【CE79页】度假酒店工程项目投资立项备案核准融资贷款申报资料.doc文档整理版
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我们可以看到，三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。
在中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默契。
线海景和近海的公寓酒店式公寓别墅等成了房产投资的首选。
尤其是亚龙湾的线海景，这种最为稀缺的资源尤为抢手。
亚龙湾更是成为人们来三亚旅游的必到之处。
阳光海水沙滩椰树是这个城市美为骄人的资源。
而二期，则是位于综合自然条件最好的亚龙湾。
国家环保总局对全国个沿海城市的个海水浴场进行的水质监测结果表明三亚大东海浴场亚龙湾浴场是全国个水质优最适宜游泳的海水浴场。
这稀缺资源对世人的吸引力越来越大。
每年有多万的海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。
每年有多万的海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。
龙湾浴场是全国个水质优最适宜游泳的海水浴场。
好的亚龙湾。
国家环保总局对全国个沿海城市的个海水浴场进行的水质监测结果表明三亚大东海浴场亚部分内容简介房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。
三亚有着天生丽质的自然美。
阳光海水沙滩椰树是这个城市美为骄人的资源。
而二期，则是位于综合自然条件最好的亚龙湾。
国家环保总局对全国个沿海城市的个海水浴场进行的水质监测结果表明三亚大东海浴场亚龙湾浴场是全国个水质优最适宜游泳的海水浴场。
这稀缺资源对世人的吸引力越来越大。
每年有多万的海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。
亚龙湾更是成为人们来三亚旅游的必到之处。
的生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。
近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。
市委市政府围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河城融为体的城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在水中的大生态环境。
为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大文化活动，„„这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市的前列。
房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。
据新华社经济观察报道，年到年之中，三亚房地产的购买者当地居民只占，海南岛的客户占了，而全国其他城市的购买者占了。
这就证明中国的旅游地产正在形成市场。
房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的个必然。
这就使得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地，给三亚房地产带来了百年遇的良机。
年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是个信号。
我们可以看到，三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。
在中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默契。
线海景和近海的公寓酒店式公寓别墅等成了房产投资的首选。
尤其是亚龙湾的线海景，这种最为稀缺的资源尤为抢手。
三亚现在的海景房地产，价格升再升，很多房产开盘就差不多全部售罄。
所有在三亚的房地产商都明白了个道理时机来了。
综上所述，二期的开发有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。
这都是本项目面对的市场基础。
二市场供求分析酒店开业之时，亚龙湾仅为凯莱家五星级酒店，客房接待能力达不到万人次年，但经过几年的发展，已经出来了喜来登环球城等十几家星级酒店，客房接待能力越过万人次年。
三亚旅游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。
从目前来看，亚龙湾酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日，入住亚龙湾五星级酒店要提前周预订，在黄金周根本就供不应求。
根据亚龙湾公司提供的资料，近五年来游客增长的速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下图例表单位万人次年年年年年从上表可见亚龙湾的酒店还没有达到饱和，星级客房接等依然有很大的市场。
二期的开发完全是顺应了这市场需求的。
二期与期联为体，以其完全开敞式的热带滨海酒店风格，以其毫无可比拟的特色区别于凯莱喜来登等酒店，这将牢固的巩固和保持其竞争地位。
三项目比较分析项目地块情况项目的地块，约，位于亚龙湾中部，南面南中国海，北靠起伏的山岭和亚龙湾高尔夫球场，紧挨着期，是块优质的专属沙滩的线海景地。
用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的酒店接待能力实际到访游客数量块宝地。
因为政府对线海景地开发的限制，使得这块地有着极大的升值潜力。
无论开发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。
市场定位二期是设计为五星级标准的度假酒店，与期样，目标是来三亚度假的具有高消费能力的顶级富豪高端游客，包括世界强企业新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。
从产权发售的角度考虑，同样是为这样群高端客户提供亚龙湾的自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千万以上的投资群体。
比较分析在同样的地理条件下，亚龙湾暂时尚未出现可类比的项目，拥有线海景的凯莱喜来登等酒店，没有家发出产权销售的信息。
严格来说三亚引入产权酒店概念的房地产项目并不多见。
三亚市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。
目前唯竞争对手是位于亚龙湾期北面的华宇皇冠假日酒店。
因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。
华宇皇冠假日酒店现在价格定位是元平方米均价。
项目名称项目位置开发商开盘或预计开盘日期总占地面积总建筑面积容积率建筑密度绿化率总套数层数层户型项目优势地处目前房地产开发最佳地滨海大道，分享椰梦长廊之美景处市中心，生活配套设施完善全海景的户型满足了内地人对大海的需要整体规划设计较好，实用率高八层带电梯，提升了项目的档次。
项目劣势项目规模稍小，无法构筑更完美的社区环境户型设计面积较大，不能非常适用内地人购房对面积的要求本项目地处椰梦长廊的尽头和老城区，周边环境稍显美中不足。
宣传与销售方式采用传单与条幅宣传和传统的店铺方式销售销售价格元起，高层加到不等，均价客户主要来源以上为内地游客目前销售情况住宅部分销售率已达到其他装修标准为毛坯房本项目优劣势分析本项目同华宇皇冠项目相比较，具有共同的特点都位于亚龙湾。
均为新建项目本项目与华宇皇冠项目相比较具有如下优势位置更好，我们为临海线，产品概念户型设计更符合市场的需求突出旅游房地产概念，迎合客户对旅游度假房产的需要，套房户型可自由组合总体规划与产品概念相致，酒店式善期的设施，使酒店的配套和运作最佳化。
项目开发的市场需求定位度假酒店期已经运行五年。
过去的五年里积累了许多成功的经验，这些都将成为二期建成后，成功运作的保障。
五年中客人反馈了很多好的建设性建议，是促使业主尽快开发二期的重要源动力。
这些意见包括对总体接待能力的需求，尤其是节假日的客房需求，对海景客房，尤其是对正海景客房的需求对多功能厅和现代化会议设施的需求对现有园林和开敞的空间的满足和称赞，需求更多的自然园景和多变的热带植物需求更多的娱乐设施，包括海滩和水上运行需求更多的康体设施和水疗设施需求更多的独家休闲和空间需求更多的文化活动和短程旅行活动。
行业发展趋势项目影响度假酒店建成以后，亚龙湾出现了许国国际知名品牌酒店，多种不同风格的建筑与优美的环境，国外先进的管理经验与优质服务，对形成了压力。
为了保持在市场上的竞争力，应该在以下方面跟上行业发展趋势，通过二期的规划与建设，创造更完美更能迎合市场需求的中国式热带滨海度假酒店规划设计更大面积的客房和可灵活组合的套房更高质量的建筑更漂亮的外立面和更精细的室内装饰体现与其它国际品牌和酒店的合理差异性，以保持自我优势和特色，提高对国际客源的吸引力，提高市场竞争力招聘培养培训并保持高素质的员工队伍，提高服务水准增加康体和健康水疗设施与期合并，建成具有明显独特热带风格的超大的园林，强化其不可比性。
公共的配套条件亚龙湾国家旅游度假区年建立，有完整的包括边防消防支队派出所在内的行政管理架构中国银行已经设立储蓄所各大酒店设立自动取款柜员机以及在柜台机的直接交付款操作和外币兑换邮电代办设置在各大酒店文化体育设施包括亚龙湾高尔夫球场各大酒店的网球场游泳池海底世界剧院潜水多项水上运动和和沙滩运动等各大酒店自设医务室给排水电电信及英特网有线电视等网络健全排污系统垃圾站健全通往市区和机场车站的交通便利。
市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪类人。
下面将根据家庭生活的阶段及区域两个标准进行划分及详细分析，从而最终准确地确定项目的目标客户群体。
以家庭生活的阶段性为划分标准的客户分析家庭生活周期阶段与特点住宅购买与消费特点旅游及旅游物业购买消费特点单身阶段年轻单身几乎没有经济负担，新消费观念带头人。
但普遍没有厚实的经济基础。
好动型青年公寓的主要租买者。
对新生事物的接受较快，对旅游拥有浓厚的兴趣与热情，尤其对自助游情有独钟。
贷还款能力强，接受贷款购物的方式。
出游以朋友同事作为组合元素。
新婚阶段年轻夫妻，无子女经济条件比最近的将来要好。
购买力强，对耐用品大件商品的期望和要求强烈。
对中小型住宅购买需求较为强劲。
经济处于上升阶段，购买力强，开始以家庭为旅游的组合方式。
对自助游拥有更充足的财力精力和兴趣，而暂时没有繁重的工作与家庭负担。
购买住宅削弱了定的经济能力，但处于上升阶段的贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。
满巢阶段年轻夫妻，有岁以下子女家庭用品购买的高峰期。
不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿童用品，购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款的压力。
开始承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，对旅游的兴趣和精力明显减弱。
满巢阶段二年轻夫妻，有岁以上子女经济状况较好。
购买趋向理智，受广告及其他营销刺激的影响减少，注意档次较高的商品及子女教育投资。
职位上升快，有较好的能力调整住房到更大更高档次经验的积累，职位的升迁令该群体拥有更强更稳固的经济实力。
开始注重投资及对生活质素的提
