【54页】大型商业地产项目（餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心）项目投资立项申报材料.doc文档高清免费浏览

目前国际大品牌企业已经纷纷在酝酿进发展便利店。

传统业态中百货地位受到挑战，处于转型期，百货企业发展部分继续巩固百货市场，另部分则利用资本集聚的优势向大型综合超市或购物中心转型。

产品定位和市场定位细分趋势明显，专卖店专业店得到很大发展，并且将在未来占据重要地位。

关村店和双井店易初莲花朝阳店百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。

影响商业发展的供给因素分析供应方面，购物中心大型超市大型专业店在年上半年的供应都有所上升。

开业的购物中心，主要分布在木樨园亚运村中关村等新兴的商业中心。

大型超市和大型专业店方面，外资品牌扩张的势头不减，如家乐福中关村店和双井店易初莲花朝阳店百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。

为增强在市场的竞争力而重新包装定位的旧项目，也开始投入市场，比如恒基中心和西单文化广场。

亚运村中关村等新兴的商业中心。

大型超市和大型专业店方面，外资品牌扩张的势头不减，如家乐福中面，购物中心大型超市大型专业店在年上半年的供应都有所上升。

同时，消费习惯中私家车与餐饮娱乐的重要性也越来越明显。

影响商业发展的供给因素分析供应方部分内容简介重最高为。

所以在高收入居民聚集的地方，休闲娱乐餐饮业般有着更好的发展前景。

总之，庞大的人口规模与高端的购买力水平为其奠定了良好的商业发展基础。

同时，消费习惯中私家车与餐饮娱乐的重要性也越来越明显。

影响商业发展的供给因素分析供应方面，购物中心大型超市大型专业店在年上半年的供应都有所上升。

开业的购物中心，主要分布在木樨园亚运村中关村等新兴的商业中心。

大型超市和大型专业店方面，外资品牌扩张的势头不减，如家乐福中关村店和双井店易初莲花朝阳店百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。

为增强在市场的竞争力而重新包装定位的旧项目，也开始投入市场，比如恒基中心和西单文化广场。

跨国零售企业对大型超市主力店店址的需求仍然强烈，如美国沃尔玛英国百安居法国的欧尚和家乐福，都竞相在选址开店。

此外，很多国外品牌，也相继进入大陆市场和计划扩张其业务。

随着政策的逐步放开和消费水平的提高，些国外知名品牌也加快了进入市场的步伐，如杰尼亚克里斯汀迪奥分别落户东方新天地和国贸商城，世界顶级品牌的入驻标志着当地的消费水平的提高，并对其他品牌起带动作用。

餐饮和服装方面的品牌店大卖场式的主力店仍是主要力量。

另外，商业市场也吸引着外地大型零售商的青睐，对商铺需求构成支重要力量，如上半年山西华宇集团的华宇时尚购物中心云南盛兴集团的盛兴购物广场都已正式开业。

各商业业态的竞争性分析零售业市场分析各大连锁企业集团纷纷把在选址开发列为重中之重，开店热潮正在各地展开，并且开店位臵已经逐渐从城内向四环五环和郊县扩散。

从发展趋势来看，各大零售集团近几年内仍然会把作为在中国发展的重点区域，因此可以预计这股开店热潮仍将持续相当长的时间，估计在年之内还会不断有新店出现。

便利店的发展启动，预计到年人均达到美元，标准化连锁化便利店将成为发展较快的业态。

目前国际大品牌企业已经纷纷在酝酿进发展便利店。

传统业态中百货地位受到挑战，处于转型期，百货企业发展部分继续巩固百货市场，另部分则利用资本集聚的优势向大型综合超市或购物中心转型。

产品定位和市场定位细分趋势明显，专卖店专业店得到很大发展，并且将在未来占据重要地位。

重视品牌经营，以及采用先进的质量管理系统和配送系统是专业店专卖店成功的要点。

在未来零售格局中，专业店专卖店应占有相当的比重。

目前在图书医药汽车及配件家用电器钟表眼镜等领域都有很快的发展。

餐饮娱乐市场分析娱乐业的经营对于餐饮业和零售业具有相当的依附性，其发展特点和餐饮有定的类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。

餐饮品种的齐全性和地域性特征明显。

餐馆林立，名店星罗棋布，鲁京川粤苏湘西式等风味佳肴充分满足顾客的不同口味。

注重文化品位。

连锁企业不仅在产品上体现当地的人文特色，同时还提炼并渲染自己的饮食文化。

九头鸟楚天情红番茄靠的就是楚菜楚文化渝乡人家沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位的营造。

连锁经营形成强势，市近几年发展起来的餐饮店铺不少是采取连锁策略。

酒楼式店铺连锁规模基本上在家以下。

以连锁经营模式发展的店铺，多数选择重点占领市特定的区域，围绕这商圈做足做满。

旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。

餐饮业向城市外围扩展，近几年兴起的店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外的地区发展。

餐厅聚集旺市。

的多处美食街，基本上是条街尝遍流行的吃食，这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非常红火。

商业发展现状总结零售业发展迅速连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷纷把作为近几年开店的重点区域，使近年连锁企业如雨后春笋般四处扎根专卖店专业市场得到大力发展，客层区分更加明显，店铺面积增加，商品品类越发齐全。

餐饮业势头迅猛。

近年餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，市餐饮业经营网点为万个，餐饮市场规模巨大。

随着现代生活节奏的加快和旅游业的发展，人们外餐的比例大大提高，的餐饮业蕴藏着巨大的市场商机。

娱乐业异军突起。

随居民生活水平的提高，娱乐业得到长足发展，出现批连锁娱乐企业，并且其经营情况良好，正在向高端发展。

商业发展预测基于对商业现状的认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我们认为商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局的战略发展模式，这战略模式的确定，对预测商业今后几年的发展方向具有重要意义。

从零售业发展来看，根据业态的不同将走向不同的方向，经营日常用品的超市便利店等业态其连锁经营的趋势已经非常明显，统采购，统管理，同定价，统经营的方向已经势不可挡，追求共性是这些业态的共同特征而专卖店专业市场百货店等提供选择性商品则更多向个性化方向发展，将现有客层进行进步细分，充分满足自己面向客层的需求。

餐饮娱乐业是讲求个性化消费的行业，随居民收入水平的提高和消费习惯的变化，伴随着近几年进入城市建设高峰期，这些行业都将得到更快速发展。

市商业地产市场的基本情况据市统计局资料显示，年底市人均商业面积约为平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到平方米，上海大连等城市的人均商业面积也相继超过了平方米。

作为高度国际化的大都市，近几年商业地产的发展势头十分迅猛，开发商也非常热衷于开发商业地产。

由于不遵循商业规律而盲目开发，商业地产在部分地区已经出现饱和现象，但新出现的项目仍然越来越多。

预计在未来几年内，商业地产的盲目开发热潮将会回落。

商业地产开发企业发展概况但是商铺所显示的空臵率和供应规模还是远远小于住宅类办公类等其他物业的开发量。

根据市商委的商业发展规划，预计在年人均商业面积将达到平方米这目标已经在年提前实现，到年人均商业面积达到平方米。

在最的商业体量项目周边公里范围为项目的第二商圈，在这商圈内的拟开发住宅面积为万平方米，未来居民总数量约为万人，根据这数量，我们在的需求分析时已经计算了与这商圈情况相适应的商业面积为万平方米，在这商业体量的前提下要如何进行定位，在定位时安排哪些业态，需要对这商圈进行详细分析。

下面我们将分别从零售业餐饮业和娱乐健身业这三个方面对商圈进行分析。

零售业项目公里范围内零售业正处于高速发展阶段，近年内，商圈内快速出现了众多的商业地产项目。

并且，从招商情况来看，已经进驻开业的有家乐福百安居等国际知名零售企业，还有国贸商城燕莎这种国内顶级的品牌服装经营者。

同时，根据调查可知，包括沃尔玛欧尚宜家等多个知名商家都对本区域表示兴趣。

因此，项目第二商圈内零售业的竞争将会比较激烈，需要根据本项目位臵特点，突出自身优势，引进有足够品牌知名度的商家，才能达到在竞争中脱颖而出的目的。

本区域众多楼盘还处于开发阶段，百货业发展的基本条件还不完善，商家多处于观望阶段，需要等待商圈成熟。

从竞争者来看，国贸商城是市顶级品牌的聚集地，在其定位的档次内没有同级别的竞争对手。

燕莎是新型业态，其品牌和价格优势在国内商家中无法替代，已经在全建立了大品牌低价格的形象，与其做正面竞争将非常困难。

因此，本项目不宜规划百货业态。

从建材市场来看，商圈内需求十分旺盛，未来几年内，项目区域将有大量的住宅办公项目建成，地区办公项目在万平方米以上，项目公里商圈范围内住宅面积在万平方米以上。

这些项目入住后，大多需要进行装修装饰，按照平均每平方米元计算，本区域的家装建材消费将达到亿元的消费总额，对于建材商家将有非常大的吸引力。

同时，从项目区位条件看，项目交通方便，无论是客流还是物流均能满足要求。

因此，项目规划建材超市是切实可行的，但是需要进行商家的选择，应以国际知名品牌商家为主要目标。

餐饮业周边居民对于餐饮业的需求相当强烈，根据调查结果显示，居民平均每月餐饮消费在元以上，则本区域月餐饮总消费额为万元左右，这还仅仅是区内消费，如果包括对外辐射的话，还要高于这个数字。

因此，本项目规划大型餐饮企业有很好的前景。

娱乐健身业调研结果显示，所有被访者个人在购物餐饮及休闲娱乐方面的总消费平均约为元月。

在所有被访者中，平均个人每月在休闲娱乐方面的消费约占其购物餐饮及休闲娱乐总消费的为元，按照万人计算，月消费总量为万元，有非常好的消费基础，对于娱乐企业有非常大的吸引力。

由于娱乐业有很强的辐射能力，能够扩大项目的辐射商圈，并且通过调查发现本商圈缺乏突出娱乐特色的商业地产项目。

因此，我们建议将娱乐业作为特色业种规划，并作为本项目最突出的特征以凸显和其它项目的区别。

市场定位根据我们对项目商圈和自身条件的分析，结合商业发展趋势和居民消费发展情况，建议项目的定位是为东南区域居民提供