【34页】德城区胜利街棚户区改造一期项目投资立项备案核准融资贷款申报资料.doc源文档全文在线看

从销售方式看，期房销售量快于现房的销售。

月份，全市期房销售面积万平方米，所占比重为，增幅为现房销售步伐更快，销售面积为万平方米，同比增长。

但与上年同期相比，房屋销售价格上涨左右，同比涨幅回落个百分点。

近年以来，德州市房地产市场继续保持稳定运行态势。

地全市房地产开发中，年国有企业完成投资构成中较活跃的因素之，有力地加快了德州市经济建设发展步伐。

与此同时，房地产业的发展带动了建筑业装修材料房地产物业管理中介服务等相关行业的发展。

房地产业规模不断扩大，经济成分呈多元化德州房地产开发公司从年的家迅速扩大到年的家，增加了倍。

从投资主体看，明显呈现多元化趋势，非国有经济投资快速增长，所占比重进步提高。

全市房地产开发中，年国有企业完成投资仅为亿元，比年减少从投资主体看，明显呈现多元化趋势，非国有经济投资快速增长，所占比重进步提高。

房地产业规模不断与此同时，房地产业的发展带动了建筑业装修材料房地产物业管理中介服务等相关行业的发展。

部分内容简介开发工作量亿元，增幅。

其中完成住宅投资亿元，比上年增长，比年增长倍，年均增长办公楼商业营业用房和其它投资亿元，比上年减少。

房地产开发投资成为德州市固定资产投资构成中较活跃的因素之，有力地加快了德州市经济建设发展步伐。

与此同时，房地产业的发展带动了建筑业装修材料房地产物业管理中介服务等相关行业的发展。

房地产业规模不断扩大，经济成分呈多元化德州房地产开发公司从年的家迅速扩大到年的家，增加了倍。

从投资主体看，明显呈现多元化趋势，非国有经济投资快速增长，所占比重进步提高。

全市房地产开发中，年国有企业完成投资仅为亿元，比年减少，所占比重为，比年下降了个百分点非国有企业完成投资达亿元，比年增长倍，年均增长。

其中，私营股份制港澳台商和外商企业投资增长较快，有限公司和股份有限公司房地产开发企业完成投资已占全市总量的，私营房地产开发企业占。

国有，私营股份制港澳台等各类投资主体共同推进德州市房地产市场快速发展。

小区成片开发成为主流，设计建设水平不断提高德州市房地产业坚持高水平人性化设计高标准建设高效能管理的建设战略，全面完善城市功能，提升城市品位，提高居民的居住水平和生活质量。

在目前的旧城改造和新区开发中，小区成片开发以其优良的设计方案规模优势和良好的物业管理成为有实力的开发商的首选并得到消费者的青睐。

目前，规划城区内万平方米以上的新建住宅小区已达多个。

以新城市花园金都花园嘉诚名居高地世纪城住宅小区阳光花园南龙国际等为代表的批新建住宅小区，设计水平高，配套设施全，环境优美，居住舒适。

房屋销售价格运行平稳，房屋销售旺盛近几年，国家连续出台的各项宏观调控措施对德州市产生积极影响，房屋销售价格涨幅明显回落，商品房销售旺盛。

年月份，德州市商品房销售延续了年的旺盛态势，销售面积达到万平方米，同比增长，比去年同期高出个百分点。

从销售方式看，期房销售量快于现房的销售。

月份，全市期房销售面积万平方米，所占比重为，增幅为现房销售步伐更快，销售面积为万平方米，同比增长。

但与上年同期相比，房屋销售价格上涨左右，同比涨幅回落个百分点。

近年以来，德州市房地产市场继续保持稳定运行态势。

地理位置好楼盘好的房价上涨，但总体房屋销售价格呈平稳趋势。

房屋销售平均价格在全省处于偏低位，升幅也是偏低。

月份房屋销售平均价格为元平方米加权平均，比全省房屋销售平均价格低元平方米。

投资资金到位情况较好，对房地产投资增长形成支撑作用截至年五月底，全市房地产投资到位资金约亿元，比上年同期增长。

在国内贷款预算内资金大幅下降的情况下，德州市积极加强招商引资步伐，月自筹及其他资金亿元，增长，其他资金亿元，增长。

从整体上看，资金到位情况有所好转，资金对投资的制约作用有所减轻，为今后发展留下空间。

德城区胜利街棚户区为建成于七十年代的平房居住区，现居住户主要为城市低收入家庭。

由于该棚户区房屋年久失修现象较为严重，多数已成危房，给居民日常生活带来极大安全隐患，严重影响市容市貌，同时定程度上也影响到德州市整体形象的提升。

如今周边优美整洁的小区环境与此处低洼破旧的住房条件极不协调，居民要求改善居住条件的呼声也越来越高。

为贯彻落实德州市第十五次常务会议精神和德州市人民政府关于加快城区城中村居旧住宅区和棚户区改造的意见德政发号文，对胜利街棚户区进行改造。

该项目所处区域拥有优越的地理位置，良好的人文环境，加以市场化运营模式，项目建成后将成为改变城市面貌，提升城市品位，提高城市居民居住质量和改善生活环境的个亮点工程。

正是在此背景下，德州嘉汇房地产开有限公司响应区委区政府对该项目的建设构想，参与了胜利街棚户区改造项目。

项目建设的必要性项目建设符合产业政策与发展规划该项目符合由山东省建设厅山东省发展和改革委员会山东省财政厅山东省国土资源厅山东省物价局等五部门制定的山东省安康居住工程实施方案。

近年来，德州市以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，加速工化业城镇化和信息化进程，加快产业结构调理，积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会。

根据国家产业政策和未来走向，结合德州市实际情况，未来年德州市投资战略重点之是以旧城改造经济适用住房廉租住房建设小区建设为主体的房地产业。

该项目的开发符合市政府文件规定的棚户区改造政策，以居者有其屋为主要目标，配合国家住房保障政策精神，本着密度适中环境优美有利生产方便生活的原则，实现住宅建设小区化小区规模化。

是德州市进步完善城市建设的需要预计到年，德州市区将成为人口达到万人的中型城市，人民生活达到小康水平，跨入全省中等发达行列。

近年来，德州市城市建设尤其是房地产业得到迅速发展，德州城区的建设更是日新月异，随着城市经济的发展，该项目的建设正是推进城市建设步伐，完善城区建设，促进当地经济更好更快发展的需要。

该棚户区作为德州市的老城区，以其深厚的历史沉淀，直承载着城市中心区功能。

随着国家改革开放政策的逐渐深入社会的进步经济体制与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化复杂化。

旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著的是随着房地产市场的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。

加快旧城改造，将棚户区改造建设纳入城市建设的长远规划，可使城市功能布局更趋合理。

加大城区的建设力度，建设普通住宅小区，提高市民居住水平德州市正处于大发展的起步阶段，老求，提升项目形象制买点。

相关因素分析年龄与户型被调查者中，不同年龄段对卧室厅卫生间阳台的要求也不同，岁以下中二室厅卫户型最受欢迎，岁中三室两厅两卫户型最受欢迎。

家庭结构与户型从调查数据来看，三室二厅的住房是不同家庭结构都比较喜欢的户型，希望有两个卫生间，两个南向阳台的占大多数。

老人多喜欢卧室全部南向阳面，年轻人则希望可以有间北向卧室，较多喜欢南向客厅。

综上分析，三室二厅二卫是最为广泛接受的户型。

购房者会受多种因素影响，但在户型及面积选择上，有直接关系的是年龄层需求取向，起决定因素的还是现实家庭结构及收入承受能力。

市场定位目标客户群定位根据市场分析，结合该项目规模购房者需求和价格承受能力，除回迁安置户外，客户群体定位于以下几个层面市行政机关事业单位工作人员个体工商户与私营企业主企业工作人员旧城改造后需改善居住条件人员新城市化人员。

项目规划设计定位品质定位园林化住宅小区根据对市场调研分析和三个不同层次目标客户群的定位分析，该项目定位如下项目建筑面积含回迁安置，安置户数户，其中住宅建筑面积商业用房建筑面积储藏室建筑面积架空层主要为车位建筑面积。

该项目全部为高层住宅，户型以中小户型为主，平方米以下的户型占总面积的以上。

符合国家建筑面积以下的小户型占住宅总建筑面积以上的要求。

销售价格定位均价住宅楼元储藏室元商业用房元车位元结构和户型设计简述以两室两厅至三室两厅为主要户型，其中二室小户型面积占总建筑面积的其他为大中户型。

综合分析有利因素从大的方面看，近两年德州市房地产市场保持了平稳发展态势，无论从市场开发还是市场销售情况看，都呈现了较快增长趋势。

特别是进入年以后，这种增势更加明显，市场需求旺盛，些潜在需求转化为现实的购买行为。

当前德州房地产价格受政府土地金融等政策影响不断攀升，市区住宅平均售价由年元上涨到年的元，商业物业平均售价由年元上涨到年的元，可以看出，德州市房地产市场基本保持了供需平衡的良好状态，目前还处在理性发展阶段，房地产市场仍然有着定的发展空间和后劲。

通过以上市场调研和统计分析，该项目从整体规划设计到户型目标客户和价格定位都与目前的市场环境人文心理存在较大的符合性，说明项目定位较合理。

不利因素目前有效需求不足。

由于房价增长较快，房价攀升和居民购买力存在较大的差距，使得居民购房心理和行为承受双重压力。

销售推广策略建议以直销行销与关系行销为核心的组合营销策略人员推广培训支出色的推销队伍，变被动等客上门为主动出击。

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广告诉求重点略媒体选择分析及媒体组合报纸广告户外路牌灯箱广告楼书宣传单户型图等平面印刷品工地围墙广告媒体投放比例综合考虑平面部分报纸投放户外广告车体广告公共促销活动等方面所占比例。

营业推广开盘活动节庆活动公益活动等价格策略价格低开高走，针对市场现