【22页】安贞桥项目投资立项申报材料分析报告.doc文档全文免费阅读

如今，北京城市中心区域北移趋势越来越明显，北三环核心商务区的中心地位将更加突出，关联此区域之多条交通干道所形成的交通节点，更使其左右逢源，土地价值商业价值被全面激活更有北京中轴路所代表的深厚传统文化底蕴和城市中轴的主导作用，将使这区域更彰显出独特的文脉力量和经济价值。

项目南侧毗邻城北商业主干线北三环，西侧比邻安外大街，扼守亚奥南大门，距离奥运主会场仅公里，奥运商机将给本项目所处区域带来无法预期不可限量的巨大收益。

地块南侧的体量为万平米的环球贸易中心内规划建设栋智能化写字楼及项目位于北京市重要基于上述原因，再考虑到元旦春节等长假的影响，首元所承诺的六个月内协助我方取得施工许可证的可能性不大。

况且受奥运会的影响，即使在六个月内取得施工许可证以前的全部手续，届时也有可能被建委以奥运会前不能完工为由拒发施工许可证。

如此来项目将被拖延年半到两年的时间，所以进度风险是本项目必须要考虑的重要问题。

第二部分项目区位分析地理位置及交通状况项目位于北三环安贞桥东南角，南邻北三环主干线，西侧为安外大街。

年半到两年的时间，所以进度风险是本项目必须要考虑的重要问题。

以前的全部手续，届时也有可能被建委以奥运会前不能完工为由拒发施工许可证。

如此来项目将被拖延部分内容简介型限制，尽管本项目地理位置非常优越，调整户型也不会对市场产生任何不良影响，但项目前期时间将会延长。

基于上述原因，再考虑到元旦春节等长假的影响，首元所承诺的六个月内协助我方取得施工许可证的可能性不大。

况且受奥运会的影响，即使在六个月内取得施工许可证以前的全部手续，届时也有可能被建委以奥运会前不能完工为由拒发施工许可证。

如此来项目将被拖延年半到两年的时间，所以进度风险是本项目必须要考虑的重要问题。

第二部分项目区位分析地理位置及交通状况项目位于北三环安贞桥东南角，南邻北三环主干线，西侧为安外大街。

项目位于北京市重要的商业区，地处燕莎丽都金融街中关村亚运村诸商圈簇拥之中，与六大商圈交相辉映，快速便捷的立体式交通均好的地理位置，将时间与空间完全掌控。

中关村亚奥商圈本案安贞马甸商圈丽都商圈燕莎商圈金融街距地铁安定门站为公里，城铁太阳宫站瞬间即至，正在建设的地铁号线和平西桥站近在咫尺距奥运主会场仅公里，驱车分钟内即可抵达，距首都国际机场仅需分钟车程三十多条公交路线在项目附近经停，便于出行。

二周边环境与配套项目南侧有环球贸易中心万平米，级写字楼五星级酒店酒店式公寓综合体，北接亚运村及奥运主会场，附近有华联商场木偶剧院等，生活设施完备条件便利。

本案星级酒店五洲大酒店皇冠假日酒店长城饭店昆仑饭店兆龙饭店等。

机场项目距首都国际机场仅需分钟车程。

人文炎黄艺术馆奥林匹克公园元大都遗址公园中华民族园等。

休闲娱乐奥林匹克体育中心地坛体育馆地坛公园圣淘沙酒楼等。

本案华联木偶剧院安贞大厦环贸中心第三部分项目市场分析区域市场概况项目位于中关村亚运村金融街燕莎丽都六大商圈的中心位置北三环核心商务区，其价值在多年被低估之后，随着经济格局的变化和城市多中心发展，日益凸显出巨大的发展潜力。

如今，北京城市中心区域北移趋势越来越明显，北三环核心商务区的中心地位将更加突出，关联此区域之多条交通干道所形成的交通节点，更使其左右逢源，土地价值商业价值被全面激活更有北京中轴路所代表的深厚传统文化底蕴和城市中轴的主导作用，将使这区域更彰显出独特的文脉力量和经济价值。

项目南侧毗邻城北商业主干线北三环，西侧比邻安外大街，扼守亚奥南大门，距离奥运主会场仅公里，奥运商机将给本项目所处区域带来无法预期不可限量的巨大收益。

地块南侧的体量为万平米的环球贸易中心内规划建设栋智能化写字楼及栋涉外酒店式公寓规划建筑总面积平方米座五星级酒店规划建筑面积平方米。

环贸中心以其庞大的建筑集群，配置以多种国际水准业态，将经步带动本区域的升值潜力。

二区域二级市场竞争板块分析核心区板块核心区板块是北京地产市场潜力最大的区域之，北京中央商务区规划的确定，从年开始，各个公寓住宅项目纷纷取得规划证，并于年纷纷进入市场销售，具有强大购买力支撑区域消费市场，该板块的公寓市场呈现销售火爆的场面，投资客户占有绝对的比重。

公寓价格节节攀升，目前已经达到元平方米左右的均价。

升值速度高于北京其他区域市场。

需求特点东二环沿线和核心区，需求以高档外销公寓，商住公寓，服务式公寓，酒店式公寓为主，投资客户占有大部分的份额，购买目的主要用于出租投资或者自办公司用房。

辐射区燕莎丽都板块辐射区燕莎及丽都板块属于规划中第二使馆区，紧邻机场高速路，连接东三四环，南边紧靠中央商务区，以燕莎购物商城和丽都饭店等众多五星级酒店为中心，居住类物业发展迅速，成为地产市场个重要的区域板块。

该区域住宅高档公寓与普通住宅比例均分，销售均价在元平方米左右。

需求特点辐射区燕莎及丽都商圈，需求以高档内销公寓为主，兼有高档外销公寓和服务式公寓，该区域是未来的第三使馆区，发展潜力较大，靠近公园和大面积的绿地，环境较好，因此更适合居住，购买目的主要用于改善居住条件，用于投资的占较少份额。

亚奥板块年奥运会的申办成功，对北京房地产市场发展起到了很大的刺激作用，而对于奥运场馆周围的房地产在元平方米左右。

需求特点辐射区燕莎及丽都商圈，需求以高档内销公寓为主，兼有高档外销公寓和服务式公寓，该区域是未来的第三使馆区，发展潜力较大，靠近公园和大面积的绿地，环境较好，因此更适合居住，购买目的主要用于改善居住条件，用于投资的占较少份额。

中关村板块中关村板块的公寓市场直处于供不应求的局面。

据统计，截至年中关村核心区住宅的供应量仅有万平方米，无法满足区域内置业者的住房需求。

同时，中关村西区的发展吸引了众多国内外知名企业的入驻，为公寓产品的开发带来了更为充足的人脉资源，加剧了房地产市场供不应求的局面。

在知识经济占主流的今天，公众对区域文化软环境也越来越重视，而海淀区在这方面有不可替代的资源优势，高校林立，文化味道浓厚，与北大清华毗邻而居的感觉，是其他地区短期内难以弥补的差距。

这也是中关村地区住宅的优势之。

中关村区域的房价已经在元平米以上。

需求特点需求以高档公寓为主，物业服务是项目品质的重要支撑，要求所购买的物业品质能体现他们的层次，服务便捷，居住环境应该相对安静绿化率高，多喜欢浓郁的人文环境和气质。

项目所处区域安贞马甸商圈该区域已经相当成熟，均为早期项目，目前基本无项目供应，因此小范围区域内，不存在市场竞争。

三市场分析结论项目售价高周边竞品项目均为规模较大的高档次项目，均价已达到元以上仍存在升值空间与周边区域相比较，该区位价值直处于较低水平其价值在多年被低估之后，随着经济格局的变化和城市多中心发展，日益凸显出巨大的发展潜力通过竞争板块分析可看出项目所处区域认可度高未来上升空间巨大，适合做成产品品质高销售均价高的标志性项目。

第四部分项目分析项目优势分析紧邻北三环主路，交通便捷周边生活配套设施齐全，生活便利地块无拆迁土地二级开发，利润高有保障前期投入资金相对较少，后期可贡献个亿的现金流项所处于北三环路重要地段，易创造定的知名度。

二项目劣势分析项目规模过小，对成本等因素会较为敏感项目规模小，难以形成规模优势地块紧邻三环主路，噪音干扰较大，对项目有定影响。

三项目机会分析周边区域地铁城铁的通车将再次提升本项目所处区域的的价值项目南侧的规划面积万平方米的环球贸易中心，将带动该区域成为北三环新的商业中心，从而给项目带来更好的发展前景周边项目档次及品质较高，有利于本项目档次的提升项目地处燕莎丽都金融街中关村亚运村诸商圈簇拥之中，距各商圈距离均较近，因此可成为各商圈客户购房的选择之，客户源相对较广泛二级开发可为公司贡献定的现金流，为公司长远发展及新项目的获取，提供支持。

四项目威胁分析我方支付对方的第笔转让费万元，虽然对方有抵押物进行抵押，但由于抵押物性质的问题，双方也只能是在合同中进行约定，故事实上仍然可能存在着法律诉讼和资金风险由于项目转让手续复杂，且项目前期所有手续均须重新办理至我公司名下，加之奥运召开可能对本项目开工产生影响，因此本项目存在着较大的进度风险地块所处区域内没有其它在售项目，没有热点区域的整体烘托。

第五部分项目经济测算土地级开发经济测算安贞桥项目投资测算项目项目内容数量单位单价金额万元成本单价可售建筑面积备注项目收购费用二建安工程费万平米包括建安工程费及开发期间其他费用。

其中建安工程费包括土方地基基础建筑内结构水暖电燃气通讯建筑外装修等开发期间其他费用包括施工图审核费图测费实测费竣工图编制费合同预算审查费工程预算审查费预算定额管理费及其它费用。

地上住宅万平米根据经验及同类项目估算。

地下车库万平米配套万平米三大小配套费万平米大市政接驳费红线内小市政费和景观绿化。

具体包括给水及消防工程雨污水工程中水工程燃气工程热力工程电力工程弱电工程电信工程道路及停车场绿化照明室外景观等。

根据经验及同类项目估算。

四设计费万平米按照元平米计算。

包括概念方案施工图设计施工图预算及后期配合费。

根据经验及同类项目估算。

五监理费用万平米按照建安成本取。

根据经验及同类项目估算。

六直接费合计至五项之和七企业管理费直接费，根据经验及同类项目估算。

八不可预见费直接费，根据经验及同类项目估算，由于本项目规模较小，资金敏感度较高，故不可预见费比率较同类大规模项目多估算左右。

九间接费合计七至八项合计十总投资额直接费间接费十销售收入住宅万平米车库个十二销售费用万元销售收入，含推广费用。

根据经验及同类项目估算。

十三财务费用万元贷款期限年十四总成本未含税十五税费合计营业税万元销售额城建税万元营业税教育费附加万元营业税