，月新政影响下，季度全市普通住宅成交均价出现下滑走势，但季度以后，在通胀预期影响下市场图年西安市商服用房各月成交走势图从年各月商服用房成交走势来看，依然呈现出波动走势，但销量整体上扬趋势明显。由于西安商业地产发展较为缓慢，多数以住宅项目底商为主，因此各月商服用房类物业成交量变动较为明显。随着住宅物业其投资价值在目前国家的政策影响下已大打折扣，而作为本身就以投资功能为主的商业地产无论在银行的资金支持包括国家的税收等政策方面与住宅几乎相当，而商业的利润率显然高住宅物业，尽管投资风险相对更高，但在住宅市场政策收紧的环境下运作空间更大，由此新政以来全国以及西安的商业地产均呈风生水起之势，目前万科金地等面积的，该比例较上年下滑个百分点。点。图全国房地产开发景气指数趋势图西安市房地产市场分析西西安安市市年年房房地地产产市市场场情情况况普通住宅市场受中央调控政策影响，普通住宅类物业成为年调控的主要对象。在政策不断收紧下，住宅物业各项指标均出现较大缩水。年西安市普通住宅市场投资额亿元，同比上年下滑，占全部商品房投资额的，该比例较上年下滑个百分点施工面积万平方米，同比下滑，占全部商品房施工面积的米，同比下滑，占全部商品房施工面积的，该比例较上年下滑个百分点竣工面积万平方米，同比下滑，占全部商品房竣工面积的，该比例较上年下滑个百分点新开工面积万平方米，同比下滑，占全部商品房新开工年西安市普通物业成为年调控的主要对象。在政策不断收紧下，住宅物业各项指标均出现较大缩水。部分内容简介出逐步回落的态势，月份全国房地产开发景气指数简称国房景气指数为，比月份回落点，比上年同期回落点。图全国房地产开发景气指数趋势图西安市房地产市场分析西西安安市市年年房房地地产产市市场场情情况况普通住宅市场受中央调控政策影响，普通住宅类物业成为年调控的主要对象。在政策不断收紧下，住宅物业各项指标均出现较大缩水。年西安市普通住宅市场投资额亿元，同比上年下滑，占全部商品房投资额的，该比例较上年下滑个百分点施工面积万平方米，同比下滑，占全部商品房施工面积的，该比例较上年下滑个百分点竣工面积万平方米，同比下滑，占全部商品房竣工面积的，该比例较上年下滑个百分点新开工面积万平方米，同比下滑，占全部商品房新开工面积的，该比例较上年下滑个百分点。市场销售方面，年西安市普通住宅类物业销售面积万平方米，同比上年上涨，销售金额为亿元，同比上涨普通住宅销售面积在商品房中所占比例为，该比例较上年下滑了个个百分点。图年西安市普通住宅物业各月成交走势图销售价格方面，年西安市普通住宅成交均价为元平方米。从历年房价走势来看，近两年随着房地产市场的热销，普通住宅成交均价也直线上扬。从年各月房价走势来看，月新政影响下，季度全市普通住宅成交均价出现下滑走势，但季度以后，在通胀预期影响下市场观望迅速结束，市场销量的迅速好转也促使普通住宅成交均价持续上扬，年末伴随着开发企业保业绩而采取的大规模促销活动下，住宅成交均价出现小幅回落。图年西安市普通住宅物业各月成交均价走势图二商服用房市场市场供应方面，年西安商品房中用于商服用房的投资额为亿元，较去年同比增长，占同期商品房投资总额的，该比例较上年增长个百分点。商服用房施工面积为万平方米，较去年同比增长，占同期商品房施工面积的商服用房竣工面积为万平方米，与去年同比增长，占同期商品房竣工面积总量的新开工面积为万平方米，与去年同期相比增长，占同期商品房新开工面积的。市场销售方面，年西安市商服用房得到较大发展，总销售面积为万平方米，同比上涨，占本期商品房销售总量的，该比例较上年上涨个百分点商服用房全年销售额为亿元，较去年同比增幅达，占同期商品房销售额的。图年西安市商服用房各月成交走势图从年各月商服用房成交走势来看，依然呈现出波动走势，但销量整体上扬趋势明显。由于西安商业地产发展较为缓慢，多数以住宅项目底商为主，因此各月商服用房类物业成交量变动较为明显。随着住宅物业其投资价值在目前国家的政策影响下已大打折扣，而作为本身就以投资功能为主的商业地产无论在银行的资金支持包括国家的税收等政策方面与住宅几乎相当，而商业的利润率显然高住宅物业，尽管投资风险相对更高，但在住宅市场政策收紧的环境下运作空间更大，由此新政以来全国以及西安的商业地产均呈风生水起之势，目前万科金地等大牌房企已有加大商业物业市场运作的动向，作为西安市场在年也显露这端倪。价格表现方面，从商服用房成交均价及变动比率走势图上看，年全市商服用房类物业成交均价元平方米，同比上涨。项项目目所所属属区区域域房房地地产产市市场场情情况况华远海蓝城二期建设地址位于西安东北部，北二环延长线以南东二环外，房地产市场细分区域属于城东区。市场供应方面，截至年年末，城东区共有在售项目个，占全市项目总数的。商品房施工面积达万平方米，较去年同比下滑，占全市总施工面积的，该比例较上年下滑个百分点竣工面积为万平方米，较去年同比下滑，占全市商品房总竣工面积的，该比例较上年下滑个百分点新开工面积为万平方米，与去年同比下滑，占全市商品房新开工面积的，该比例较上年下滑个百分点。销售方面，年城东区商品房销售面积为万平方米，较上年下滑，占全市商品房总销售面积的。该比例较上年下滑个百分点。销售额为亿元，与去年同比增长，占全市商品房销售额的。具体分物业来看，普通住宅物业销量为万平方米，与上年相比下滑写字楼物业销量大幅增长，环比上年上涨。销售价格方面，年城东区各物业成交均价依次为普通住宅类物业成交价格为元平方米，商服用房成交价格为元平方米，写字楼成交价格为元平方米，别墅类物业成交价格为元平方米。表城东区年销售情况统计表车位地下室普通住宅商服用房写字楼别墅成交面积成交金额万元成交均价元项目分析优优势势分分析析区位优势华远海蓝城项目位于西安东北部，北二环延长线以南，东二环外。四至为东至中铁西岸国际花园恒大名都西至陕西重型机械厂南至西安煤矿机械厂北至物流中心西北方向为辛家庙立交桥东南方向为东方罗马花园项目。二期地块具体位置如下图中红色块所示图项目区位图项目地处东北二环以东，属城市核心地段传统居住区，靠近市中心，周边居住氛围良好，已有较为成熟的居住人群，地理位置十分优越。项目周边交通便利，项目距西安市东北二环交通枢纽辛家庙立交仅公里，临近地铁三号线辛家庙站，接驳朱宏路直达咸阳机场，入住业主无论有车无车均能方便出行和到达。优越的地理位置和便捷的交通条件是本项目的巨大优势。二周边配套环境优势项目建设地址周边的教育商业文体娱乐休闲公园医疗银行邮电等配套设施齐全，服务功能完善。教育方面，项目周项目期建设时统支付，本次不予计算。前期工程费前期工程费主要包括规划设计可行性研究，环境影响评价，水文地质勘察，建设场地三通平及临时设施布置等阶段的费用。基础设施建设费基础设施建设费主要包括小区内的各类管线交通道路供电灯光景观绿化环卫设施等室外工程费用。建筑安装工程费建筑安装工程费主要为建造住宅楼地下停车场所发生的建筑工程费安装工程费设备购置费。建筑安装工程费按照西安市近期类似工程的预决算资料并结合本项目的实际情况确定。公共配套设施建设费本项目公共配套设施费用主要为建设幼儿园所发生的建筑工程费安装工程费设备购置费。建筑安装工程费按照西安市近期类似工程的预决算资料并结合本项目的实际情况确定。开发间接费用开发间接费用主要为房地产开发企业所属核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。管理费用管理费用主要为开发企业为组织管理开发项目经营活动而发生的费用。销售费用销售费用主要为开发企业在销售房地产产品过程中所发生的各项目费用，以及专设销售机构的各项费用，销售机构的折旧费用修理费物料消耗费广告费宣称费代销手续费销售服务费及预售许可证申领费等。开发期税费开发期税费主要为开发过程中需缴纳的市政支管线分摊费市政公用设施建设费等。本项目开发期间相关税费主要包括城市基础设施建设配套费建筑业劳保统筹基金新型墙体材料专项基金散装水泥专项资金。其他费用主要包括工程招标代理服务费施工图预算编制费工程监理费竣工图编制费工程保险费等。不可预见费主要为建设工程未可预知的费用。投投资资估估算算本项目开发建设投资约为万元。具体详见开发建设投资估算表。项目筹资本项目资金筹措方案拟定为自筹解决。表总投资估算表编码工程项目费用名称造价或费用百分比前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其它费用及不可预见费项目总投资第八章招标方案与进度安排招标方案项目招标范围拟定为勘察设计招标建筑工程施工招标安装工程施工招标设备采购招标工程监理招标。项目采用公开招标的方式选择各参建单位。项目委托具有相关资质的招标代理机构负责实施招标。进度安排根据项目的建设内容和规模，初步确定项目建设期为个月，其中建设工期为个月，具体安排如表所示。表项目进度计划表序号工作内容季度二季度三季度四季度五季度六季度七季度八季度九季度十季度项目可行性研究报告的编制，项目立项审批等工程勘察初步设计及施工图设计的编审建设场地三通平招投标建设资金的落实等工作，同时办理工程开工建设手续等各单体建筑施工内部装修各项设备的安装调试室外公共设施施工绿化景观工程等工程竣工验收移交使用第九章财务评价基础数据项目计算期按个季度计算销售期从第季度开始至第季度结束。财务基准收益率确定为。高层住宅销售价格预定为元，商业售价预定为元。项目主要涉及的税种有营业税城市维护建设税教育费附加企业所得税土地增值税等。营业税税率为，城市维护建设税税率为，教育费附加税率为，企业所得税为，土地增值税按照中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则标准扣除。评价