人们的些突出的生活习惯及行为特征。而南宁人对食的追求并不亚于以食在广州著称的广州人，他们往往会家大小或与亲朋好友起，专程到家餐馆尝特色饱口福。通过重点考察南宁市民的语言饮食习惯，可以发现，南宁人与广东人在生活习惯方面较为相似，而且南宁人普遍接受广东的生活模式，承认广东与其地区相比，具有定的先进性，以缩小南宁市与国内先进城市差距作为城市发展目标。政策与法律因素国家及南宁市房地产相关政策法规年月房地产法律法规对房地产的影响年月日建设部下发了关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知，目的为加强对房地产开发项目的管理，确保工程质量，保护购房者的利，年广西壮族自治区成立，南宁为自治区的首府至今。年，南宁市居民人均购建房支出元，比上年增长年人均住房装修服务支出元，增长年人均家具材料及室内装饰品支出元，增长倍。表年南宁市居民家庭居住情况指标名称调查户数户家庭常住人口数人总计按居住面积分平方米以下平方米平方米平方米平方米平方米平方米以上按房屋产权分公房租赁私房指标名称调查户数户家庭常住人口数人自有房部分产权的自有房其他南宁市民收入稳步增加，住房消费以及对居住要求的提高，为商品房项目开发提供了良好的契机与发展空间。社会与文化因素南宁市历史悠久，自古就是我国南方的边陲重镇和著名商埠，有着特殊的战略地位和厚实的文化历史底蕴。南宁古属百粤领地，新中国成立后，年设南宁省辖市为广西省会好的契机与发展空间。平方米平方米平方米平方米以上按房屋产权分公房租赁私房指标名称调查户数户家庭常住人口数人自有房部分产权的自有房其他南宁市民收入稳步增加，住房消费以及对居住要求的提高，为商品房项目开发提供了良部分内容简介支出的上升。年，南宁市居民人均购建房支出元，比上年增长年人均住房装修服务支出元，增长年人均家具材料及室内装饰品支出元，增长倍。表年南宁市居民家庭居住情况指标名称调查户数户家庭常住人口数人总计按居住面积分平方米以下平方米平方米平方米平方米平方米平方米以上按房屋产权分公房租赁私房指标名称调查户数户家庭常住人口数人自有房部分产权的自有房其他南宁市民收入稳步增加，住房消费以及对居住要求的提高，为商品房项目开发提供了良好的契机与发展空间。社会与文化因素南宁市历史悠久，自古就是我国南方的边陲重镇和著名商埠，有着特殊的战略地位和厚实的文化历史底蕴。南宁古属百粤领地，新中国成立后，年设南宁省辖市为广西省会，年广西壮族自治区成立，南宁为自治区的首府至今。改革开放以来，南宁市不断提高城市综合实力努力塑造城市新形象，经济建设和精神文明建设取得了前所未有的发展。南宁市民风淳朴，观念开放，喜欢愿意接受新鲜事物，随着精神文明建设活动的深入开展，社会公德职业道德家庭美德的大力提倡，市民的文明素质和城市的文明程度得以不断提高。了解南宁的民俗风情与文化特色，能够为项目的定位及目标客户的描述提供有力的依据，而地方语言及饮食习惯是个城市众多文化因素中两项最具代表性的因子，从它们身上往往能够反映出当地人们的些突出的生活习惯及行为特征。南宁带的方言，主要有官话壮话平话白话四种。随着时代的发展，城里人已不讲官话壮话和平话了，白话粤语和普通话汉语是南宁人现时的日常用语。南宁白话是南宁代表性的地方语言，源于广东话据说是广东商人传入的，但由于地域的原因，南宁白话和广东话在语调上还是有些区别。南宁的菜肴属于粤菜系列，以清淡为主，讲究鲜嫩爽滑，与广东口味极为相似南宁市设有多间民族餐馆，提供侗族打油茶壮族糍粑瑶族竹板鸡苗族铁板牛肉等菜式，体现广西各少数民族风情南宁市具有地方特色的风味餐馆较多，如野味餐馆海鲜馆香肉馆牛杂馆鹅餐馆等这些以珍奇精美取胜的食肆，深受食客的青睐南宁的传统风味小吃，有粉面糕饼甜品油炸酸品冷食杂食九大类，具有南方特色。而南宁人对食的追求并不亚于以食在广州著称的广州人，他们往往会家大小或与亲朋好友起，专程到家餐馆尝特色饱口福。通过重点考察南宁市民的语言饮食习惯，可以发现，南宁人与广东人在生活习惯方面较为相似，而且南宁人普遍接受广东的生活模式，承认广东与其地区相比，具有定的先进性，以缩小南宁市与国内先进城市差距作为城市发展目标。政策与法律因素国家及南宁市房地产相关政策法规年月房地产法律法规对房地产的影响年月日建设部下发了关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知，目的为加强对房地产开发项目的管理，确保工程质量，保护购房者的利益。年月日建设部出台了住宅室内装饰修理管理办法，原因在于毛坯房在家户的住宅装修暴露出许多问题，如管理难度大违法违规现象多危及建筑物性能经济纠纷增多消费者合法权益不易保障装修施工扰民等，并存在偷漏国家税费的现象。年月日建设部国家计委国家经贸委财政部国土资源监察部国家工商行政管理总局七部下发了关于整顿和规范房地产市场秩序的通知目的规范房地产的管理，活跃房地产市场，使房地产市场既活跃又有秩序，切实保障购房者的权益。年月日国土资源部正式发布了并从即日起施行招标拍卖出让国有土地使用权的规定，规定共条，主要明确了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的法律依据原则范围程序和法律责任等。年月日国土资源部下发了关于进步规范建设用地审查报批工作有关的通知，目的为规范建设用地的审查工作，实行最严格的土地管理制度，提高建设用地审查报批质量效率，为经济建设必须用地提供保障。年月日由建设部起草，国务院法制办公室公布物业管理条例草案，向各界征求意见。条例共分章条，内容涉及业主业主委员会和业主大会的职责前期物业管理物业管理服务物业的使用与维护以及相应的罚则等多方面。这是国家出台的第部关于物业管理的行政法规。年月日由建设部国家计委推出经济适用房价格管理办法，办法从年月日起施行。资料来源当代生活报。年月日由南宁市政府正式转批南宁市公安局关于进步改革户籍管理制度和意见，实施新的户籍准入制度，明确规定以准入条件取代进城人口控制指标，进步放宽外地人落户南宁的条件。年由南宁市政府印发了南宁市城市房屋拆迁评估管理规定试行将于年月日起施行。该规定规定了房屋拆迁评估方法，并制定了公房私房杂物房部分附属物装修的拆迁补偿报导价，及搬迁补助和停产停业补偿指导价。自治区人民政府办公厅下发文件关于做好农民进城务工就业管理和服务工作的通知，通知明确提出了农民进城务工，待遇等同居民的新规定。年月日国务院总理温家宝签署第号国务院令，公布物业管理条例，条例自年月日施行。条例包括总则业主及业主大会前期物业管理物业管理服务物业的使用与维护法律责任附则。年月日，央行发布关于进步加强房地产信贷业务管理的通知，做绿化或先建学校后建房等。其中，大盘的打造比较突出，国凯文华园翠湖新城荣和山水美地就是其中的代表。品牌意识日趋强烈南宁房地产经过近十几拥的发展，目前已有房地产企业近家，激烈的市场竞争逼迫发展商不断走向成熟，运用多种手段和方法，在长期发展进程中，部分具有超前意识和觉悟的发展商逐步认识到了品牌对房地产开发企业的重要性，因此，除了扎扎实实的做好产品开发以外，未来几年，发展商将投入大量的宣传推广和细致的工作以及良好的服务态度逐步建立企业品牌和楼盘品牌，从而促进了楼盘销售和企业发展。项目供应量巨大且集中，竞争加剧与年南宁市房地产市场对比，发现年南宁市项目的供应量有了较大的增加，新城江南城北兴宁等区均有不同的项目面市，并且面市的项目大多数以大盘出现，新城区成尤为突出。新城区的新项目与其它城区相比居首位。主要有翡翠园荣和山水美地宁汇新天地大自然花园香榭里香格里拉花园天赐良园中鼎温馨家园中天世纪花园岭南家园金湖湾铭湖经典城市之光，其中荣和山水美地规模最大，占地约亩，总建筑面积约万平方米，其次是翡翠园，占地亩，总建筑面积平方米，由栋别墅栋多层栋小高层组成，规划户，目前均价元平方米，已作为全国五个国家级康居示范工程之，市场供应量较大，另外还有即将上市的南湖国际广场地王国际商务中心山水绿都左岸青园城市花园等。以上这些项目旦全部进入市场，可以断定供应量是个惊人的数字。以上这些大大小小项目的先后建设，会加快琅东凤岭区域房地产的成熟，尤其百翡翠园荣和山水美地两个项目建设顺利，则对带动凤岭区域的发展起到个不可估量的作用。综合分析，南宁市房地产市场竞争越来越激烈，竞争的方式也在不断的转变，到年下半年开始，项目之间的竞争将侧重于产品方面的竞争，合理实用舒适超前物管环境等价值也将步步体现出来。年，别墅产品大扩张根据市场调查及其现状，年的房地产市场，除常见的多层小高层高层住宅的迅速发展外，更为突出的另个特点是别墅产品大扩张，宁汇新天地龙胤花园橘郡阳光别墅丽水湾等纯别墅区先后面市，规划中的枫林蓝岸，以及仙葫经济开发区已拿到土地的几个在型项目，规划中也有大量别墅。可以预见，年别墅产品的出现是年别墅产品市场激烈竞争的前奏。户型合理实用的三房仍是市场主力军通过对潜地购房者调查发现，购房都比较喜欢并接纳户型合理实用的三房。合理实用实惠仍然是目前购房者关心的因素。通过调查岭南家园首次推出的单位，三房当天销售以上，中天世纪花园整体上也比其四房好销。翡翠园在相对高价的情况下，其三房比四房易销，但其总体面积偏大，实用性不强，销售缓慢。事实证明，合理性实用性加上实惠，是购房人士所必须考虑的问题。中高档次价位项目剧增按照年南宁市人均收入和购房支出比例，划分为三个档次高档次住宅均价元平方米以上中档次住宅均价元平方米低档次住宅均价元平方米以下根据调查显示，南宁市目前主要在售的项目多个，其中，中高价位点以上，目前翡翠园均价元平方米天赐良园均价元平方米中鼎温馨家园均价元平方米中天世纪花园均价元平方米，而低价位住宅产品极少，仅有江南新兴苑翠湖新城恒大新城阳光新城等几个大型的项目，造成低价位住宅市场供不应求