【62页】武汉后湖花园完整项目投资立项申报材料.doc文档精品范文

其中住宅类物业价格指数具体见下表各季度武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

市场特点分析宏观市场特点亿房住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。

年，武汉市正式步入住宅的商品时代。

在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为户，比年增长，租赁总面积为万平方米，比年增长，年租金总额中国房地产信息谢家瑾以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相致的。

二武汉市房地产市场分析年房地产市场年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。

是全市房地产开发总投资达亿元，较年增长全市总开工面积万平方米，比年增长总竣工面积为万平方米，比年增长其中住宅竣工面积达万平方米，占全市总竣工面积的，比年增长全市商品房销售总面积为万平方米，其中住宅为万平方米，占总面积的，销售额达亿元空置商品房，其中住宅为万平方米，占总面积的，销售额达亿元空置商品房从年的万平方米下降为万平方米。

二是市房地产开发总投资达亿元，较年增长全市总开工面积万平方米，比年增长总竣工面积为万平方米，比年房地产市场分析年房地产市场年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。

是全部分内容简介，品牌楼盘受到青睐。

中国房地产信息谢家瑾以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相致的。

二武汉市房地产市场分析年房地产市场年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。

是全市房地产开发总投资达亿元，较年增长全市总开工面积万平方米，比年增长总竣工面积为万平方米，比年增长其中住宅竣工面积达万平方米，占全市总竣工面积的，比年增长全市商品房销售总面积为万平方米，其中住宅为万平方米，占总面积的，销售额达亿元空置商品房从年的万平方米下降为万平方米。

二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为户，比年增长，租赁总面积为万平方米，比年增长，年租金总额为亿元，比年增长。

三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为户，比年增长，说明个人购房贷款正迅速地增长。

以上情况表明武汉市年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。

个人购买率进步增加。

商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，年第四季度商品房销售额为亿元，其中个人购买为亿元，个人购买率为。

从图中可以看出年武汉市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到的水平，个人购买率的不断上升，也从个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。

房地产投资进步加大，投资结构更趋合理。

年第四季度房地产投资总额为亿元，在上季度的基础上进步增长，从左图看出年各季度武汉市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。

价格指数季度二季度三季度四季度截止年月份，全市完成住宅投资亿元，占房地产总投资的，年武汉市住宅累计总投资亿元，占房地产总投资的。

其中住宅类物业价格指数具体见下表各季度武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

市场特点分析宏观市场特点亿房住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。

年，武汉市正式步入住宅的商品时代。

自年月日延续了近多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。

经过年的过度转换，从年开始，实物分房已完全停止，居民等靠要的福利性住房观念已经开始向商品化转变。

年月日以前，凡购买公房次性付款的，可享受的折扣优惠年岁末，购买现住公房次性付款享受优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行零折扣。

住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在年完全纳入了市场经济轨道。

空置商品房消化能力加强。

年武汉房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化部分往年的空置商品房。

年武汉市空置商品房为万平方米，年新增万平方米，到年底还剩万平方米，因此在年共消化了万平方米。

经济适用房建设取得较好成效。

年武汉市不断推进和完善经济适用住房建设。

全年经济适用房施工面积为万平方米，竣工面积为万平方米，占全市住宅总竣工面积的，全年销预售万平方米，其中预售万平方米，销售率超过，解决了万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大环境好的重点经济适用房小区。

房地产二三级市场联动效应初步显现。

年武汉市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。

根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。

广州深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而武汉市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅级市场的操作空间很大。

年武汉市增量房市场交易起，交易的建筑面积达万平方米，而存量房市场交易达到起，建筑面积为万平方米。

存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了武汉房地产市场的梯级消费需求。

住房级市场增量房住房二级市场存量房住宅总量起数起起起建筑面积平方米万平方米万平方米金融系统成为房地产业的坚实后盾。

银行方面已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至成年的期限。

年全市各银行发放个人住房贷款共计亿元，比投资到建设环节的贷款总额亿元多出倍多。

公积金方面公积金贷款购房面积占全年总销预售面积的强。

年新增归集住房公积金亿元，比年增长。

共批准发放个人住房贷款户，共计亿元，同比增长支持个人购房建筑面积达万平方米，房屋总价值达亿元。

上图住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。

年房地产抵押总户数为起，比年增长，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。

同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金加，收入水平也不断增加，加之后湖乡的大规模建设活动，使得整个后湖乡的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。

项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，后湖乡有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个后湖乡的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。

本项目目前交通状况不是很好，但有在建的幸福大道，后湖大道将在近年内完成通车，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的，项目在这个时候和大道的建设同时进行，将大大促进项目所在地区交通的优化。

未来几年里，这些设施将逐步完成，那么后湖花园销售将适逢其时。

第五章项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。

目标市场定位后湖花园位于江岸区后湖乡地区，这决定了主体目标对象为江岸区后湖乡周边地区的中高层消费群。

消费群界定高校科研院所高级职称人士民营或私营企业家或个体老板行政企业事业单位的主管级领导附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要年龄判断在岁购买目的比例依次判断为纯自住自住兼投资型其它。

二产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策，主要原因是相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。

项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。

开发区内已形成些居住小区群体，各项基础设施和市政设施都快更上。

在建的幸福大道，后湖大道将决定后湖花园在该区域内具有其他物业不可替代的优势。

产品定位的具体建议见第六章项目开发建设建议。

第六章项目开发建设建议项目总体规划建议由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对的功能组团，以利于分期开发，每组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。

总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。

突出环境设计的宗旨，以绿地中的公建和公建中的绿地两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出世纪居住社区的整体特色。

总体上来说，后湖花园的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。

④虽然小区的目标顾客属中低收入的阶层，私家车相对不多，但在规划上，未来后湖花园业主中因为位置的原因将部分拥有私家车，因此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。

在设计规划上，建立城市社区小区组团院落家庭如上图所示的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。

二住宅建筑设计建议住宅的