武汉东西湖项目投资立项申报材料.doc文档下载39页

另据武房指数统计，年四个季度，武汉市房地产价格持续增长，全年平均价为元平方米相对于建设部对四类城市的价格指导标准，武汉市在各项经济指标上属于二类城市，但房价却处于低于四类城市指导价的水平，比沈阳低。

排水设施投资区排水为雨污分流，整个排水系统属高灌低排明渠暗管网络结构。

造东西湖花园香港新世界开发的常青花园和吴南花园商住区南侧鑫桥高新技术产业园东西湖啤酒厂西侧为万国工业园建设配与相关配套的距离图，入园企业分布图配周边常青等社区图金融拥有多家国有商业银行和保险机构，可开展人民币贷款融资等多种外汇结算以及保险业务。

医院四项目周边环境宗地属武汉市金银湖旅游度假区中的部分，风景优美空气清新，保持着良好的自然生态配金银湖景观图，五大市政配套鑫桥地块除煤气外，其余市政配套均已完成金银岛西地块还无市政配套政府已表示将尽快完成，计划先开发鑫桥地块配市政配套图供电设施电力来自华中电网，区内拥有双回路供电系统，高压变电容量达万，但高压线并未接至本项目红线边，临时用电是从常青花园环接，另投资区自备有万热电厂座供水设施拥有日供万吨和万吨自来水厂各座，输水管网随区内主干道铺设，水质符合国家饮用水标准。

计划先开发鑫桥地块配市政配套图供电设施电力来自华中电网，区内拥有双回路供电系统，高压变地属武汉市金银湖旅游度假区中的部分，风景优美空气清新，保持着良好的自然生态配金银湖景观图，五大市政配套鑫桥地块除煤气外，其余市政配套均已完成金银岛西地块还无市政配套政府已表示将尽快完成，部分内容简介况„„概括性的东西即可北侧碧海花园金山大道东侧金银湖改造东西湖花园香港新世界开发的常青花园和吴南花园商住区南侧鑫桥高新技术产业园东西湖啤酒厂西侧为万国工业园建设配与相关配套的距离图，入园企业分布图配周边常青等社区图金融拥有多家国有商业银行和保险机构，可开展人民币贷款融资等多种外汇结算以及保险业务。

医院四项目周边环境宗地属武汉市金银湖旅游度假区中的部分，风景优美空气清新，保持着良好的自然生态配金银湖景观图，五大市政配套鑫桥地块除煤气外，其余市政配套均已完成金银岛西地块还无市政配套政府已表示将尽快完成，计划先开发鑫桥地块配市政配套图供电设施电力来自华中电网，区内拥有双回路供电系统，高压变电容量达万，但高压线并未接至本项目红线边，临时用电是从常青花园环接，另投资区自备有万热电厂座供水设施拥有日供万吨和万吨自来水厂各座，输水管网随区内主干道铺设，水质符合国家饮用水标准。

排水设施投资区排水为雨污分流，整个排水系统属高灌低排明渠暗管网络结构。

雨水入渠，污水经处理后经暗管排入境外府环河水系。

供气可自古田燃气站引入，日供气能力为立方米，已有户居民用气，目前仍未敷设管道。

通信终期设计万门程控交换机电讯大楼向区内用户提供各类通讯业务的系列服务，现已开通程控电话门。

六规划控制要点鑫桥地块金银岛西地块还未确定占地面积亩地块容积率规划总建筑面积万左右其中住宅面积万文教配套幼儿园面积万商业配套面积万物业会所万七土地价格待补八土地升值潜力初步评估综上所述，宗地具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，已有大规模社区，是武汉市建设新经济增长带导入旧城区人口的重点区域，进行大规模住宅开发符合武汉市发展规划具备很大的增值潜力。

九立即开发与作为土地储备优缺点分析立即开发，可以及早抓住武汉市重点发展东西湖导入旧城人口的机遇，延缓开发则会错过机会鑫桥地块计划年内开发销售，金银岛西地块作为短期储备，缓二年开发第二部分法律及政策性风险分析待补充第三部分市场分析武汉商品住宅市场总体特征整体市场稳步向好近年来武汉住宅施工竣工销售面积及投资额逐年增加，其中年增长幅度较大主要是因为福利分房结束时的抢购行为。

过低的房价与城市地位及经济发展不协调，价格上升空间较大年武汉市商品房售价及变化图年年年年年售价元增幅年年年武汉住宅销售面积表单位万平方米年年年武汉房地产投资额单位亿元人民币从价格走势看武汉市商品住宅平均售价从年的元平方米上升到年的元平方米，年均增幅为图。

另据武房指数统计，年四个季度，武汉市房地产价格持续增长，全年平均价为元平方米相对于建设部对四类城市的价格指导标准，武汉市在各项经济指标上属于二类城市，但房价却处于低于四类城市指导价的水平，比沈阳低。

房价持续上涨的趋势表明了价格上升较大的空间导致武汉市商品住宅的价格处于低位的主要原因是开发经济适用房免收地价各种税费减半的政策降低了开发成本而经济适用房建设量过大，销售失控，对商品房造成较大的冲击。

年武汉经济适用房销售面积占住宅总销售面积的土地出让市场不规范，土地价值明显被低估。

市场有效供应不足，大规模开发的经济适用房质量参差不齐，造成供需结构失衡第季度第二季度第三季度第四季度武汉市年各季度住宅价格单位元平方米武汉市近三年住宅开发数据单位万平方米年年年施工量竣工量销售量空置量年住宅开发明显回升，施工面积比年递增，竣工面积递增，销售量递增，但空置量明显上升，年比年递增图，显示了市场供需结构失衡，这种失衡的主要原因还是经济实用房大规模开发造成的，多数的经济适用房不讲究规划设计和环境营造，户型平面极不合理，主要是靠低廉的价格吸引购房者。

在近两年武汉市房地产市场化逐步提高的过程中，这些楼盘的低价优势已经削弱。

个人购房已经成为市场主体年由于集团购房的停止以及货币化房改的实施，将个人引向了商品市场，根据公布，年个人购房率为。

年武汉市商品房销售情况年年年年年销售量万平米其中个人购买销售量房地产金融得到较大发展武汉市部分银行已经推出成年期限的个人住房贷款，外藉人口也可办理年全市各银行发放个人住房贷款共计亿元，比投资到建设环节的贷款总额亿元多出倍多。

公积金贷款购房面积占全年总销预售面积的以上。

年新增归集住房公积金亿元，比年增长，发放个人住房贷款亿元，同比增长个人公积金贷款购房面积达到万平方米，公积金归集公积金发放年年年与年公积金归集发放情况对比图单位亿元居住区与购房区双因素统计江岸区江汉区桥口区洪山区武昌区青山区汉阳区东西湖区受调查人员居住区域人数汉口中心城区武昌中心城区后湖区域东西湖区域珞瑜路至南湖区域徐东路沿线汉阳区选择东西湖区居住的人数总价值亿元。

二东西湖含金银湖区区域住宅市场成长状况东西湖区住宅市场形成东西湖区住宅市场始于年园的开发已使武汉人接受了城郊居住的模式，项目的宣传面临的难度减小二项目劣势初期由于距离偏远公交少，需要造势加大宣传常青花园凭借完备的交通成熟的社区及将来地铁开通，将成为我们强劲的竞争对手万科首次开发以湖景楼盘，需要新思路。

三结论及建议本项目具有相对专业优势和市场产品空缺及滨湖风光这三大优势，十分难得。

从市场和投资回报角度分析，都是可行的。

建议准予立项。

能够发挥出万科开发的专业水准并在此基础上创造性地规划营销和施工组织，保持创新，是我们克服各种劣势条件与周边楼盘竞争并取得成功的关键。

附件武汉市城市总体规划武汉市十五规划东西湖区概况及规划武汉市城市总体规划根据年国务院批复武汉市城市总体规划，武汉市城市建设将控制旧城的开发力度，按照多中心组团式进行布局，优化完善核心区的功能，发展主城边缘组团，改善主城的整体环境，将武汉市建设成为具有滨湖滨江特色的现代化城市。

主城的范围市域城镇体系规划的基本方针是形成以主城为核心，城镇地区为主体的多层次网络状城镇体系，第级为主城，第二级为阳逻宋家岗蔡甸常福纸坊金口等个重点镇和纱帽吴家山黄陂城关新洲城关等个区城关镇主城集中体现武汉作为现代化国际性城市和中国中部地区经济金融贸易科教和信息中心的主要功能，重点强化第三产业，第二产业逐步向外围地区转移，城关镇将进步承担疏散主城人口，截留农业人口的功能，成为主城产业转移与乡镇企业发展的基地。

主城规划由于长江汉水的分隔，主城已形成汉口汉阳武昌相对的城市格局。

利用江河湖山等自然条件分隔，规划江北江南两个核心区，在核心区周围布局个中心片区，在主城边缘布局个综合组团，核心区中心片区综合组团之间以轨道交通线，快速路及主次干道相联系，形成多中心组团市核心区的范围汉口地区江北核心区，二七三阳新华宝丰个中心片区，古田常青后湖个综合组团。

主要承担金融贸易商业服务和市级行政中心等职能。

规划常住人口万，其中核心区万，中心片区万，综合组团万。

汉阳地区包括晴川片区和十升四新沌口等个总和组团，重点发展汽车工业，港口和旅游等职能。

规划常住人口万，其中中心片区万，综合万。

武昌区包括江南核心区，首义晒湖中南徐东扬园个中心片区，青山关山白沙南湖个综合组团，重点发展金融贸易省级行政中心教育科研钢铁机电高科技产品及旅游等职业。

规划常住人口万，其中核心区万，中心片区万，综合组团万。

规划到年，主城人均居住面积达平方米，居民住宅总量达亿平方米。

规划建设常青后湖站北长丰十升沌口四新南湖白沙徐东路关山等大型居住新区，完善建设核心区中心片区的居住区居住小区，逐步消除零星住宅插建，引导旧城人口向外围综合组团疏散，促进三镇居住人口和用地的相对平衡。

至年，核心区片区综合组团的居民人口密度控制在人，人，人城市公路交通规划道路系统注重汉口汉阳武昌自成体系，采取放射路为主，环形和方格网相结合的方式，由快速路主干道次干道和支路个级别构成，主城快速路网由条环路以及向外连接各国道省道的条主要放射线组成。

主城交通体系以加速轨道交通为主，常规地面交通为主体，重