【EN97页】大学城站商业中心项目投资立项申报材料.doc文档分享

松江区老成区里几乎没有四星级以上的高星级酒店，松江新区的各类酒店宾馆因新区客流少非商贸旅游主要目的地，旅客不足。

原来也是没有高星级酒店，自从开元大酒店和新晖豪生大酒店开业以来，高端旅客才不用去老城区里。

但是从发展的形势分析，松江四星级以上的高星级酒店还是不够，尤其是在本项目的交通枢纽区域，高星级酒店和商务型酒店是必备的，另外，交通枢纽位万平方米，增长，销售额亿元，增长年末商品房空置面积万平方米。

项目市场分析与前景预测松江住宅市场分析与项目酒店式公寓定位在系列稳定房价的宏观调控措施下，房地产市场健康发展，政策效应逐步显现。

年全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长。

完成商品房投资亿元，增长商品房施工面积万平方米，增长，其中新开工面积万平方米竣工面积万平方米。

房价基本维持稳定，未出现明显波动，销售量有所萎缩。

未出现明显波动，销售量有所萎缩。

期房销售面积万平方米，下降，销售额亿元，下降现房销售面积商品房施工面积万平方米，增长，其中新开工面积万平方米竣工面积万平方米。

年全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长。

完成商品房投资亿元，增长部分内容简介资公司所做的建筑方案和盈利模式。

项目市场分析与前景预测松江住宅市场分析与项目酒店式公寓定位在系列稳定房价的宏观调控措施下，房地产市场健康发展，政策效应逐步显现。

年全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长。

完成商品房投资亿元，增长商品房施工面积万平方米，增长，其中新开工面积万平方米竣工面积万平方米。

房价基本维持稳定，未出现明显波动，销售量有所萎缩。

期房销售面积万平方米，下降，销售额亿元，下降现房销售面积万平方米，增长，销售额亿元，增长年末商品房空置面积万平方米。

存量房交易平稳，全年二手房成交过户面积单向万平方米，交易金额亿元。

松江酒店市场前景及项目酒店定位松江是上海的重要旅游目的地，也是重要的商务商贸区域，各个酒店经营情况较好。

未来五至十年。

各种旅游商务商贸客流将持续增长。

至年将增至万人次。

轻轨通车后大量的区内外客流急剧增加。

尤其是轨道公交的换乘枢纽周边。

各种酒店会应运而生，我们认为轨道公交周边的酒店市场需求，主要以经济型和商务型为主，经过调研测算，大约至少要增加左右。

酒店市场状况各酒店的开房率开房率年价格元天星级位置开元大酒店松江区人民北路号新晖豪生松江新区文诚路号迪文宾馆无松江新区西林北路弄号松江宾馆松江区中山东路号凌江宾馆准松江区翔峰路红楼宾馆松江区普照路号加加村无松江区华亭老街店如家快捷酒店松江方舟园店快捷经济型松江区荣乐中路弄号江诚商务宾馆松江新区南其昌路号红与蓝大酒店松江人民北路号富悦宫商务酒店准松江新区谷阳北路商业广场弄号高唐宾馆无松江区环城路号酒店情况的特征分析松江的各类酒店大约至少二十六家，各星级不齐全。

松江区老成区里几乎没有四星级以上的高星级酒店，松江新区的各类酒店宾馆因新区客流少非商贸旅游主要目的地，旅客不足。

原来也是没有高星级酒店，自从开元大酒店和新晖豪生大酒店开业以来，高端旅客才不用去老城区里。

但是从发展的形势分析，松江四星级以上的高星级酒店还是不够，尤其是在本项目的交通枢纽区域，高星级酒店和商务型酒店是必备的，另外，交通枢纽位置的快捷经济型酒店，例如如家速格林豪泰锦江之星等等，都是比较适合的酒店类型。

松江酒店式公寓及本项目市场定位松江新区酒店公寓和公寓市场情况调查显示，松江的公寓物业市场对比住宅来说是比较受欢迎的，已经交付入住和正在销售的都比较旺势，因小户型总价低又有厨房卫生间甚至阳台的物业倍受年轻人和外来人口的欢迎。

市场显示几乎是供不应求的。

上海市内的大量的工薪人员受购买力局限，只好到郊区寻找这种房子居住，轻轨开通后，这样的需求者会随之而来，目前松江市内的几处公寓开元地中海松云水苑泰晤士小镇湖畔天地等都是百分之六十以上。

而开元地中海泰晤士小镇销售比较早的几乎是百分之百。

名称占地建面位置类型套数面积平米售价元平米销售率开元地中海新松江路号单身公寓酒店公寓至售完售完松云水苑谷阳路文翔路单身公寓蓝桥公寓文诚路单身公寓泰晤士小玉树路商住公寓镇单身公寓丁香花园三新北路单身公寓酒店式公寓特征分析年流行小户型即酒店式公寓，年小户型依然表现强眼，在年酒店式公寓仍然有较大的市场空间。

酒店式公寓般不是开发，经常是为项目产品的匹配。

无论首次购房自用的年轻人，还是投资型业主，对地段优越性价比较高的小户型房屋的投资信心会被最先恢复，小户型的热销会必然带动整体项目的销售。

随着市场供应量增多，产品将出现多样化，户型设计将更合理更舒适，这要求项目外部空间有所创新。

酒店式公寓比例也在增大，出现更小更精的趋势。

小户型设计上体现实用性和实惠性，总房价又少，对年轻人的压力不大。

酒店式公寓是在面积和价格方面市场细分的结果，符合市场需求的种过渡消费，这种产品市场空间整体还有限，但是地产商最快收回投资的主力户型。

现在购买酒店式公寓的人在收入增加或者家庭结构发生变化后，最终必然将房子放归出租市场，而租户层次的良莠不齐给小区今后的物业管理带来难度。

结论在此类酒店式公寓不是很多，市场仅有几家能提供此类产品，这些项目都取得了良好的销售业绩。

酒店式公寓的投资性决定了在市场具有特殊的生存空间，总价不高，降低了投资的门槛，会引发更多的投资者的关注，而在对于租赁市场，酒店式公寓更是表现出它的优越性，每月较低总价的月租，无疑成为租赁市场相当的竞争力，也为投资者带来可观的投资回报。

松江商业前景分析及项目商业物业定位零售步行街华亭老街，庙前街，中山中路开元地中海，大学城华亭老街庙前街是松江文化旅游商业步行界，是传统现代结合，中山中路是商业中心各种商业最集中最繁华，开元地中海大学城是新区的几大商业核心圈。

华亭老街万人次日庙前街万人次日中山中路万人次日松江商城万人次日开元地中海人次日百货上海第百货惠鑫百货松江商城上海第百货松江分店松江商城都在中山中路经营中高档商品。

惠鑫百货在人民南路是中抵挡百货。

大卖场易初莲花大润发乐购在新区的易初莲花乐购和临近大润发。

形成新区商业中心，营造了新区商业氛围。

批发砖桥综合批发市场综合类批发市场包括农贸市场上海松江国际五金电器城由上海京都置业有限公司和上海江松置业有限公司合作开发的，总投资达亿元。

本项目占地亩，共计多间商铺，分二期完成，期二期地式商业物业才能在竞争中取胜。

第三，静态条件下，制定竞争战略的目的是保持长期竞争优势。

而在动态竞争条件下，制定竞争战略的目的是创造新的竞争优势，特别是善于利用多个学科优势，通过知识壁垒加大对手难度，抬高竞争的门栏。

第四动态竞争条件的分析方法不同于静态分析，把博弈论和行为科学的分析方法用于对竞争对手的行为和反应的分析把联动分析方法用于对竞争对手的分析运用情景描述战争虚拟现实游戏和仿真分析等方法运用于竞争战略评价与选择。

第五，在动态竞争条件下，人们更加注意环境市场和行业结构对企业行为与效益的影响和企业的资源条件而在动态竞争环境下，人们越来越关注企业的能力核心专长以及企业战略的作用。

根据动态竞争战略知识的运用，我们在松江大学城轻轨物业开发中选择知识创新战略，具体思路如下从环保节能和商业经营角度论证及重新设计大学城站点购物中心项目按照知识创新要求，组织开发与经营管理专业团队合作，在全球范围整合资源，设计知识共享的赢利模式，吸引外来投资。

注重继承同类项目知识，通过比较分析积累轨道物业开发与运营的专门知识，运用知识降低成本提高开发收益，这是我们制定知识创新战略的出发点。

轨道站点购物中心知识分类知识节点内容管理方式业态设计与管理知识如何根据消费群体的特点，设计最佳业态不同业态之间比例合理同种业态定位准确和谐发展留住顾客时间较长由专业商业运营公司管理业态，由商会协调业态调整招商资源库与招商知识根据商品种类，建立供应商数据库结合系统，运用手段管理商家资源及招商活动的商品构成战略与视觉营销规划知识商品陈列与视觉营销知识提炼国际流案例，根据消费者偏好设计流的方案运营服务知识库运营服务的关键在于人才培训商业人才培训的关键是师资培训教材。

采用分级的运营知识管理方式和培训方式商业文化地域文化与商业文化的完美结合是商业文化发展的重要内容通过促销活动与品牌推广来体现商业文化，具体通过营销方案的制定与审查管理商业文化在商业经营方面按照方案重点吸引年轻人顾客群体，以零售为主，按照方案重点吸引指定批发人群，例如突出电子批发市场经营，发挥松江电子产业基地优势三上海轻轨松江大学城站点商业中心的动态竞争策略通过动态竞争战略的研究，我们建议松江大学城购物中心未来十年战略目标如下年年年完成策划与更新设计，成功实现招商成功完成项目开发年实现开业目标开业后三年基本吸引本地顾客，形成良好口碑，为松江新城的人口持续增加形成良性循环，商业物业实现有效的增值。

年年调整项目商业业态，充分发挥长途汽车站和轻轨站点交通枢纽的综合优势，提升项目对周边人口的辐射半径，形成松江新城商业中心和文化中心，成为松江消费的第目的地。

根据需要可以出售部分商业物业，实现较高投资收益目标。

十年内业态方案演变的预测，根据业态方案和实际招商摸底结果，年内业态很可能先经营批发业态为主，周边人流旺盛后，逐步增加零售业态比重，当项目周边人口达到万人以后，以零售业态为主，本项目可以充分发挥经营潜力。

形成商圈的敏感因素分析由于轨道交通等因素，目前松江新城建成住宅亮灯率较低，松江新城的大学城目前拥有师生人口近万人左右，未来年规划人口万多，根据建成居民住宅面积计算为万人左右，目前实际只有万人左右，未来四年松江新城的常住人口是本项目是否成功运营的