像韩国的乐天日本的高岛屋马来西亚的百盛等，以及些港资台资企业都有计划向年，全国商品房累计销售面积和竣工面积分别为，万平方米和，万平方米，同比分别上升和全国完成房地产开发投资，亿元，比上年增长，同比下降个百分点其中商业营业用房投资，亿元，增长。市投资环境分析市社会经济现状年以来吉林省委省政府构思长吉图特大城市群，使之成为吉林经济发展的核心增长级。年，长吉图城市群区域发展规划开始实施，长吉图体化步入实质阶段，个面积万平方公里人口，万的现代化大都市将由理想变为现实。尤其是月份以后，随着经济回暖，百货业的销售又呈现了积极向上的局面，有的百货店同比销售超过了。经过中央提振市场信心宽松的经济刺激政策，年全国经济开始摆脱低迷状态，逐渐回暖。年初，国务院推出十大振兴产业的万亿投资计划，到年底，万亿元的投资计划发挥了良好的刺激作用。百货与零售业年，全年社会消费品零售总额达，亿元，比上年增长。从年全年的情况看，下半年好于上半年。尤其是月份以后，随着经济回暖，百货业的销售又呈现了积极向从年全年的情况看，下半年好于上半年。百货与年初，国务院推出十大振兴产业的万亿投资计划，到年底，万亿元的投资计划发挥了良好的刺激作用。部分内容简介在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本，注意风险控制，保证销售资金回款。投资环境与市场研究投资环境分析经济背景年由于世界金融危机，我国经济深受影响。经过中央提振市场信心宽松的经济刺激政策，年全国经济开始摆脱低迷状态，逐渐回暖。年初，国务院推出十大振兴产业的万亿投资计划，到年底，万亿元的投资计划发挥了良好的刺激作用。百货与零售业年，全年社会消费品零售总额达，亿元，比上年增长。从年全年的情况看，下半年好于上半年。尤其是月份以后，随着经济回暖，百货业的销售又呈现了积极向上的局面，有的百货店同比销售超过了。年十黄金周天时间，北京上海广州的些商店，同比增长甚至达到了，呈井喷状态。些二三线城市，甚至四线城市，百货零售企业的发展势头非常好，从销售情况看，他们受金融危机的影响很小。据调查发现，在些三四线城市，有的零售企业同比增长在以上。就百货零售业来说，外资百货在中国内地开店的速度将加快，像韩国的乐天日本的高岛屋马来西亚的百盛等，以及些港资台资企业都有计划向中国内地发展。同时，这些国际上的零售巨头都有进入中国二三线城市的打算。年，中日韩三国的百货业将进行更加频繁的交流。事实上，日韩百货业看中的是中国内地市场的发展潜力，想在零售市场上跟中国有深度合作，而中国看中的是他们的经营理念管理技能等。到年，社会消费品零售总额将超过万亿元，零售业在国民经济中的地位和作用将大大提高。可以说，我国零售百货业存在着巨大的发展空间，投资机会较多。房地产业随着经济的触底反弹，全国房地产市场有了回暖。年，全国商品房累计销售面积和竣工面积分别为，万平方米和，万平方米，同比分别上升和全国完成房地产开发投资，亿元，比上年增长，同比下降个百分点其中商业营业用房投资，亿元，增长。市投资环境分析市社会经济现状年以来吉林省委省政府构思长吉图特大城市群，使之成为吉林经济发展的核心增长级。年，长吉图城市群区域发展规划开始实施，长吉图体化步入实质阶段，个面积万平方公里人口，万的现代化大都市将由理想变为现实。按照大大生态大网络的原则，作为市卫星城镇的区奢岭镇必将获得空前发展。年市全年实现地区生产总值，亿元，比上年增长。其中第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值，亿元，增长第三产业实现增加值，亿元，增长。按常住人口计算，人均达，元，突破，美元年中国人民银行公布汇率平均值，同比增长。市在全省引领地位进步突出，经济总量在全省的占比为，比上年提高个百分点，人均为全省的倍。经济总量在长吉图三市中的占比达，比上年提高个百分点。图市近年及增长率年底，市人均为，万元，约合，美元。根据西方发达国家的发展过程，市房地产业已初步进入平稳期，对于商业用房的需求将大幅增加，但对住房的刚性需求和城市化进程的发展，使得市住房总量需求仍处于增量型发展阶段。市居民生活水平年，市居民人均可支配收入的增长略低于增长，指数处于较高上升态势，实际城市居民生活水平有所下降，其恩格尔系数回升了个百分点，表明了通货膨胀对居民带来的生活压力依然较大。但从恩格尔系数绝对数上分析，按照国际粮农组织的标准，市居民生活水平有所下降，但仍然外于宽裕型初中级阶段，对于世界知名品牌折扣需求依然存在。在连续金融危机冲击下，致使国外需求锐减，很多欧美客户的支付能力和信用都大幅下降，造成大量外销国际线大品牌商品积压。为处理积压产品，尽量收回成本，厂家通过设置内部处理部门或者利用商家打折处理积压品，这种商业形式孕育而生。图城市居民生活水平指标示意图市居民消费状况据统计，年市常住人口达万人，比年增长了，城市化率由年的提高到了年的，增长了个百分点。年，市人口出生率为‟，死亡率为‟，自然增长率为‟。不断增长的城市人口，住房需求直线上升。城乡居民收入增长较快，城乡居民生活水平继续改善，消费结构持续升级，对国际品牌需求持续增加。图市近年城市居民人均可支配收入图市城市居民人均消费性支出近年来，市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增长，生活水平稳步提高。抽样调查资料显示，年市居民人均可支配收入达到，元，人均消费支出，元，年市居民消费性支出占到收入的。由此可见，是个消费活跃的城市。在未来几年内，消费需求量将陆续增大，在把握客户需求的基础上，为项目开发提供了良好的市场容量。区投资环境分析项目区域概况项目行政辖区区，位于市东南部，幅员面积平方公里，占市区总面积的，是市面积最大的区，辖个街道办事处，个镇，个乡，个行政村，总人口，人，少数民族有朝鲜回满蒙古等族，占全区人口的。区交通优越基础设施完善。奢岭镇距市仅公里，至龙嘉国际机场仅公里。物产丰富，素有鹿乡的美称，并蕴藏着地下温泉。奢岭历史悠久人文荟萃。境内古木参天，绿荫蔽日，自然景观巧夺天工美不胜收。项目区域经济环境改革开放以来，区经济取得了瞩目的成绩。在农业建设方面，经济作物以蔬菜水果和养鹿为主，淡水渔业养殖发展也比较快，全区年产鲜鱼超过万吨。工业方面，该县主要的工业有建材食品加工化工机械电器轻纺造纸印刷服装工艺制品生产等。区近两年社会经济运行指标如下表市区年国民经济与社会发展计划主和气化率分别达到和。使市城区的大气环境质量每年有天达到优良以上，居东北省会城市之首。项目建设对环境的影响项目建设期可能对周边环境影响较小，主要是施工过程中的粉尘给周围造成的污染。环境保护设计设计依据环境空气质量标准城市区域环境噪声标准大气污染物综合排放标准④室外排水设计规范设计原则建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计同时施工同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和市有关排放标准。坚持经济效益和环境效益相统的原则，把产生的各种污染减少到低限度。治理措施污水治理本项目室外排水体制为雨污分流。雨水污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水体制为污废水合流，建筑屋面雨水阳台排水空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。供水泵均设隔振基础减振水泵进出水管上设柔性减振接头泵房内管道采用减振弹簧支架和吊架。冷水机组空调水泵平时用风机落地安装时，律设置减振台座，吊装时律设置弹簧吊架，进出口律设软接头，与之相连的管道采用弹簧吊架，以减少振动沿楼板和梁柱的传播。固体废物治理主要为日常生活，设置垃圾分类箱，经分类收集袋装后，由环卫部门定期回收和清除外运。劳动卫生安全与消防指导思想以科学发展观与构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第预防为主综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计同时施工同时投入使用。劳动安全除电气外，项目不存在其他危及人身安全的不安全源，电气安全防护采用架空线路入户及终端杆线加重复接地装置，配电箱开关均采用触电保险开关，插座保护接地单独走线与零线共用，所有动力设备采用接零保护。职业安全卫生健康对策与措施安全施工保障措施选择先进经济节能高效的安全技术材料工艺和设备，保证施工过程的安全，从源头上消除事故隐患对重大危险源进行有效控制，使重大事故隐患得到有效治理建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管装备水平和能力④建立健全项目安全施工应急救援体系建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。职业卫生健康对策与措施建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求建立职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备研究推广先进的职业安全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善④落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施加强从业人员的劳动保护有效防止职业危害。消防设计设计依据国家及省市相关规范标准建筑设计防火规范住宅建筑规范住宅设计规范版商店建筑设计规范建筑防火设计建筑耐火等级及防火间距室外消火栓给水管网与生活给水管网合用，室外消防管网布置成环，环网上适当位置设室外消火栓，按间距不大于米设置。消火栓距道路边小于等于米，距建筑物外墙大于等于米。本项目建筑由高层住宅多层住宅双拼联排低层住宅组成，耐火等级均为二级。低层建筑物山墙间距均大于米联排住宅南北长边距离大于米，高层住宅之间距离大于米，高层与多层低层住宅之间距离大于米。