宅幼儿园垃圾站公厕入口门卫用房地下车库及设备用房不计入容积率按地上地下分其中地上建筑面积不得大于地下建筑面积建筑密度不得大于不计入容积率容积率不得大于绿地率不得小于地下建筑面积不计入容积率居住总套数套居住总人数人平均人户停车位个住宅辆地上地下公建辆第六部分项目开发方案项目开发建设方案第四部分项目运作方案廉洁城市化和工业化良性互动的服务型管委会，构筑开放型经济服务通道，为入驻企业提供入驻运行退出三段合的全程代办服务。包括全程代办国土城建规划工商税务等入驻手续为入驻企业提供产业配套融资担保和人力资源开发水电气供给等要素的供配服务，以及确需退出时的退出服务。努力营造亲商富商聚商的良好氛围，以流的服务流的环境流的信誉为入驻企业提供优质服务。二项目劣势市区到蔡家组团两江新区正在发展阶段，段商业氛围的提升还需较长的时间。蔡家组团目前人流量比较少，街道较乱影响市区的氛围。二项目劣势市区到蔡家组团两江新区正在发努力营造亲商富商聚商的良好氛围，以流的服务流的环境流的信誉为入驻企业提供优质服务。部分内容简介宗旨，着力建设高效廉洁城市化和工业化良性互动的服务型管委会，构筑开放型经济服务通道，为入驻企业提供入驻运行退出三段合的全程代办服务。包括全程代办国土城建规划工商税务等入驻手续为入驻企业提供产业配套融资担保和人力资源开发水电气供给等要素的供配服务，以及确需退出时的退出服务。努力营造亲商富商聚商的良好氛围，以流的服务流的环境流的信誉为入驻企业提供优质服务。二项目劣势市区到蔡家组团两江新区正在发展阶段，段商业氛围的提升还需较长的时间。蔡家组团目前人流量比较少，街道较乱影响市区的氛围。第四部分项目运作方案项目运作主体为了更好地进行投融资，运作项目，建议以重庆金谋房地产开发有限公司，在重庆渝中区注册，注册资金为万元。二项目运作方案根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。两种方案各有优缺点，具体为房产开发模式根据重庆目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行土地转让，还进行房产开发，将给君恒建设公司带来良好的经济回报。而且，房产开发将使恒建设公司在重庆的投资步入良性循环和可持续发展的道路。第五部分项目规划方案项目规划设计要点由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下净用地面积亩。容积率不大于。建筑密度不大于。绿地率不小于。其他按有关规定。二项目技术经济指标项目主要技术指标项目计量单位规划要求数值备注总占地面积其其中建筑占地面积道路广场占地面积绿化占地面积其他占地面积总建筑面积计算容积率面积按功能性质分其其中其中居住建筑面积商业建筑面积物管用房面积位于楼住宅社区活动用房面积位于住宅幼儿园垃圾站公厕入口门卫用房地下车库及设备用房不计入容积率按地上地下分其中地上建筑面积不得大于地下建筑面积建筑密度不得大于不计入容积率容积率不得大于绿地率不得小于地下建筑面积不计入容积率居住总套数套居住总人数人平均人户停车位个住宅辆地上地下公建辆第六部分项目开发方案项目开发建设方案对土地开发模式只需对地块上的建筑物拆除，达到拍卖要求即可。二对房产开发模式开发方案设想为了更大程度地提高土地的利用价值，拟将小区开发为小高层组团。其中临二环路东四段与东大街东延线侧开发为至二幢首层或层为商业业态的小高层。考虑到本项目市场推广计划及小区建设的实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。第期首先完成样板楼展示工程小区大部分基础设施公建配套设施和南面组团。这样可以使首期买家享受到已成熟的配套设施。本期推出的楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为二期提高售价作好准备。第二期开发北面组团。建设进度计划本项目预计从年月开始启动破产清理程序，工期约为年。整个工程分期进行。土地整理及前期开发进度本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为年月至年月。同时开展前期市场调查项目开发和营销方案策划初步可行性分析，规划建筑建筑施工设计，项目报建等工作。期开发进度开发组团，预计时间为年月至年月。二项目经营方案项目经营方案主要针对房产开发模式。根据目前重庆市房地产的实际情况，本项目的经营方案初步设想为三项目投资方案见项目第八部分项目资金筹措。第七部分项目投资估算土地开发模式总投资估算开发成本测算此模式下开发成本即为土地成本万元。实际出让地价预估本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。为了便于计算及考虑到可能的规划情况，拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的比例为。地价估算该地块出让时每亩地价预计万元亩万元亩万元亩，则出让时地价预计万元亩亩，万元。万元。备注以上是按成都地区以前工业用地转让及土地用途改变的般办法来计算出让金补差额的。二开发费用测算管理费用管理费用按每月万元计算，从年月至年底，共计万元。其他费用其他费用为破产启动费用，万元及其他可能尚需费用万元，合计为，万元备注虽然，万元是先期垫付，后期土地拍卖后无偿返还的启动费用，但由于考虑到该笔费用具有不确定性，因此在实际测算时，将该笔费用纳入了成本。财务费用假定公司自有资金为，万元左右，则资金缺口为，万元万元，万元，万元，万元左右，需向银行申请流动资金贷款，万元，贷款个月。利率假定为中国人民银行至个月贷款基准利率，则财务费用为万元。若开发方案为土地开发模式，则总投资为，万元。具体见土地开发模式附表总投资与成本估算表。二房产开发模式总投资估算开发成本测算土地成本土地成本为万元。前期开发费及设计费前期开发费及设计费预计为万元。工程建安费工程建安费预计为，万元。基础设施费基础设施费预计为万元。公建配套费公建配套费预计为万元。运作期间费运作期间费预计为万元。不可预见费不可预见费预计为万元。以上项合计为该项目开发成本万元。二开发费用测算管理费用管理费用取开发成本至项的计算，合计为万元。销售费用销售费用取销售收入的计算，合的销售单价如下项目年车位价格年年年车位销售价格万元个二总销售收入的测算根据上述住宅销售进度与价格预估，测算出本项目住宅的销售收入为万元，商业的销售收入为万元，车位的销售收入为万元，总销售收入为万元。具体见房产开发模式附表总销售收入预测表。三成本费用估算本项目成本费用采用分摊形式。其分摊的总原则为把所有的总投资分摊到可售的面积中去，具体分摊细则为按计算投资的各项成本来分摊，各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊，若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积或销售额比例来分摊。具体见房产开发模式附表总投资与成本估算表和损益表。四财务分析损益表与项目静态盈利能力分析本项目总收入为万元，总成本费用为万元，则利润总额为万元，税金为万元，净利润为万元。具体见房产开发模式附表损益表。总体评价指标年投资利润率利润总额总投资自有资金年投资利润率利润总额自有资金建设经营期各段评价指标建设期年至年部分的投资利润率利润总额总投资从本项目以上的几个静态指标来看，销售期的投资利润率偏低，总体年平均投资利润率保持在以上，故从投资利润率角度分析来看是可行的。此外，从阶段性建设经营期来看，本项目从年启动至年竣工，只需在住宅部分实现销售，商业和车位部分实现的销售的情况下便能收回所有的投资，并能取得的利润总额，因此本项目具有很好的经济效益。二项目评估结论本项目财务风险很低，但有定的政策风险。总体而言，本项目是可行的。就两种运作方案而言，因房产开发模式不仅能带来较好的经济效益，而且将使金谋公司在重庆的投资步入良性循环和可持续发展的道路。因此，建议本项目采用房产开发模式。附表土地开发模式附表表总投资与成本估算表单位万元序号项目年小计土地成本管理费用其他费用，财务费用合计表二资金筹措表单位万元序号项目名称年合计总投资资金筹措，自有资金，银行贷款，销售收入二房产开发模式附表总投资与成本估算表序号项目合计万元得房成本万元备注商业住宅车位开发成本土地费用勘察设计及前期开发费工程建安费，基础设施费公建配套费运作期间费不可预见费开发费用管理费用取开发成本至项的财务费用销售费用其他费用总投资每平方米得房成本元平方米表二详细投资计划与资金筹措表按比例序号项目名称合计金额万元合计比例年年年总投资开发成本土地费用设计费及前期开发费工程建安费基础设施费公建配套费运作期间费不可预见费开发费用管理费用财务费用销售费用其他费用，资金筹措自有资金银行借款销售收入再投入表三详细投资计划与资金筹措表按金额序号项目名称合计金额万元年年年总投资开发成本土地费用设计费及前期开发费工程建安费基础设施费公建配套费运作期间费不可预见费开发费用管理费用财务费用销售费用其他费用，总投资合计资金筹措，自有资金银行借款销售收入再投入表四总销售收入预测表序号项目细项合计年年年住宅销售比例销售面积平方米销售收入万元商业销售比例销售面积平方米销售收入万元车位销售比例销售个数个销售收入万元销售收入合计万元表五销售税金及附加表序号项目名称合计万元建设营业期年年年销售收入万元销售税金及附加小计万元营业税万元城市维护建设税万元教育费附加万元交易印花税万元副食品调控基金万元表六损益表单位万元序号项目名称合计建设经营期年收入住宅销售收入商业销售收入车位销售收入总成本费用销售住宅总成本分摊销售商业总成本分摊销售车位总成本分摊销售税金及附加利润总额表七自有资金现金流量表年单位万元序号项目名称合计年年年销售收入现金流出，自有资金销售收入再投入贷款还本付息销售税金及附加税前净现金流量税前净现金流量累计税前净现金