特色工业园区及江以西浙赣铁路以东的工业发展用地以江贺公路为界，东主要规划为生活居住用地，西主要规划为工业用地。以产业为主导产学研居相结合的综合性城市片区。居住区围绕虎山公园周边布局，规划居住人口万人。江东发展片区以省道为界。以南为化工工业区块，以北为居住用地，其中乌木山沿线结合须江公园规划为类居住用地，规划居住人口万人。区火车站以北老城发展片区城南发展片区虎山以南和江东发展片区。逐步形成江两组团六片区的城市空间结构。江即强化江滨江绿化景观带的建设，。两组团指须江组团和上余组团。须江组团是城市的主体，是行政中心文化教育中心商业中心。上余组团为工业发展中心，加强相应配套设施建设，形成上余镇区和特色工业互动发展的双核结构。镇区和特色工业互动发展的双核结构。六片区指上余发展片区上余特色工业区块发展片区城北发展片体，是行政中心文化教育中心商业中心。两组团指须江组团和上余组团。须江组团是城市的主部分内容简介城市总体规划概述规划确定市的城市性质为浙闽赣三省边界地区重要的工业城市和旅游服务城市。逐步形成江两组团六片区的城市空间结构。江即强化江滨江绿化景观带的建设，。两组团指须江组团和上余组团。须江组团是城市的主体，是行政中心文化教育中心商业中心。上余组团为工业发展中心，加强相应配套设施建设，形成上余镇区和特色工业互动发展的双核结构。六片区指上余发展片区上余特色工业区块发展片区城北发展片区火车站以北老城发展片区城南发展片区虎山以南和江东发展片区。二城市发展方向规划规划确定城市发展方向为向北发展为主，向东向南发展为辅。城区主要形成七大居住商贸重点开发片区上余发展片区位于衢江公路以西，江以东包括部分江以西的居住用地，是依托上余镇区发展的城市北部副中心，主要布置居住和区级公共服务设施，同时为上余特色工业区块配套服务。规划居住人口万人。上余特色工业区块发展片区原上余特色工业园区及江以西浙赣铁路以东的工业发展用地，主要发展食品加工机电等特色工业。城北发展片区江以西火车站以北迎宾大道以南，是城市近期建设的重点区域，主要规划教育居住和市级公共服务设施，是未来城市市级公共设施和房地产发展的主要区域，也是中高档小区集中区，以生活服务功能为主。规划居住人口万人。老城发展片区火车站以南江以西景星路以北和浙赣铁路以东区域，是城市行政商业金融文化休闲设施的集中区域，以生活服务功能为主。规划居住人口万人。城南发展片区虎山以南浙赣铁路以东。规划以江贺公路为界，东主要规划为生活居住用地，西主要规划为工业用地。以产业为主导产学研居相结合的综合性城市片区。居住区围绕虎山公园周边布局，规划居住人口万人。江东发展片区以省道为界。以南为化工工业区块，以北为居住用地，其中乌木山沿线结合须江公园规划为类居住用地，规划居住人口万人。城东片区。是中心城区的二类居住用地为主的生活服务功能片区。三人口规划年市域人口万人城镇化水平年市域人口万人，城镇化水平。中期年为万人，用地规模为平方公里远期年城市人口规模为万人，用地规模为平方公里。从目前看，人口规划发展上，稍为落后规划。城市化水平已经滞后经济发展。四交通规划对现有路网进行进步梳理，将过境车辆从市中心道路引开，减少穿越城市交通的干扰分钟近郊乡镇交通经济圈通过国省道连接线的建设，使市区在分钟内达到近郊乡镇，包括长台石门碗窑贺村坛石大陈四都及上余，构建近郊分钟交通经济圈。分钟市域城镇交通经济圈通过高速公路高等级公路的建设，使市区在半小时之内能达到各城镇南至廿八都，西南至凤林，西至大桥新塘边，构建市域半小时交通经济圈。五城市商贸业规划方向市区商贸发展规划以建设三省边际商贸商务业名城为目标，立足依托浙江辐射闽赣，着力构建主两次的商贸商务业空间布局，分别确立主城区核心商圈贺村和峡口两个次级商圈。重点扶持和培育商业连锁企业，推进传统中小百货店向现代化大中型综合超市购物中心专业店和专卖店等业态转型。核四街五点六中心老城区作为核心区，区域内培育成个核线块点有机结合，多种商业业态高度集聚，购物休闲功能融为体的商业圈，提升城市流通经济的集聚力和辐射力专业商业街培育中山路金融科技中介商务街江滨路特色餐饮街解放路服装鞋帽精品购物街和市心街传统老字号商业街区等具有特色的风情街加快旅游购物中心贺村购物中心和峡口购物中心等项目建设。建设西山商务休闲中心须江商务休闲中心碗窑生态休闲中心峡口生态休闲中心个商务休闲中心和职教中心会展中心个商务服务中心，引进世界品牌大型连锁超市，并大力扶持本地商贸龙头企业建设生产资料加工配送中心商贸物流配送中心。商业金融老城区在现有的基础上进行改造提升，逐步形成区域内的商业服务中心，在城南和城北新区规划集中的市场用地文化娱乐规划处大型城市广场，分别为火车站广场鹿溪广场包括向南扩建文化广场和竞技广场，在鹿溪路建设文化广场，在城北天余片集中布置文化娱乐用地，新建大剧院等。教育科研在城北区布置教育园区，发展大专以上教育和科研体育设施在城北布置处体育中心，占地公顷医疗卫生在城北上余片区各增设处床的现代化综合性医院，在城西建设所床的精神康复医院，在景星路北侧建急救中心旅游服务结合解放路步行街的建设，构筑旅游人流商业物流的集散中心。另在迎宾大道以北双塔以南规划建设旅游服务中心。城市商贸物流规划物流规划建设两个中心两个园区物流服务体系，即位于市水泥厂路口附近的浙闽赣边际物流中心包括位于江郎山路与江贺公路交叉附近建设中的左邻右舍物流配送中心位于贺村的综合物流中心市上铺铁路货场的市危化品专业物流园位于高新技术工业区块内的市化工专用仓储物流园。专业市场在市域范围内规划建设大专业市场区，分别是城南专业市场区和贺村专业市场区，大专业市场区内包括大专业市场，以建筑装饰材料竹木家居机电再生资源交易汽车汽配生产资料五金农副产品产品交易为主。图规划专业市场列表专业市场区名称包含市场名称位置类别规划设想建设规模城南水平逐步提高和消费能力与结构的升级，将对电脑数码产品的需求提出更多层次更高要求的状况。因此，可考虑引进品牌卖场，提升整体环境及服务水平。对中高端品牌家电与经济型家电的需求将会同时得到提升，同时，经济型家电的供给规模也将逐步扩大目前的中高档家电供给已经基本饱和，短期内不会有太大的增长，但随着居民消费水平的提高，对其需求将会逐步提升。同时，由于经济型家电的供给目前并不充分，定时期内，市还是中低收入者占较大比重，他们对经济型家电的需求更为偏好，因此将催生更多的经济型家电市场出现。三家居装修建材业市场发展特点分析发展概况在家居建材业上的发展有自己较强力的产业，向有中国木门之都之称，家居产业能力。但是从整体市场看，区域内目前还没有家投入运营的站式家居建材业，现有家居建材业主要分布在东岳路与大南门路两边路，另外，市区林林总总大概有近家大小不的家居销售店，如全友家俱，新月家居等，但是规模较小，规模般都不超过平方米，且产品单，都是以家居为主。另外，在东方时代购物中心也有分布，档次与品质相对较高。未来趋势与特点家居业走向规模与站式是必然之路从市场发展规律来看，家居建材业走向站式，已经成为发展必经之路，家居建材业也将会向这方向发展，且目前万商投资开发家居建材中心，在开工建设中，估计在开始运营。市场容量有限，在市场冲击下，无竞争优势目前年竣工房源在万平方米左右，以每平方米元的装修标准算，年消费额在个亿左右，因此，如果在万商家居建材中心投入运营后，加上市场上已经存在的商家，就市场而言，市场无多大的容量。另外，城市周边城市，如衢州目前红星美凯龙已经进入，其它县市的影响力大，再增加竞争，获得的利润难以保证。六商业调研结论商业市场属性商业市场体系主要由鹿溪路，解放路，城中路商业街小商品城东方时代购物中心等批沿街店铺与专业市场组成。而般四级城市商业格局则呈纺锤形发展态势，即中档次商业占据市场主流，高端和低端商业比例基本持平。因此，商业市场处于商业市场初级发展阶段。市场整体成熟度和完善度上有待加强。二区域局限与专业市场的发展从区域位置及交通状况来看，处于三省交界，商业处于独自发展，其辐射影响在商贸领域目前还无法影响到周边的城市。作为县级城市，其加工业相对突出，区域经济发展不活跃。同时由于距义乌，杭州交通的便捷，高端消费直逃脱不了其影响，近两年来，政府倡导的浙闽赣三省边际新城，短期内也无法迅速提升城市地位。因此，从宏观层面来看，商业主要功能是满足和服务本地市场，缺乏对周边市场的影响辐射能力和条件。在发展专业性批发经营市场，其市场属性在定阶段内都将从属于商业功能这整体市场方向，即服务和满足本地区零售业，服务本地市场。三零售业与批发业比例界定城市的区域局限性，加上本地区消费习惯与能力的影响等因素，使得在发展单的批发型市场存在定的风险性。首先，项目所在区块为中心商圈，商业条件成熟，客流量集中，面对唯的高档购物中心，这就为发展定比例的零售业态奠定了市场基础。其次，项目地块南侧鹿溪路为城区商贸主干道，南侧紧临城区另条商业街解放路，交通物流条件成熟，具备发展小批量批发型商业的发展基础。根据本项目地块条件及所在商圈的商业条件，发展复合型商业，通过定比例的零售与批发结合，以零售形式聚集和吸纳人气，以批发来实现项目经营利益。四现有商业档次与项目经营档次界定纵观中心商圈及周边区域商业中心的商业格局，以经营低档商品的零售业占据整个城市商业的较大比例。项目边的小商品城为最大的低档商品零售批零发基地。众多低档商业同质恶性竞争，不仅影响城市商业格局的提升，损害经营者利益，更会流失本地中高档消费资源，使具备中高档消费能力的客群被动转移到其他地方消费。因此，如何界定项目经营档次，避免同质竞争，为项目找寻个最适合商业市场