特发信息港一期项目投资立项申报材料.doc格式【15页】

同时，南区还是高科技厂房的集中地，主要为高新产业办组织兴建。

中区办公楼供应相对较少，工业物业形象参差不齐，市场需求促使住宅和普通厂房纷纷改造，成为市场补充者。

中区目前办公楼供应较少，整体形象较好的主要有研祥科技大厦科技工业园大厦和科技生物谷，其中，科技工业园大厦所属于科技园总公司，是中区标志性建筑物科技生物谷于年竣工招商，目前企业入驻情况较为理想。

中区在建办公物业科技园总公司新建办公大厦区位优势中区地处南山区中部，与南山中心区和宝安中心区都比较接近，受土地开发联南区南区为平方公里，是未来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理会展金融等综合功能服务中心，包括深圳大学南区北片及后海路以南的南区南片三部分。

中区现状分析项目所属的科技园中区是整个科技园地形最为起伏的区域，相比南区和北区，中区的物业分布较为混乱，新旧物业混杂建设，大量陈旧的工业物业和住宅物业在定程度上降低了中区的整体形象。

虽然中区现状建筑略显凌乱，但基于其后续发展优势和自身的区位交通等优势，在产业发展的带动下，区内物业价值将具备定上升空间。

后续发展优势中区内预留了大量政府备用地，为其未来发展提供了更为广阔的空间。

虽然中区现状建筑略显凌乱，但基于其后续发展优势和自身的区位交通等优势，在产业发展的带动，中区的物业分布较为混乱，新旧物业混杂建设，大量陈旧的工业物业和住宅物业在定程度上降低了中区的整体形象。

部分内容简介业的用地比例。

南区南区为平方公里，是未来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理会展金融等综合功能服务中心，包括深圳大学南区北片及后海路以南的南区南片三部分。

中区现状分析项目所属的科技园中区是整个科技园地形最为起伏的区域，相比南区和北区，中区的物业分布较为混乱，新旧物业混杂建设，大量陈旧的工业物业和住宅物业在定程度上降低了中区的整体形象。

虽然中区现状建筑略显凌乱，但基于其后续发展优势和自身的区位交通等优势，在产业发展的带动下，区内物业价值将具备定上升空间。

后续发展优势中区内预留了大量政府备用地，为其未来发展提供了更为广阔的空间。

区位优势中区地处南山区中部，与南山中心区和宝安中心区都比较接近，受土地开发联动因素的影响，升值潜力大，有利于土地开发。

交通优势中区边缘既有以货运为主的交通性干道通过，又有以客运为主的生活性城市干道和客货两用的交通性干道通过，这样不仅有利于工业区的发展和建设，又有利于高新技术产业配套区的开拓和发展。

产业联动优势由于地处市高新技术产业园区中部，在拓展自身的产业结构的同时，又可与园区的其它组成部分形成互补的优势产业，以谋求进步发展。

政策优势中区从属于市高新技术产业园区，同样享受相关的政策优惠。

环境优势中区被大面积的荔枝林和其他绿化所覆盖，总体自然环境较好。

因此在开发过程可以充分利用这些自然资源。

办公及工业物业市场供给特征高新科技园区成立于年，经过十几年的发展，已较为成熟，园区内聚集了众多国内外知名的高新技术企业，园区经济的快速发展和知名企业的进驻大大带动了区内办公及物业市场的发展，同时也刺激了园区办公及工业物业的供给。

南区是科技园区办公楼和高科技厂房主要集中区域，多为大型企业自行兴建，楼宇素质较高。

目前，园区办公楼主要集中在南区，多为大型企业自行组织兴建，部分单元用于出租，代表性物业有联想大厦飞亚达大厦创维大厦和大厦等，楼宇素质普遍较高，以上办公楼配备有中央空调及其他智能系统。

同时，南区还是高科技厂房的集中地，主要为高新产业办组织兴建。

中区办公楼供应相对较少，工业物业形象参差不齐，市场需求促使住宅和普通厂房纷纷改造，成为市场补充者。

中区目前办公楼供应较少，整体形象较好的主要有研祥科技大厦科技工业园大厦和科技生物谷，其中，科技工业园大厦所属于科技园总公司，是中区标志性建筑物科技生物谷于年竣工招商，目前企业入驻情况较为理想。

中区在建办公物业科技园总公司新建办公大厦，目前外立面装修已完成，预计年内出租，将是本年中区写字楼市场主要供应者。

另外，软件大厦也在建设，目前尚未封顶。

由于中区办公物业较少，市场供不应求，周边楼盘存在住宅改办公的情况，其中最为典型的即为深南花园，建设于上世纪年代，外表较为陈旧，目前约出租为办公使用，其中裙楼部分能够用于公司注册。

工业物业方面，中区的高科技厂房和普通厂房的形象和档次参差不齐，新旧物业混杂。

其中高科技厂房主要有生产力大楼和软件园二期，软硬件设施相对较好普通厂房普遍较为陈旧，在市场办公楼和高科技厂房数量不多的情况下，普通厂房有些自发进行改造，分割成小面积单元用于出租。

总的说来，中区办公及工业物业供应量有不断上升的趋势，以往物业供不应求的趋势将得到有效缓解，这也导致本项目将面临更为激烈的市场竞争。

北区多为小型园区，内部建设有办公楼和高科技厂房等多种物业。

北区多分布小型园区，主要有清华同方信息港长城计算机集团和酷派信息港等，成园的园区普遍建设有办公楼和高科技厂房等多种物业，满足企业自身办公和生产需求的同时，对外进行租赁。

需求特征科技园办公物业市场需求坚挺，出租率普遍维持在较高水平。

深圳写字楼市场受金融危机和楼市低迷影响，成交量和价格均有所下降。

科技园区办公物业虽也出现少量企业退租的情况，但整体而言，需求仍然较为旺盛，这主要是由于进驻科技园区的公司均为高科技产业企业，普遍具有自主创新的能力，故其抗击风险的能力较强，支撑了科技园办公物业的市场需求。

另据市场调研，目前园区办公物业的出租情况普遍较为理想，其中表现最好的为性价比较高的高科技厂房和办公楼。

例如所调研的生产力大楼清华同方信息港综合楼和科技生物谷等出租率均达到以上。

办公物业租金水平依照南区中区北区依次下降，其中租金水平最高的南区达元月。

科技园内办公物业因区域的不同形成了租金梯度，其中南区由于聚集众多较高档次办公楼，故租金全包水平最高，为元月，中区办公楼的租金全包约为元月左右，工业物业的租金约为元月北区因地理位置的原因，租金处于最低水平，约为元月左右。

从办公物业类型来看，办公楼租金最高，高科技厂房和普通厂房次之。

从物业类型来看，科技园办公物业主要分为办公楼高科技厂房和普通厂房，租金水平因其物业类型的不同而有所差别，办公楼的租金最高，约元月以上，高科技厂房的租金在元月之间，普通厂房租金则为元月。

强劲的市场需求对办公物业的发展起到了有效的支撑作用，园区办公物业的租金水平与年基本持平。

根据租金调研，在金融海啸席卷全球的背景下，强劲的市场需求依然能够支撑科技园区内办公物业的发展。

目前市场的租金水平基本保持了年月的水平，虽有少量物业租金出现小幅下跌，为核心客户电子信息生物医药科技类企业重要客户软件机电体化类公司偶得客户咨询服务类企业。

价格定位项目为待建物业，建成后出租经营，目前周边同类物业三级市场租赁较为活跃，在市场上有可供参照的出租案例，故我们采用市场比较法来确定本项目的客观租金水平。

基本原理根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同供需圈内的物业作为比较案例，结合本估价对象的现状，经过交易情况修正市场状况调整和房地产状况的修正，调整确定个客观的租金水平。

市场案例根据市场调查，科技园区办公物业的租金与年基本持平，中区的办公楼目前租金约为元月左右，近年新建设的高科技厂房租金为元月左右，出租情况普遍较为理想。

我们选取以下市场案例作为本项目的比较案例表项目周边办公物业基本情况表租金确定结合周边物业交易案例，运用市场比较法求取租金，并充分考虑现有市场状况和未来市场发展的不确定性，采取保守原则，不考虑市场营销产品创新价格增长等方面的溢价因素。

考虑本项目地理位置相对较偏，且不具备较好的通达性，也不配备中央空调，故依照保守原则，最终确定科研办公楼的租金为元月，高科技厂房租金为元月。

租金增长方面根据市场调研，目前办公物业的出租般年起租，合同期内租金不变，合同期满后根据市场情况定价故本项目的租金增长也假定年内租金不变，年后租金以每年的幅度增长。

另据市场调研，目前科技园区的车位租金普遍在元个月以上，故确定本项目个车位的租金为元个月，不考虑价格增长。

经营模式项目将采用出租方式经营。

二项目发展设想评估意见通过项目以上分析，从长期来看，项目拟建设科研办公楼和高科技厂房，符合科技园及市场未来发展趋势，将具有较好的可实现性和良好的市场前景。

五项目经济效益评项目开发建设进度安排项目共包括三块土地，计划保持同步建设开发，现已于年季度初开始土方及前期工程，计划于年第季度末完成竣工验收，共约年，项目预计将于年月开始出租。

二投资估算与资金筹措总投资估算项目建设期总静态投资，万元。

构成如下土地成本分两部分深圳市通讯工业股份有限公司以年月日于市国土局签订的深地合字号和号深圳经济特区土地使用权出让合同书确定的编号为，地块折价冲抵所欠深圳市特发信息股份有限公司债务，上述土地作价人民币，万元，其中地块作价，万元。

公司次付清地价款万元。

因此得出土地成本共万元。

前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用等，费用确定主要参考近期深圳市建筑工程价格信息和区域同类开发项目的实际情况。

建安工程费包括基础主体水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。

④管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。

按深圳市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，项目管理费按前述项之和的计取。

不可预见费不可预见费按前期工程费和建安工程费的计算。

其他费用主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生的费用。

财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。

项目拟