【ND126页】天津人才科技大厦项目投资立项申报材料.doc文档热门下载

第三章市场前景分析本项目为天津人才科技大厦，大厦功能包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公楼和商业店铺等五个部分。

本章重点分析五星级酒店服务式公寓甲级写字楼的市场前景。

无论是上述的哪种经营业态，其经营均是处在复杂不断变化的市场和区域经济之双重环境中。

因此，它们的投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面是对所面向市场整体区域经济的宏观分析和预测二是对具体中观旅游津市的城市发展定位于北方重要的经济中心和现代化国际港口城市。

充分利用了地上地下空间资源，并依据功能特点进行合理布局，使空间利用集约化。

酒店写字楼公寓商业店铺等几大功能区的共同建设，有效地避免了因功能孤立而造成的空间资源浪费和平均使用土地的不合理现象，实现了内部功能互为裨益相互支持，充分体现了整体建筑功能的高效性。

天津人才科技大厦项目由五星级酒店服务式公寓行政办公楼写字楼商业店铺等几大功能区组成，具备功能复合化空间高效化社区开放化场所人情化等建筑特征，使其成为具有前瞻性的商务生活体化社区，符合国际建筑的发展趋势，从而成为天津市城市建筑新模式的先行者。

四天津人才科技大厦项目的建设，将大大增强天津市高档星级酒店的实力，有利于天津市高档星级酒店的布局调整天商业店铺等几大功能区组成，具备功能复合化空间高效化社区开放化场所人情化等建筑特征，使其成为具有体现了整体建筑功能的高效性。

天津人才科技大厦项目由五星级酒店服务式公寓行政办公楼写字楼部分内容简介技大厦项目的建设，实现了建筑的高效性，符合国际建筑的发展趋势，将成为天津市城市建筑新模式的先行者城市综合体建筑的开发由于充分利用了地上地下空间资源，并依据功能特点进行合理布局，使空间利用集约化。

酒店写字楼公寓商业店铺等几大功能区的共同建设，有效地避免了因功能孤立而造成的空间资源浪费和平均使用土地的不合理现象，实现了内部功能互为裨益相互支持，充分体现了整体建筑功能的高效性。

天津人才科技大厦项目由五星级酒店服务式公寓行政办公楼写字楼商业店铺等几大功能区组成，具备功能复合化空间高效化社区开放化场所人情化等建筑特征，使其成为具有前瞻性的商务生活体化社区，符合国际建筑的发展趋势，从而成为天津市城市建筑新模式的先行者。

四天津人才科技大厦项目的建设，将大大增强天津市高档星级酒店的实力，有利于天津市高档星级酒店的布局调整天津市的城市发展定位于北方重要的经济中心和现代化国际港口城市。

但是就目前天津市的酒店数量及酒店星级规模等，与其城市发展定位不相协调，迫切需要在酒店业总体布局和星级酒店的建设方面加强力量，以达到对消费的吸引促进作用。

为此，天津市旅游饭店业协会提出了到年天津市五星级酒店要达到家的行业发展目标。

天津人才科技大厦项目的重要组成部分五星级酒店，将冠以美国喜达屋集团旗下的威斯汀品牌，纳入国际轨道，实行国际化集团管理模式，从而将大大提高天津市旅游酒店业的服务水平，促进天津市星级酒店整体布局的合理化改善，形成良好的经济联动效应，拉动天津市经济的发展。

五天津人才科技大厦项目的建设，将推进天津市人才交易工作的顺利开展，进步优化我市人才环境和投资环境随着经济全球化的深入开展，各国各地区对人才的竞争日益激烈，国内外人才中介机构的竞争也越来越明显，许多国外知名猎头公司等有实力的人才中介组织纷纷进入我国寻求合作。

用于开展人才交流吸引人才中介机构的载体人才科技大厦应需而生，成为我国些省市规划建设的重要内容。

我市在这方面尚且薄弱，急需建设个吸揽知名人才中介机构推动我市人才交易顺利开展的阵地。

天津人才科技大厦项目的重点组成部分人才交易市场建成后，将以流的服务和环境吸引知名人才中介机构来津经营和合作，提高我市人才服务产业化水平和参与国内外竞争的势力，推动我市人才交易工作的顺利开展，从而进步优化我市的人才环境和投资环境。

第三章市场前景分析本项目为天津人才科技大厦，大厦功能包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公楼和商业店铺等五个部分。

本章重点分析五星级酒店服务式公寓甲级写字楼的市场前景。

无论是上述的哪种经营业态，其经营均是处在复杂不断变化的市场和区域经济之双重环境中。

因此，它们的投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面是对所面向市场整体区域经济的宏观分析和预测二是对具体中观旅游商务市场环境的分析和预测。

第节研究框架本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公用房和商铺等五个部分。

虽然它们的经营与发展都要受到区域整体市场环境的制约，但是由于它们各自面向不同的客户群，因此对它们各自投资机会的研究市场前景与需求的分析要区分开来，不能概而论。

对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场的状况对于酒店市场具有决定性意义对于写字楼来说，其市场分析的重点则是当地经济发展水平和企业的发展状况，往往较高的经济发展水平和稳定健康的企业发展会给写字楼带来更多的商机而对于服务式公寓来说，则需要兼顾上述两者，它的需求既取决于当地旅游市场的状况，也取决于当地招商引资和外资企业的发展状况。

因此，综合以上情况，我们为本项目市场分析所制订的研究框架如下图所示图本项目的研究框架区域环境分析经济政策文化技术等旅游市场分析常规商务企业发展状况酒店业市场发展及需求预测服务式公寓市场发展及需求预测写字楼市场发展及需求预测酒店业市场供给分析服务式公寓市场供给分析写字楼市场供给分析本项目竞争能力分析本项目竞争能力分析市场定位市场定位市场定位销售规划项目规模市场价格销售年限销售率销售规划项目规模市场价格销售年限销售率销售规划项目规模市场价格销售年限出租率本项目竞争能力分析第二节区域环境分析区域经济环境分析任何个项目的建设和运营都与项目所处区域的经济政治社会文化等环境息息相关。

因此，进行市场分析的第步就是分析项目所处区域的各种环境，本节我们将对天津人才科技大厦所处的区域环境进行分析。

区域环境分析之经济环境分析对于个地区环境分析来说，经济环境主要包括经济发展阶段地区与行业经济发展状况社会购买力水平等。

近几年来，经过自身多年的努力和积累，天津已具备了比较雄厚的技术区位资源港口和社会环境等优势，对国内外投资者产生了强大吸引力，天津也因此成为最具发展潜力的城市之。

年是天津实施三步走战略的第年，主要经济指标增幅创近年最好水平。

投资拉动和工业推动作用突出，金融支持力度增强，出口消费利用外资全面发展，财政收入城乡居民收入增长加快，经济增长质量和速度同步提高，国民经济持续快速协调健康发展，人均突破美元大关，年均经济增长率超过。

目前，天津市的各项经济指标已经达到或接同时项目功能定位的准确性，也为项目建设成功打下良好的基础。

二总体方案总平面布臵见总平面图。

本项目的基本功能由五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公用房商业店铺及地下停车场等组成。

地块规划面积平方米，建筑形式为组超高层和高层塔楼建筑综合体，其中面向南京路和山西路交口的塔楼为整个建筑群的标志性建筑物，建筑控制高度米，另外座塔楼控制高度分别为米米和米。

建筑综合体总建筑面积平方米，其中地下建筑面积平方米，地上建筑面积平方米。

根据项目的基本使用功能和周边环境的特定条件，并充分考虑城市景观要求。

项目将各不同使用功能的单体建筑有机的组合成字型，并沿南京路河北路西安道布臵。

将行政办公楼设计成长方型平面，将臵于相对安静的西安道侧，南面是规划中的绿地公园，使其具有政府办公性质的建筑拥有良好的朝向和景观。

将酒店和公寓的塔楼布臵在南京路与山西路转角。

作为建筑群的制高点与津汇广场呼应联系起来。

将写字楼沿河北路展开布臵，面向抗震纪念碑广场。

在写字楼与酒店及行政办公楼之间设臵商业步行街，商业街的布臵既分割了不同使用功能的建筑有组织的分解人流，又使它们有机的组合成统的建筑群。

各功能分区面积如下总建筑面积其中地下二层，建筑面积，地上行政办公楼地上建筑面积写字楼地上建筑面积五星级酒店地上建筑面积，共有客房间套，其中间标准客房，套套房，个总统套房服务式公寓地上建筑面积，共设户高级公寓商业店铺建筑面积，划分为个跃层式精品商店地下二层，每层建筑面积地下层车库可停辆机动车，地下二层可停辆机动车，合计辆，地下层可存辆非机动车。

总平面主要指标建筑用地面积总建筑面积，其中地下建筑面积地下建筑面积行政办公楼建筑面积商业店铺建筑面积五星级酒店建筑面积服务式公寓建筑面积写字楼建筑面积建筑密度容积率客房间数间机动车停车数个非机动车位个出租车位个第六章建筑工程建筑五星级酒店及服务式公寓部分五星级酒店及服务式公寓位于超高层的塔楼内，首层为大堂，二层为酒店管理用房，三层为西餐厅中餐厅咖啡厅酒吧间四层为风味餐厅大宴会厅会议区及健身中心五六层为游泳池及桑拿区，层的酒店配套设施，供酒店住宿人员使用外，还可供写字楼公寓人员使用，使其成为写字楼公寓的配套设施，层为客房层，层为公寓层，标准层建筑面积平方米。

行政办公楼部分行政办公楼供市人事局市科委和北方人才港股份有限公司办公使用，首层设有大堂。

并设二层的人才交易大厅，三层为职工餐厅，四层设有多功能报告厅。

五层以上为办公部分，标准层建筑面积平方米。

考虑到三个单位使用，因此在内部交通组织上采用电梯分设的方式，使不同人流在首层就相对。

这样使于管理流线清晰。

办公标准层布局灵活，可适应不同的办公布局方式。

写字楼部分写字楼由两个层和个层建筑物组成，栋建筑物贴建，中间设抗震缝分隔，标准层建筑面积合计平方米。

由于写字楼面积较大，且应能根据市场需求进行灵活划分空间。

因此将写字楼部分划分成三个部分，建筑面积分别为平方米。

在首层均设的出入口及交通厅，从三层以上三个部分相对设臵，并在三层设有统的交易多功能厅，为