季分明，降雨丰沛万。全市生态环境良好，经济与人口环境协调发展，是中国第个国家生态经济示范区。是国家生态经济示范区实施中国世纪议程全国十六个地方试点之生态安徽建设试点市中国优秀旅游城市全国旅游竞争力百强城市安徽省园林城市中国傩文化之乡。是长江经济开发带的重要组成部分，港是长江干线重点港口之，为类开放口岸。市主城区为下扬子台坳，地层发育齐全，基岩为完整角砾岩，强度较高，承载力大。了道路通供水好排水畅电力稳供气足环境美的总体目标，可满足开发高品位居住小区对基础设施条件的要求。供水由纬三路纬四路市政给水管网供给。排水纬三路纬四路纬五路世纪大道市政雨水均建有市政雨水管网和污水管网。供电区内电网沿路铺设，可选择性接入电源。市区燃气管道网通信光缆网和有线电视网均延伸到达。延伸到达。自然条件地质大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层构造岩浆活动的差异供电区内电网沿路铺设，可选择性接入电源。排水纬三路纬四路纬五路世纪大道市政雨水均建有市政雨水管网和污水管网。部分内容简介多年建设，市火车站站前区不仅形成了四通八达的交通网，并且强电弱电供水排水供电供气等配套建设全面跟进，达到了道路通供水好排水畅电力稳供气足环境美的总体目标，可满足开发高品位居住小区对基础设施条件的要求。供水由纬三路纬四路市政给水管网供给。排水纬三路纬四路纬五路世纪大道市政雨水均建有市政雨水管网和污水管网。供电区内电网沿路铺设，可选择性接入电源。市区燃气管道网通信光缆网和有线电视网均延伸到达。自然条件地质大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层构造岩浆活动的差异，市主城区为下扬子台坳，地层发育齐全，基岩为完整角砾岩，强度较高，承载力大。水文条件市水资源丰富，主要由长江河流湖泊和水库四部分组成。长江在市境内全长公里，每年四月份江水上涨，月份进入汛期，历年平均水位米，多年平均流量为立方米秒。境内河流主要有青通河九华河陵阳河五溪河七溪河秋浦河清溪河白洋河黄盆河龙渡河龙泉河等，雨量充沛，丰水年月在月份，枯水在冬季。气候市属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四季分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量，平均温度，平均无霜期天。年平均日照小时，主导风向为东北风。对项目建设无不利影响，建设过程中要注意冬雨季施工质量。基本风压基本雪压地震市所在区域地震基本烈度为度，在项目建筑结构设计中已经考虑。第三章市场分析及营销策略市场分析市社会经济发展概况市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省两山湖黄山九华山太平湖旅游区的重要组成部分。现辖贵区县县县和九华山风景区，总面积平方公里，总人口万。全市生态环境良好，经济与人口环境协调发展，是中国第个国家生态经济示范区。是国家生态经济示范区实施中国世纪议程全国十六个地方试点之生态安徽建设试点市中国优秀旅游城市全国旅游竞争力百强城市安徽省园林城市中国傩文化之乡。是长江经济开发带的重要组成部分，港是长江干线重点港口之，为类开放口岸。自古就有江南鱼米之乡之称，是国家重要的商品粮优质棉出口红茶茧丝绸和速生丰产林基地。野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有多种。已探明有工业开采价值的矿藏余种，其中铅锌锑锰等有色金属矿产储量居安徽省首位。几年来，市坚持走特色发展之路，紧紧围绕实施生态立市工业强市旅游兴市商贸活市战略，着力建设实力活力魅力和谐，进步明确和强化了坚持抓工业抓招商抓园区抓旅游抓城市，以重点突破带动全局发展的思路，经济社会发展全面提速，经济总量呈现跨越发展之势，经济增速始终保持两位数，年在全省个市中居第位，达到。几年来，集中力量抓了些打基础管长远事关全局的基础性工程。沿江高速铜九铁路安景高速的通车，九华山机场通过国务院立项，宁宜城际铁路开工建设，立体交通网络基本形成城市框架拉开，达到平方公里，城五区型态基本形成，城市品位不断提升，城市容量不断扩大，为科学发展提供了空间发展平台基本形成，园区建设已达到平方公里，远期规划达到平方公里。基础承载力不断增强，经济发展的硬环境得到改善和提升。近五年来全市人民收入变化情况见下表人民收入年年年年年城镇居民人均可支配收入万元增长率农村民人均可支配收入万元增长率市主城区商品住宅未来需求判断随着市国民经济和社会的发展，人们的财富水平有较大提高，人们的消费理念生活方式正在迅速发生变化，在衣食住行等基础生活要素中，住房已成为人们改善生活的首要目标。根据市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要的生活质量目标，到年市城镇居民人均住房面积为平方米，而目前市城镇居民人均住房面积才达到平方米市统计局统计数，按照市城市总体规划调整预测，到年主城区人口约万人到年底实际人口为万人，至少还需要万平方米的商品住房供应。截止年月底，市主城区商品住房累计可售量为万平方米，其中年以上待销售住宅万平方米，从发展角度讲，市商品住宅开发近两年还有较大的市场空间。同时，根据市城市新轮发展规划预测，到年，主城区人口将增长到万人，城市建成区面积由目前的平方公里增加达平方公里。按照人均住房面积平方米计，年至年间新增城市人口对商品住房的需求总量为万平方米。考虑城市房屋拆迁改善性购房和个人房产投机也是块很大的市场，估计十二五期间，市主城区的住宅需求总量为万平方米左右，年均需求量在万平方米左右。全国房地产市场运行情况国家统计局发布的月全国房地产市场运行情况报告显示年月，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长，增幅比月提高个百分点房屋新开工面积亿平方米，同比增长，增幅比月提高个百分点房屋竣工面积亿平方米，同比增长，增幅比月提高个百分点。其中，住宅竣工面积亿平方米，增长，比月提高个百分点。月，全国商品合同公证费施工执照费招标代理费环境影响评价费工程质量监督费工程监理费等。序号项目计算指标元金额万元监理费质监费招标代理等环境影响评价费临时施工水电接入费临时道路建设费临时围墙建设费竣工资料编制备案费其它合计不可预见费房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。本项费用按建安工程费加基础和公建设施费之和的估算，为万元。总投资估算含以上项费用，花园居住小区建设项目开发总成本约需万元。项目开发总成本估算表序号项目合计万元估算说明土地费用为分摊到本项目建筑安装工程费前期工程费用基础和公共设施费开发期间税费管理费用销售费用财务费用为借款利息其他费用不可预见费项目总投资取整数资金筹措融资方案本项目总投资约万元，资金来源主要包括企业自有资金万元已全部用于土地购置楼盘预售款万元股东投资万元其中已有万元用于土地购置和项目前期费用支出申请银行贷款万元。资金投入预测本项目资金使用有两个高峰期，个是在土地购置期间，个是在年的下半年。按照已发生费用和项目进度计划，本项目建设开发期间资金需求情况大约如下单位万元资金需求时间段各期需求累计需求资金投入预测表明，年度内项目约有万元资金需求量，但在该期间，公司可使用的资金只有万元左右，其中含企业自有资金万元股东投资当年楼盘预售款万元。存在万元的资金缺口，因此必须进行贷款融资。第八章财务评价评价依据与说明评价依据建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法国家现行的财税制度和有关法规。计算说明项目计算期根据房地产开发项目的特点，以商品房全部销售完为限，计划建设期为年，销售期为年，计算期定为年。贷款利率按中国人民银行年月日公布的人民币存贷款基准利率，至三年期贷款年利率为。税费率报告中采用的税费率详见下表税费项目税费率营业税城市维护建设税教育附加费地方教育附加土地增值税超率累进所得税土地增值税按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知计算原则计算，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在以上，或该比例虽未超过，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的都被纳入了上门清算的范围。土地增值税税额增值额税率扣除项目金额速算扣除系数式中增值额销售收入土地成本费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用开发期税费旧房及建筑物的评估价格销售费用管理费用财务费用营业税城市维护建设税印花税教育费附加速算扣除系数对应税率，对应税率，对应税率，对应税率销售价格估算销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。收入估算根据项目规划设计工程进度计划和销售计划安排，参照目前市场价格和开发成本，预测各年销售收入如下可销售产品销售均价总销售收入万元各年销售收入万元年年年年高层住宅元情境洋房元商铺建筑元车库车位合计盈利能力分析项目在计算期内产品销售收入共为万元，可获得利润总额万元，扣除所得税万元，提取公积金万元公益金万元，可分配利润为万元。企业交纳经营税金万元土地增值税万元所得税万元，合计税金万元。主要财务评价指标投资利润率投资利税率资本金利润率投资回收期含建设期静态年税后动态年税后财务内部收益率税后财务净现值万元税后清偿能力分析本项目银行贷款万元，贷款期限年，年初发放，建设期利息总计万元。从建设期第年起本项目就有销售收入，其后逐年增加。从资金来源与运用分析表可以看出，第二年年低还清本金和利息后仍有万元的盈余资金。因此，本项目有很强的清偿能力。资金平衡分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是基本平衡的。具体见资金来源与平衡表。敏感性分析将开发成品成本销售价格销售进度等作为不确定因素进行敏感性分析，分析结果表明，项目效益对产品开发成本和售房收入这两个因素最为敏感，其中产品开发成本对项目的收益影响最大，其次为销售价格。因此要注意