81页商住小区一期项目投资立项申报材料.doc文档

用于商住小区开发。

工程方案规划设计设计目标创造个具有浓郁历史文化精神和人文思想，集文化艺术，休闲，时尚于体的中高档综合性住宅小区。

上涨幅度将趋于平缓。

乡居民人均收入分别达到元和元，年均分别增长和，收入增加在定程度上提高了居民购房能力。

另方面，居民以前购买的福利房无论是户型设计还是配套设施，与现在新开发的商品房比较都存在较大差距，加之目前开放了二级市场，居民通过卖旧买新卖小买大卖劣买优，正在推进住房消费的升级换代。

同时，随着城乡体化的推进，有条件的农民也将成为潜在的购房对象。

随着抚州市的不断发展，外来经商务工的人口会逐步增多，每年外来人口市外有万多人，定程度上扩大了在抚州的购房需求商品住房销售价格分析随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定随着抚州市的不断级换代。

同时，随着城乡体化的推进，有条件的农民也将成为潜在的购房对象。

部分内容简介镇居民人均可支配收入从元增加到年的元，农村居民人均纯收入从元增加到年的元，到年城乡居民人均收入分别达到元和元，年均分别增长和，收入增加在定程度上提高了居民购房能力。

另方面，居民以前购买的福利房无论是户型设计还是配套设施，与现在新开发的商品房比较都存在较大差距，加之目前开放了二级市场，居民通过卖旧买新卖小买大卖劣买优，正在推进住房消费的升级换代。

同时，随着城乡体化的推进，有条件的农民也将成为潜在的购房对象。

随着抚州市的不断发展，外来经商务工的人口会逐步增多，每年外来人口市外有万多人，定程度上扩大了在抚州的购房需求。

商品住房销售价格分析随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。

年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。

今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持位数增长。

未来抚州市房地产发展也有其不利面，如房贷新政宏观调控原材上涨导致开发成本增加等。

总之，年，抚州市房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理房价涨幅趋向平缓。

在未来三年中，商品房竣工量销售量和存量房交易量都将基本平衡房地产增加值占全市的比重，每年在左右。

抚州市新城区或拟建项目区域傍边的两个开发楼盘销售价格，拟作本项目参考。

拟建项目用地分析本项目拟开发地块与抚州市新行政中心隔街相望。

随着城市的发展和经济中心的转移，在有限的空间里，中心城区城市用地已不能满足发展需求。

为进步落实抚州市城市总体规划和抚州市新城区控制详规，拉开城市框架，扩大城市规模，使整个城市的重心逐步向南转移，改善生态环境和人们居住条件，抚州市国土资源局对抚州市玉茗大道西侧地块亩进行公开招标挂牌出让，用地性质按商住用地出让，江西电联实业发展抚州有限责任公司通过竞拍取得该地的开发使用权，抚州翰城国际总建筑面积为，多层和高层，住宅销售均价为元。

伟星栖凤华都占地亩，总建筑面积万平方米，多层和高层，住宅销售均价为元。

用于商住小区开发。

工程方案规划设计设计目标创造个具有浓郁历史文化精神和人文思想，集文化艺术，休闲，时尚于体的中高档综合性住宅小区。

成为当地居住小区理念先锋是本次居住区规划设计的主要目标。

创建二十世纪的具有人文内涵的生态山水园林居住空间，促进经济的发展，建筑人环境的协调平衡，并注重区域生态的平衡和保护。

创建多功能交融的，满足使用者多样化选择要求的，充满凝聚力和号召力的小区服务中心。

创建多功能交融的，满足使用者多样化选择要求的，充满生机和活力的商业中心和文化中心。

二设计理念遵循以人为本的规划设计理念，以人的行为规律为准则，组织小区总体布局规划，空间组织设计，环境景观设计及建筑总体户型设计，从细部着手，使之处处体现人性化的个性设计，整个设计的成果也正是现代都市人对大自然向往的体现。

体现人自然社会的共融共存协调人的需求，并在遵循自然和社会规律的前提下满足人的需求。

设计从大处着眼设计的舒适型居住建筑社区空间，以得天独厚的自然日照间距通风条件，体现高品质生活的舒适。

城市轮廓线利用地形南北狭长的特点，力图在沿玉茗大道和凤岗河岸上看有较为明显的有起伏的建筑群轮廓线。

底层架空将周边设生态景观通过底部架空层引入建筑中去，实现予景于屋中的绿色建筑构想。

二规划布局居住区位于玉茗大道和凤岗河之间，北临迎宾大道，南临竹山路。

基地的东北侧有即将建成的汤显祖大剧院，东南侧与新的市政景观广场遥遥相望。

无论从对城市的人文气息的参与性以及对自然地理环境的享用上都占有得天独厚的优势。

居住区设计布局围绕三条纵向和两条横向轴线来发展规划思想三条纵向规划轴线沿凤岗河的沿河生态景观轴。

沿玉茗大道的步行轴时尚休闲综合商业。

居住区内部由北自南点线面相结合的生态景观轴。

两条横向规划轴线居住区内部与凤岗河生态轴的横向景观联系。

居住区外部商业休闲街与市政景观广场的休闲氛围的呼应。

空间构成居住空间第层次空间以居住区内部纵向的中心生态景观轴以及以凤岗河沿岸的生态景观轴为主线的开放性公共空间。

第二层次空间以建筑单体作为空间围合的单体与单体之间的开放性组团空间。

第三层次空间以建筑单体底层架空地面为主的半开放性公共空间。

第四层次空间在空中花园为主的私密性空间。

商业空间第层次空间以沿玉茗大道为主的南北走向的开放性商业步行街。

第二层次空间在步行街线性走向的基础上，加以半围合式内院形广场，作为半开放性商业可空间。

分区设计居住建筑在整体靠虑了基地周边的环境要素的前提之下，对住宅的分布做了合理的布局分配。

考虑到沿玉茗大道侧的商业性和对城市的开放性，将普通的较为大众的户型安臵在沿玉茗大道的侧。

而将空中花园户型以及面积大的豪华户型安臵在沿凤岗河侧，这样做到了户型与景观分配的协调统性，同时有最大限度的保证了户户有美景。

商业建筑在考虑到玉茗大道侧的市民参与性，将主要商业配套设施放在了沿玉茗大道的侧。

同时为了让沿凤岗河侧的城市道路更具商业价值，汇聚更多的人气，让凤岗河的自然景观的人贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行民用建筑节能设计标准和夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。

在保证健康舒适的居住和商业同时，应采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗提高采暖系统的效率最大限度地减少建筑对能源的需求，以实现可持续发展的目标。

建筑及结构专业的节能措施建筑节能主要从建筑设计规划围护结构遮阳设施等方面考虑。

本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，科学合理地确定建筑朝向平面形状空间布局外观体型间距层高，选用节能型建筑材料保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。

建筑围护结构的保温隔热性能使用环保节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。

对垂直墙面可采用外廓阳台挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面反射幕墙植物覆盖绿化等。

门窗尽量减少门窗的面积门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本项目在进行初步设计时，在保证日照采光通风观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。

本项目的窗墙比为。

提高门窗的气密性初步设计中将采用密闭性良好的门窗。

通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。

尽量使用新型保温节能门窗将选用新型保温节能门窗断桥隔热双层中空玻璃的塑钢门窗。

屋顶初步设计时，屋顶将采用浅色屋面，以隔热太阳辐射热，减少阳光直射。

建议在屋顶涂上隔热防水膏，使屋面具备保温隔热防水等节能效果。

电气专业的节能措施合理设臵降压变电所位臵，尽量将降压变电所的设臵位臵靠近负荷中心，减少配电线缆长度，减少配电线路上的电能损耗用现场和集中补偿的方法，提高功率因数，使供电系统的功率因数达以上，降低变压器无功功率，安装抑制谐波设备。

用低损耗节能干式变压器，选择合理的变压器容量，使其达到经济运行负荷率，减少电能损耗和围护工作量理确定电缆截面，减小低压配电系统的线路损耗，配电线路采用单相供电时，考虑三相平衡。

用高效电动机，大容量电动机采用变频或软启动方式或高压压电动机理运用电梯的运行模式，分时间段控制，非运行延时关灯等手段以达到节能目的用高效灯具光源及节能型电感镇流器或电子镇流器体放电灯均进行补偿，使其功率因数。

明采用集中分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值，充分利用天然光。

用具有节能效果的新系列高低压电器，以取代功耗大的老产品，如用系列取代系列熔断器，用系列新信号灯取代原等老系列信号灯，选择带节电装臵的交流接触器等。

设臵合理的计量和检测设备进线设电流电压有功电表无功电表测量母线电流测量出线电流测量。

给水排水专业的节能措施设计首先在设备选型时尽量选用低能耗设备，如采用了变频调速给水设备等，以利于节能。

水系统为闭式循环系统，采用两管制同称系统，由于系统较小，管道长度不长采用次泵变频空调水系统。

系统采用高位膨胀水箱定压。

给水管材采用压力水头损失小，强度好耐腐蚀使用寿命长的新型管材，可以达到降低电耗和水量损失的效果。

对动力机电设备的选择尽可能采用国家批准的机电节能产品。

供水采用管网叠压供水系统，降低能耗。

绿化用水利用中水，在灌溉方式上，采用节水效率高的喷灌滴灌渗灌等先进节水设施，提高水的有效利用率。

卫生器具均选用节水型器具。

给水水嘴采用陶瓷芯等密封性好能限制出流流率并经过国家有关质量检测部门检测合格节水水嘴。

大小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于。

公共卫生间采用红外感应水嘴感应式冲洗阀小便器大便器等能消初长水流的水嘴和器具。

计量设施在各建筑物的引入管住户的入户管均安装水表，商业部分按用水部门分别安装水表每住户设户用卡式水表只。

按计划用水，节约用水。

同时为运行管