【MT48】成都空压机厂地块项目投资立项备案核准融资贷款申报资料.doc文档

该储蓄所清理时估计有定纠纷，但能协商解决。

市场二楼营业房市场二楼营业房原系成都盐市口购物中心租赁成都空压机厂土地自行修建而成，共平方米。

年盐市口购物中心以该二楼及楼小食品区营业房年使用权作抵押，在市场担保下，从汇通银行贷款，后因无力偿还银行部分贷款及市场租金，将楼及二楼后经市场努力，市场同都荣工女士签订了租赁协议。

化工交易区化工交易区现有商家户，清理时无赔偿无纠纷。

小食品区小食品区系市场管辖，现有商家户，清理时无赔偿无纠纷。

招待所招待所系成都空压机厂下岗职工租赁市场原办公楼形成，清理时无赔偿无纠纷。

聚缘茶房聚缘茶房原系成都盐市口购物中心租赁市场场地建成，并分别于年以万元转让给都荣工女士，获得年左右的使用权，及于年移交给市场，出现女二嫁情况。

中心租赁市场场地建成，并分别于年以万元转让给都荣工女士，获得年左右的使用权，及于年移交给市场，出现女二嫁情况。

空压机厂下岗职工租赁市场原办公楼形成，清理时无赔偿无纠纷。

小食品区小食品区系市场管辖，现有商家户，清理时无赔偿无纠纷。

招待所招待所系成都部分内容简介两条通道，清理时无赔偿无纠纷。

旧家电区旧家电区系市场管辖，现有商家户，清理时无赔偿无纠纷。

化工交易区化工交易区现有商家户，清理时无赔偿无纠纷。

小食品区小食品区系市场管辖，现有商家户，清理时无赔偿无纠纷。

招待所招待所系成都空压机厂下岗职工租赁市场原办公楼形成，清理时无赔偿无纠纷。

聚缘茶房聚缘茶房原系成都盐市口购物中心租赁市场场地建成，并分别于年以万元转让给都荣工女士，获得年左右的使用权，及于年移交给市场，出现女二嫁情况。

后经市场努力，市场同都荣工女士签订了租赁协议。

聚缘茶房清理时可能有定赔偿和纠纷。

大众茶楼原系成都盐市口购物中心租赁成都空压机厂土地自行修建的营业房。

年盐市口购物中心以向黄小龙借款万元作为回报，以每月，元价格将市场楼底约平方米的营业房租给他。

后盐市口购物中心将茶楼底层归还给市场，二楼则由法院判给汇通银行。

同时，市场与黄小龙重新签订了租赁合同。

因此，大众茶楼清理时可能有定赔偿和纠纷。

都市农家乐都市农家乐原系成都盐市口购物中心租赁成都空压机厂土地自行修建而成。

同样于年将底楼移交给市场，市场又将其租给侯锡惠女士。

该都市农家乐清理时估计没有赔偿和纠纷。

农业银行储蓄所农业银行储蓄所原系成都盐市口购物中心租赁成都空压机厂土地自行修建而成，楼底，面积平方米。

成都盐市口购物中心以从该储蓄所借款冲抵其年使用权。

同样盐市口购物中心于年将底楼移交给市场。

年储蓄所迁走，并将此营业房租给他人做酒楼使用。

该储蓄所清理时估计有定纠纷，但能协商解决。

市场二楼营业房市场二楼营业房原系成都盐市口购物中心租赁成都空压机厂土地自行修建而成，共平方米。

年盐市口购物中心以该二楼及楼小食品区营业房年使用权作抵押，在市场担保下，从汇通银行贷款，后因无力偿还银行部分贷款及市场租金，将楼及二楼营业房无偿偿还给市场，但法院将二楼判给了汇通银行。

因此，清理时会有定的纠纷。

化工区该化工区系成都锦江区工商局与成都空压机厂联建，并分割了间营业房，将其全部出售给私人。

因此，清理时会有定的纠纷。

生资市场该生资市场系东宝娱乐公司向成都空压机厂次性交纳万元后获得了年的使用权，并将其改造成红日娱乐城，面积，平方米。

因此，清理时会有较大的赔偿。

银丰酒楼该银丰酒楼原系市场以联办食堂名义让成都盐市口购物中心承包经营，后成都盐市口购物中心将其经营权转移给简阳银丰铝门窗厂的黄又成。

其后黄又成将其抵押贷款，因无力按期还款，法院将余下的经营权判给了简阳信用社。

因此，清理时有定的纠纷。

其他市场其他营业房跟上面的情况类似。

清理时有定的赔偿，但问题不大。

综上所述，该市场清理时存在些赔偿纠纷，估计并无太大的问题。

第二部分成都房地产市场概况略。

第三部分项目优势与劣势分析项目优势项目地处成都主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与二环路东四段交会处，具有较浓的商业氛围。

目前东大街已整治新，从盐市口到东门大桥，沿线分布了成都人民商场北京华联郁金香花园广场东方时代商场蓝光大厦友谊广场等商业楼盘。

商业气氛正从盐市口市中心向东门大桥延伸，并逐渐从东门大桥向环路牛王庙及二环路牛市口递延。

项目位置交通极为方便。

从项目所在地到盐市口城市商业中心，只需分钟左右的车程，而且东大街二环路和海椒市街是成都的主要公交干道，沿线分布了路路路路路路路路路路路路路路等公交线路。

项目地块是成都东面，乃至成都二环路内不可多得的地块。

由于历年的房产开发，成都二环路以内已几乎没有可供开发的土地。

该地块的开发不但切合了成都市民二环路内的置业习惯，而且无疑会给开发商带来良好的经济效益。

根据有关规划，东大街将继续向东跨过二环路东延至老成渝公路，直接连接成都城东副中心。

二环路东四段以内已形成了良好的居家氛围，市政公建配套较为完善。

由于地块业主属于申请破产企业，且有关破产费用均由上汽集团负责解决，因此项目不存在拆迁安置费用，大大降低了成本，土地增值的空间很大。

项目二环路以外即为沙河塔子山公园，项目南面即为望江公园东湖市政公园，环境优美。

二项目劣势目前项目东面二环路外是成都钢铁有限责任公司即原成都无缝钢管厂。

虽然成都无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业之，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在定程度上制约了项目向东的辐射力。

东大街东延线东门大桥至二环路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。

牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺面的投资行为。

第四部分项目运作方案项目运作主体为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开发公司，在成都锦江区注册，注册资金为，万元。

在组织架构及人员的安排上，可以先跟成都东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，套人马，交叉作业，待以后投资开发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。

二项目运作方案根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。

两种方案各有优缺点，具体为土地开发模式该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入，万的成都空压机厂破产的启动费用及较少的其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用含土地出让金补差后，便可挂牌或拍卖，取得收益。

这种开发模式比较简单，风险系数小，能较快的回收成本。

但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值，而且土地拍卖，政府将收取划拨土地成交价款的土地出让金，这将大大降低项目的经济效益。

二房产开发模式根据成都目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产用主要由利息费用构成，利息费用的计算参照建设部发布的经济评价标准按如下方法确定假定贷款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后利息按全年计算，还款当年按年末偿还，照全年计息，即每年应计利息年初借款本息累计本年借款贷款年利率根据中国人民银行年月日开始执行的利率，至三年含三年的贷款年利率为。

本项目假定按此至三年期贷款基准利率计算，至项目开始第二年需贷款，万元，至项目开始第三年按年等额还本付息，至项目开始第四年还清贷款，利息合计为万元。

具体见房产开发模式附表银行贷款还本付息结算表银行贷款还本付息计算表。

本项目若采用房产开发模式，则总投资预计为，万元。

具体见房产开发模式附表总投资与成本估算表。

第八部分项目资金筹措土地开发模式投资方案本项目若只进行土地整理，则总投资为，万元，整个建设经营期为年半。

本项目开发投资的资金来源有二个渠道是自有资金，二是银行贷款。

资金运作方式如下自有资金全部用于破产启动费用管理费用其他可能尚需的启动资金。

此外还缺少的资金，则向银行贷款。

即公司先以自有资金，万元启动项目至项目转让，改变土地用途，然后以银行贷款支付地价款至项目拍卖，以拍卖收入偿还银行贷款及利息。

其启动资金使用计划如下序号项目年年小计管理费用万元破产启动费用万元，其他可能尚需的启动费用万元合计万元，二房产开发模式投资方案投资组合方式本项目总投资为，万元，整个建设经营期为年。

为了降低融资压力，有助资金流通，降低开发风险，使项目顺利开发，拟采取组合投资方案。

本项目开发投资的资金来源有三个渠道是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入再投入用于投资部分。

资金运作方式如下自有资金用于破产启动费用其他土地整理可能尚需的启动费用前期管理费用，有收入的第年按销售收入的用于投资，第二年按销售收入的用于投资，第三年按销售收入的用于投资。

此外还缺少的资金，则向银行贷款。

二资金运作方式在项目的前期，公司先以部分自有资金支付企业破产启动费用管理费用前期工程费，至项目转让改变土地用途时，以银行贷款支付地价及当年的部分工程费用，当住宅楼可以预售时，以预售收入实现滚动开发，使整个项目投资完成。

自有资金整个项目的自有资金为，万元，占总投资的，分四年投入。

其投入计划如下项目年年年年合计自有资金万元，银行贷款银行贷款计划共有笔，共计贷款，万元，占总投资的。

销售收入再投入销售收入再投入从项目有销售收入时开始，直到项目销售完毕。

总销售收入再投入为，万元，占总投资的。

其投入计划如下项目年年年年合计销售收入再投入万元，第九部分经济与社会效益分析地产开发模式经济效益分析拍卖地价评估项目名称位置拍卖成交价万元亩交易日期修正土地位置交易情况交易方式土地用途土地级别区域因数个别因数小计比准地价万元亩锦江区二环路东四段工农院街武侯区桂溪乡高攀村组备注锦江区二环路东四段工农院街地块二环路内侧净用地面积为亩，规划为住宅用地。

其容积率不大于，建筑密度不大于，建筑高度不大于米，绿地率不小于，起拍价为净用地每亩万，成交价为每亩万。

武侯区桂溪乡高攀村组地块二环路外侧净用地面积为亩，规划为住宅用地。

其容积率不大于，建筑密度不大于，建筑高度不大于米，绿地率不小于，起拍价为净用地每亩万，成交价