【65页】北飘家园项目投资立项申报材料.doc文档极速下载

二市场需求分析国家房地产开发政策的分析按照党的十届三中全会所制定的个中心，两个基本点基本方针，国家在农村的改革开放工作取得重大成绩的基础上，又将改革开放的工作在城市深入展开，到年代中期，城市经济体制的改革已经取得了突破性地进展，在基本建设的房地产开发领域，土地的有偿使用和住宅商品化的理论已经全面形成，在全国各地由南向北地建立了第批房地产投资开发经营企业，与此同时，第批商品住宅水管和条雨水管。

家园居住小区内排水排入以上管道内见地下配套工程管线现状及规划示意图。

热力工程管线规划热源由区外西横堤规划锅炉房提供，在南仓道桃江路玉泉东道上均规划了热力管道见地下配套工程管线现状及规划示意图。

燃气工程管线目前在丁字沽三号路上有条煤气中压管在南仓道上有二条煤气中压管。

根据市城市总体规划修编成果，规划气源采用天然气，由现。

在桃江路玉泉东道上均规划煤气中压管和煤气低压管见地下配套工程管线现状及规划示意图。

二条煤气中压管。

工程管线现状及规划示意图。

燃气工程管线目前在丁字沽三号路上有条煤气中压管在南仓道上有部分内容简介玉泉东道南仓道两侧，分别规划条污水管和条雨水管。

家园居住小区内排水排入以上管道内见地下配套工程管线现状及规划示意图。

热力工程管线规划热源由区外西横堤规划锅炉房提供，在南仓道桃江路玉泉东道上均规划了热力管道见地下配套工程管线现状及规划示意图。

燃气工程管线目前在丁字沽三号路上有条煤气中压管在南仓道上有二条煤气中压管。

根据市城市总体规划修编成果，规划气源采用天然气，由现状燃气中压管提供气源。

在桃江路玉泉东道上均规划煤气中压管和煤气低压管见地下配套工程管线现状及规划示意图。

电力工程缆线目前，在丁字沽三号路上有二条电力电缆在南仓道上有条电力架空线。

根据市城市总体规划修编成果，家园居住小区工程的规划电源来自延吉道勤俭道现状变电站。

规划将南仓道上现状电力架空线入地。

在南仓道上规划电力电缆及电力电缆在桃江路上规划电力电缆和电力排管在玉泉东道上规划电力电缆，保留丁字沽三号路现状电力电缆见地下配套工程管线现状及规划示意图。

电讯工程缆线目前，在丁字沽三号路上有二条孔通讯管道。

根据市城市总体规划修编成果，在西横堤居住区规划范围内，设电话局座，占地平方米。

规划在南仓道二侧玉泉东道桃江路上分别规划条孔通信管道见地下配套工程管线现状及规划示意图。

图例控制点编号，路中心线现状规划自来水管道污水管道雨水管道电力电缆通讯管道燃气低压管道燃气中压管道供热管道红线外现有建筑及自然风貌北飘家园居住小区南侧隔南仓道，西侧隔桃园路与佳园里居住区毗邻北侧隔玉泉东道，东侧隔丁字沽三号路与规划西横堤居住区毗邻，现状为果园树林。

鉴于佳园里居住区始建于余年之前，限于当时的国民经济条件和设计标准，该区域环境条件和工程单体的标准均相对较低，近几年相继完成的工程亦按安居工程的标准兴建，佳园里居住区及其附近地域经余家房地产商的开发，存量现房约计万平方米。

二市场需求分析国家房地产开发政策的分析按照党的十届三中全会所制定的个中心，两个基本点基本方针，国家在农村的改革开放工作取得重大成绩的基础上，又将改革开放的工作在城市深入展开，到年代中期，城市经济体制的改革已经取得了突破性地进展，在基本建设的房地产开发领域，土地的有偿使用和住宅商品化的理论已经全面形成，在全国各地由南向北地建立了第批房地产投资开发经营企业，与此同时，第批商品住宅出现在全国的建筑市场上，这不仅是对我国余年的住房分配体制的冲击，更重要的是标志了市场经济体制向计划经济体制的冲击，解决困扰国民多年的住房短缺问题，开始进入了良性循环的轨道，国民的思想观念在这个冲击下，也发生了重大转变。

我国房地产开发这个新兴行业的发展，走过了兴起发展膨胀甚至出现泡沫调整又发展的道路，在年亚洲发生金融危机以后，我国采用适度紧缩的经济政策，使国民经济的发展顺利地实现了软着陆。

近两年，特别是在新世纪的第年，国务院召开了全国整顿和规范市场经济秩序工作会议，提出了大力整顿和规范市场经济秩序，为加快推进现代化建设创造良好环境的报告。

会议指出，在经济体制转轨的过程中，市场经济秩序出现些混乱现象，有着复杂的经济社会和思想原因。

整顿和规范市场经济秩序，既要做好长期斗争的思想准备，又要抓紧解决当前的实际问题既要全面推进，又要突出重点既要治标，又要治本。

十五期间要切实抓好八个方面的工作，其中就包括以查处规避招标假招标和转包为重点，整顿和规范建筑市场的工作内容。

市建委按照国务院的精神和市政府的同意也召开了全市整顿和规范建筑市场秩序暨城建系统安全会议，会上明确提出今年整顿建筑市场工作的重点是坚决查处规避招标和在招标活动中弄虚作假的行为。

严厉打击转包和违法分包行为。

坚决纠正不按法定程序招投标的行为。

严厉惩处不执行强制性技术标准，降低工程质量的行为。

严肃整治勘察设计单位的违规行为。

彻底纠正不执行安全生产法规的各类行为。

我们因此有理由相信，房地产开发行业必将更加健康和蓬勃地发展和更好的充当促进国民经济增长的个重要力量。

从年月日召开的市年住宅与房地产管理工作会议获悉，在第九个五年计划期间，市房地产业突飞猛进，住宅建设快速发展，房地产业已成为拉动全市经济增长的重要力量，在此期间，全市各建设单位施工企业和各级建设管理部门，按照市委提出的乘势而上，开拓创新，全面上水平的工作基调，创造性地开展工作，取得了显著的成效，对拉动全市经济增长作出了贡献。

九五期间，全市房地产开发累计完成投资亿元其中住宅累计完成投资亿元全市累计销售商品住宅万平方米住宅二级市场成交万平方米其中私房成交万平方米公房置换万平方米全市出售自住公房万平方米全市住房自有率为在第十个五年计划期间，市房地产业将着眼于大幅度提高群众的居住水平，改善城市居住环境，发挥房地产的支柱产业的作用，使的平均偏上水平。

家园居住小区工程的管理费摊销额度按元平方米估算，其总额为元平方米万平方米万元平方米楼面价的构成及数额估算平方米楼面价的构成成分为土地出让金土方平衡工程费市政大配套费施工前期费用建安工程费小区配套费和增容费行政事业性收费公司综合管理费摊销贷款利息不可预见费。

家园居住小区工程平方米楼面成本平均值的数额估算见表八表八项目金额万元多层住宅平米成本价小高层住宅平米成本价土地出让金土方平衡工程费市政大配套费施工前期费用建安工程费小配套和增容费行政事业性收费公司管理费摊销贷款利息不可预见费五营销策略古今中外产品营销的方法万千，学说著作洋洋洒洒，究其真谛不外乎为以产品质量为依托，以真诚服务为手段。

中国古代经济发展史中提出的，从宋朝开始的商业经济发展中，不论是名铺店堂的商贾，还是市井摊群的小贩，都深谙人喊人可能三声不理，货喊人必定驻马勒疆的经商常言。

我公司在制定营销策略，研究营销方法，采取营销手段时，应该以提高全公司的总体管理水平为总前提，使营销业绩的优劣是每位员工工作成果的综合反映的观点深入人心，才可以使营销工作有更大的进步。

这也是国内外所有企业对获得国际质量管理体系认证视为莫大荣誉的原因，也说明该企业具有保证其产品质量的系统的管理机构和严格的运作程序。

北飘家园居住小区工程的销售策略构想告知阶段工地周边搭建围墙售楼处以及等，引起过往人员注意。

选择或二家津门和全国知名杂志为传播媒体载文和企业广告活动推广逐步加强企业形象后推销售本案印象，并引起社会大众的好奇。

选择电台电视进行公司整体形象宣传，树立购买群体的信誉度，提高本案形象。

选择相关运输载体进行广告包装，以车辆动性引起相关销费群体注意。

选择相关网址，建立本案网络信息平台提高台案亮点。

唤起购买都需求阶段此阶段承接上阶段工作进度，先仍采用拉式策略，运用上述广告媒体的宣传，唤起目标客户的关切和需求。

选定定向目标客户群体，采用宣传手段，直接寄发本案各种进度讯息。

售楼处工作人员甄别目标客户，担当销售解说本案卖点，进步面对面直接攻南目标客户。

楼书海报担当着目标客户由售楼处到回家之后的本案项目的传播媒介功能。

利用现存网点平台搭建本案销售宣传平台充分利用网络媒体转发各种讯息。

促成购买阶段售楼工作人员集中前两阶段成果集中攻击目标客户本阶段采用推式策略，采取主动出击客户形成定购热潮。

配合活动，再度刺激销售高潮。

配合开盘工作召开目标客户与社会名流酒会，确定本案社会的格调进而提高社会知名度促成购买成交。

利用网络媒体平台进行目标客户攻南直接网上购买新概念，提高本案现代营销的信息概念。

销售计划建议工地现场布置的建议任务将整个工地现场依建筑设计风格配置给予参观者目了然的感觉。

构想依本案小区现存设计方案，左边搭建售楼中心和样板间。

在售楼中心门前建立临时喷泉以助长销售声势。

在售楼中心两侧建立停车场，划好车位，适度布置两部名牌车效益，增大本案项目高级感。

售楼中心入口处停车场处，分配两名制服保安以唤起参观者的虚荣感，并进而显示社区气派。

其余空地满植草皮外围间植定树木与鲜花，使有余荫满园之感。

高大的旗帜沿售楼中心两旁设计，以旗帜飞扬声势浩大。

围墙与周边户外广告适外摆放，但避免繁多以免降低本社区高级感。

现场四周矗立风格独特的路灯在入夜后有助于对目标客户群体的吸引。

售楼处的建议任务增进客户对购买标的物的认识进而引起其强烈的购买欲望。

显示本案项目的智能化特点魅力增加客户对本案的充分了解。

动用现代媒体的多重功能，影响客户对未来世纪生活的再次评估。

构想整个销售接待中心根据本案建筑师设计的平面配置划分功能，分为入口大厅，多媒体厅样板间谈判区高商品