国际大厦项目投资立项申报材料.doc文档55页高清免费浏览

面，解放碑是重庆市金融证券保险信息中介餐饮宾馆休闲娱乐等服务业尤其是现代服务业最发达的地区。

有余个金融机构邮电通讯信息咨询技术服务行业经营网点多个家世界五百强企业的办事机构落户商贸区品牌餐饮网点多家。

上清寺两路口定位于解放碑服务功能的延伸区。

从历史脉络来说，上清寺两路口片区是重庆人进城的必经之地，此区域将渝中区与大坪及沙坪坝土湾地区连接，中心地理位置优势明显在黄花园大桥建成之前，嘉陵江大桥成为连接渝中区与江北区的唯通道，在重庆基础设施不是其中核心地区为平方公里，由江北城现代商务区解放碑商贸区弹子石功能配套区共同组成，形成两点改革，尤其是在城市规划招商引资及政务效率方面，出台些较为严格的政策扩大开放，对工业及现代服务业以金融为主的开放力度将加大，并且利用其自身网络关系，吸引更多企业投资重庆。

同时，在承接沿海产业转移及加工贸易等方面出台各项措施城市规划与旧城改造力度加大对小时经济圈内城市开发力度加大，将会有更多的鼓励政策进入小时经济圈鼓励产业结构升级，对新兴高新工业将会出台更多利好政策„„对我司影响中心城区地位有加强的趋势城市规划和旧城改造存在发展机会小时经济圈内的城市应加大关注力度重庆的城市升级路途漫长，经济的井喷式发展出现概率不大，房地产出现长期暴力的机会可能不多工业城市的主基调年内不会改变，中产住房人群主要来自于主导工业及其服务产业重庆商重庆未来的规划与形态根据重庆中央商务区规划方案，重庆中央商务区的总用地规模为平方公里。

力度重庆的城市升级路途漫长，经济的井喷式发展出现概率不大，房地产出现长期暴力的机会可能不多工的鼓励政策进入小时经济圈鼓励产业结构升级，对新兴高新工业将会出台更多利好政策„„对我司影响中心城区地位有加强的趋势城市规划和旧城改造存在发展机会小时经济圈内的城市应加大关注部分内容简介动向预测将逐步进行重庆市的相关政治体制改革，尤其是在城市规划招商引资及政务效率方面，出台些较为严格的政策扩大开放，对工业及现代服务业以金融为主的开放力度将加大，并且利用其自身网络关系，吸引更多企业投资重庆。

同时，在承接沿海产业转移及加工贸易等方面出台各项措施城市规划与旧城改造力度加大对小时经济圈内城市开发力度加大，将会有更多的鼓励政策进入小时经济圈鼓励产业结构升级，对新兴高新工业将会出台更多利好政策„„对我司影响中心城区地位有加强的趋势城市规划和旧城改造存在发展机会小时经济圈内的城市应加大关注力度重庆的城市升级路途漫长，经济的井喷式发展出现概率不大，房地产出现长期暴力的机会可能不多工业城市的主基调年内不会改变，中产住房人群主要来自于主导工业及其服务产业重庆商务区位分布及功能特性重庆未来的规划与形态根据重庆中央商务区规划方案，重庆中央商务区的总用地规模为平方公里。

其中核心地区为平方公里，由江北城现代商务区解放碑商贸区弹子石功能配套区共同组成，形成两点线空间结构模式。

其功能分区为江北城现代商务区是中央商务区的商务中心，承担商务办公职能，包括部分商贸职能解放碑商贸区是中央商务区的商贸中心，承担商贸功能，同时包括部分商务办公职能弹子石功能配套区承担配套服务功能，包括高级居住公寓酒店文化设施等。

江北城解放碑弹子石观音桥南坪石桥铺沙坪坝两路口新牌坊陈家坪重庆现有商务区位分布及功能地位重庆市规划界定了未来重庆政府拟建设的中央商务区格局，在此对重庆市目前的服务业区位格局进行分析如下解放碑定位于重庆市主中心服务业核心聚集区。

从重庆城市发展的历史过程看，渝中半岛作为全市经济商贸和政治文化活动中心的地位始终没有变化。

目前解放碑作为渝中区服务业核心聚集区，承载着重庆市商业商务中心的功能。

商业方面，解放碑商贸中心区是中国西部最大的商业步行街区，集购物休闲旅游商务餐饮娱乐等综合功能于体。

据统计，中心区区域内有个第三产业机构单位，其中批发零售企业个营业面积超过平方米的大型商场有多家星级饭店酒楼余家全市十大西部之最的商业企业，在解放碑商贸中心区就占了五个最大的零售商重庆百货大楼股份有限公司最大的批发商重庆商社最大的零售超市家乐福设施档次最高的商务机构大都会全国医药行业最大的零售连锁企业和平药房总部。

商务方面，解放碑是重庆市金融证券保险信息中介餐饮宾馆休闲娱乐等服务业尤其是现代服务业最发达的地区。

有余个金融机构邮电通讯信息咨询技术服务行业经营网点多个家世界五百强企业的办事机构落户商贸区品牌餐饮网点多家。

上清寺两路口定位于解放碑服务功能的延伸区。

从历史脉络来说，上清寺两路口片区是重庆人进城的必经之地，此区域将渝中区与大坪及沙坪坝土湾地区连接，中心地理位置优势明显在黄花园大桥建成之前，嘉陵江大桥成为连接渝中区与江北区的唯通道，在重庆基础设施不是非常完善，经济容量不是很大的九十年代，交通可达性也是两路口成为传统办公区的重要条件另外，重庆市政府所在此区域，使得两路口片区度成为重庆市的政治经济中心，集中了重庆市顶尖的商务办公金融与生产服务性机构。

随着政府的搬迁，两路口片区的商务氛围的有所衰弱，随着重庆经济总量不断增大，以前两路口便捷的交通可达性优势反而由于通勤不便而变成劣势，进步影响了其服务产业的聚集。

目前上清寺两路口片区的功能定位有些模糊，更多的是解放碑聚集区功能的延伸。

但两路口区域先天地理位置优势毋庸置疑，随着嘉华大桥打通江北与大坪的交通瓶颈连接南岸区与北部新区的号线贯通连接渝中区与沙坪坝的地铁号线贯通，上清寺两路口片区的交通拥挤劣势定程度得到化解，片区的商务功能可能会得到增强。

如果重庆市政府搬迁至江北，则无疑对未来重庆市格局带来变化，解放碑核心功能区的作用将被逐渐弱化，江北城的商务辐射功能会逐渐突出，而上清寺两路口片区又将面临重新定位的问题。

观音桥定位于江北区流通业为主的城市副中心重庆市城市总体规划确定渝中组团为市中心，在北部片区的观音桥新牌坊带南部片区的南坪西部片区的沙坪坝和大杨石设立四个城市副中心，集中布置市级的商贸娱乐办公科技文化教育设施。

江北地区是重庆市未来最重要的发展方向，其用地条件好且地势平坦，靠近江北机场和重庆新火车站，拥有西部最大的枢纽港口寸滩港，毗邻重庆市重点规划的大物流区，对外交通通达性是重庆市各区域最好的。

加之重庆市政府搬迁以及未来的规划因素，江北区很可能成为未来重庆市最具活力的经济区域。

目前江北区核心是观音桥商圈，其功能定位是江北区商贸流通产业发展的核心聚集区，符合江北区实施的商贸拉动战略，目前已经成为重庆市仅次于解放碑的第二大商业聚集区。

商务方面，观音桥商务办公气氛不是很浓，写字楼集中于观音桥红旗河沟带，其中观音桥以流通中介生活服务为主，而红旗河沟以生产服务居多，但其体量和渝中区有明显差别其入驻企业性质多为益分析项目基本指标项目各项物业技术指标用地面积总建筑面积根据最新资料各层建筑面积相加而得其中地下建筑面积地上建筑面积计容积率商业建筑面积其中层商业面积底商层层商业面积餐饮茶楼娱乐等配套商业层写字楼建筑面积占层，分别为层和层公寓建筑面积占层，分别为层和层个避难层建筑面积位于和层其它建筑面积层，机房设备观光及停机坪地下车库建筑面积假定层到层为地下车库，层为设备用房地下车位数个按每平方米个车位计商业可售建筑面积还渝中区教委商业平方米其中层商业可售面积层商业可售面积写字楼可售建筑面积公寓可售建筑面积还渝中区教委住宅，还居民住宅可售建筑面积比例注项目物业组合按照可研报告所定位的商业写字楼公寓形式，其中写字楼和公寓各占层，写字楼位于较低的层，公寓位于较高的层。

项目目前土建进度到第层，其中地下层，地上层，完成建筑面积平方米公寓部分采用精装修。

小结项目为单体楼，主要可售部分为精装修公寓和写字楼，共有万多平方米，其次为商业和车库。

项目基本指标根据最新资料而得。

项目投资估算项目投资估算表序号成本指标总建筑面积单位成本计算基数万元计容积率建筑面积单位备注成本元土地成本目前已建主体工程，按照单方元计算，则目前土建成本为万元，以项目收购及可能的拆迁费用共亿元计，则土地成本大概在万元，即亿元，楼面地价为元。

前期工程费规费假定仍然使用目前方案，在其基础上进行设计变更，而不是重新设计和报规。

由于已经办理好建设用地规划许可证建设工程规划许可证以及施工许可证，则前期费用部分降低。

在此按照元平方米计。

土建工程费总土建工程费其中主体工程其它土建类已有建筑面积土建成本配套设备装修费供电给排水燃气智能化消防立面及公共装修电梯安装公寓精装修环境工程费公建配套不可预见费至项目总合的直接成本合计至项销售费用按照销售额的财务费用假定银行贷款亿，贷款周期两年，贷款利率按计管理费用按照直接成本的营业税及附加按照销售额的间接成本合计至项总成本含营业税直接成本间接成本小结按照目前对方公司出价及我公司谈判态势分析，项目总建筑面积楼面地价约在元平方米，总成本不含企业所得税约为亿元，总建筑面积单方成本为元。

总成本与土地成本比例约为，在正常范围内。

项目工程进度安排施工进度计划年年年项目交接完成前期工程费规费主体工程至封顶砌筑抹灰楼地面门窗及木装饰工程屋面外装修安装配套内装修等公建环境验收物管移交业主交房小结项目目前施工到层，其中地下层，地上层。

以年月日为节点安排重新开工，经过主体砌筑抹灰屋面外装修安装配套内装修环境等工程环节，最终验收移交至业主，时间节点定于年月，其中工程进度经历个月，验收移交经历个月。

销售进度安排销售进度计划年年年住宅销售周期写字楼销售周期商业销售周期车库销