成都财富中心项目投资立项备案核准融资贷款申报资料.doc文档44页在线阅读

了现代商业提高集中化程度的要求。

以年的美国商业为例，仅正规连锁和特许连锁的零售份额就占，如果再加上自愿连锁，完全可以说美国零售业是连锁经营统天下了。

可见，连锁经营是现代商业发展的个基本规律，对零售企业具有举足轻重的意义。

除了降低采购成本提高共享效益扩大市场份额等显著作用外，更重要的是为推出自有品牌加强工业先导等提供了条件，从而大大增强业态本身的竞争能力。

性化多样化亦需要较大的面积来陈列商品，以建立足够的挑选性和提高次购足的能力。

当然大型化并非规模越大越好，而是有个经济规模的问题。

以百货商店为例，目前我国大城市中心商场的最佳规模约为万平方米，显然这面积已超出原有的百货商店规模概念。

应当指出，大型化在不同的业态有不同的表现。

细分化随着业态间竞争的日趋激烈，各种业态的目标市场日趋细分，即便是同业态，其目标市场也显示细分化随着业态间竞争的日趋激烈，各种业态的目标市场日趋细分，即便是同业态，其目标市场也显示出差别化的恃点。

面积已超出原有的百货商店规模概念。

有个经济规模的问题。

以百货商店为例，目前我国大城市中心商场的最佳规模约为万平方米，显然这部分内容简介态的单体面积在扩大。

其内在的原因，方面是现代商品经济的商品种类和品种的极大丰富，需要较大的店铺面积予以展示另方面消费需求的日益个性化多样化亦需要较大的面积来陈列商品，以建立足够的挑选性和提高次购足的能力。

当然大型化并非规模越大越好，而是有个经济规模的问题。

以百货商店为例，目前我国大城市中心商场的最佳规模约为万平方米，显然这面积已超出原有的百货商店规模概念。

应当指出，大型化在不同的业态有不同的表现。

细分化随着业态间竞争的日趋激烈，各种业态的目标市场日趋细分，即便是同业态，其目标市场也显示出差别化的恃点。

市场的细分，使各种业态能更好地服务于自己的目标市场。

不同的业态满足不同的市场需求，吸引不同的消费群，提供不同的价值点，如喜爱便宜货的消费者爱去折扣商店重视时间效益，买了就走的消费者喜欢去便利商店认为购物就是休闲，强调次购足的消费者多光顾购物中心或大型百货商店而强调商品特色，重视优良服务的专门商店则吸引注重品质和个性的消费者。

廉价化随着商品供应的日益过剩，降价是当今世界商品竞争的个基本趋势。

这点反映到零售业，就是各种廉价化商店的涌现。

无论是折扣商店仓储超市，还是超级市场大型综超，均以其低价切入市场。

廉价虽然不是所有业态的特征，但是尽力降低价格提高竞争力则是所有业态努力的方向。

廉价化的典型表现就是尽量实现顾客自助服务，选择低租金地区，简化商店设施，降低采购成本等。

购买质优价廉的商品是每个消费者的心愿，同样的商品，消费者更愿去廉价的商店购买，尤其是在服务显得不很重要的情况下。

连锁化零售业的连锁经营并不是现代商业才具有的特征，只是现代零售业无论连锁经营的类型，还是连锁经营的规模，都得到了大大的发展。

连锁经营的扩大，反映了现代商业提高集中化程度的要求。

以年的美国商业为例，仅正规连锁和特许连锁的零售份额就占，如果再加上自愿连锁，完全可以说美国零售业是连锁经营统天下了。

可见，连锁经营是现代商业发展的个基本规律，对零售企业具有举足轻重的意义。

除了降低采购成本提高共享效益扩大市场份额等显著作用外，更重要的是为推出自有品牌加强工业先导等提供了条件，从而大大增强业态本身的竞争能力。

因此本项目将引进欧尚家乐福等世界强连锁大卖场作为主力店，与周边核心商圈的百货店形成业态互补，同时满足消费者的多样性需求。

四项目前景分析项目将定位为创造小时均富有活力的综合载体，为消费者提供高感度的空间，全生活的服务，为社会提供更多的就业机会，为城市提供更多的服务功能，项目建成后成为将成都市核心商业圈内个集购物休闲娱乐商务办公居住于体的大型综合性建筑，成为成都市城市文化具有代表性的建筑集群之。

第三章项目建设内容及规模建设内容号楼号楼高层电梯公寓高层电梯公寓充分考虑自由框架组合结构，面积为平方米，满足不同档次住户与办公需求。

商业用房临街设置为商业裙楼，为住户提供个方便快捷的购物场所，拟建大型购物超市与休闲文化商业中心。

办公用房该区域与高档商务楼五星级酒店区相连，形成强大的高品质商务环境。

公建设施与小区建设配套的水电气道路通讯管线，区域内设置小区会所物业管理用房健身中心洗衣房游泳池儿童老人玩乐休闲设施等。

设计机动车非机动车停车场，满足住户和商业客户的停车车位需求。

绿化为营造小区内优美舒适的生活环境，项目绿化部分为线性道路绿化，部分为片状内院集中绿化，项目主入口处设特色绿化生态广场。

二建设规模净用地面积平方米。

总建筑面积平方米。

其中住宅建设面积平方米，商业用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米，地下停车场面积平方米，自行车库面积平方米，设备用房建筑面积平方米。

建筑占地面积平方米建筑密度容积率建筑总层数层建筑总高度米总停车数量辆非机动车位辆第四章项目市场分析成都商品房市场的供需状况市场供给分析自年以来，成都市房地产市场竞争进入快速增长期，特别是近两年来外地实力开发商纷纷进驻成都，令市场竞争格局显得更为激烈。

竞争的加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。

成都房地产市场的产品由此逐步趋向个性化多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细部环节的创新。

房地产市场整体开发投资量分析从近几年的变化来看，年成都市房地产开发投资亿元，增长率达到，比年提高了个百分点住宅投资仍然是开发投资的主力，写字楼商业用房投资虽然不大但增幅明显。

从近年来房产投资的平均增长率来看，增幅约为左右，按这个速度计算，到年成都市的房产投资额可达到亿元。

附表近年成都市房地产开发情况表单位亿元，万年份开发投资额商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额商品房空置情况分析虽然房地产开发规模不断扩大房价稳步上升，但在旺盛的需求下，成都市商品房空置面积得到有效控制，近五年商品房空置率逐年下降见下表。

附表年年成都市商品房空置情况对比表年份空置面积万空置率其中住宅空置面积万空置率说明空置率新口径在表示空置偏少，表示空置适量表示空置偏多供大于求资金偏紧价格回落缓慢发展，以上表示产生积压供过于求资金占压价格下跌停止发展。

从商品房空置率来看，近五年来全市商品房空置率呈逐年降低态势，按新口径计算的空置率不过，目前由于土地供应问题，成都的高档公寓开始向二环路沿线分布。

高档公寓物业管理水平较低，大部分从本地企业为主，有部分为酒店式管理。

年至年将是成都高档公寓开发相对较稳定的时间，其开发将较年有所下降。

因此，由于土地供应原因，有向外扩散的可能，其价格将有定的下调，服务档次将得到提升。

此外，从租赁市场看，由于市场的放量供应，其租赁市场将略下降，但仍将保持较高的空置。

二成都市区般户型供求状况平米以下商品房供求状况分析年月批准预售商品房面积中平方米以下的有万平方米，同比去年增长，共有套小户型面市，平均每套面积为平方米。

月合计销售平方米以下的面积为万平方米，同比增长累计销售额达亿元，同比增长合计套数为套。

销售的户型平均面积为平米，平均价格为元平方米，平均每套总价为万。

供销的每套平均户型面积都在平方米左右。

平米商品房分析供求状况分析年月批准预售商品房面积中平方米的有万平方米，同比去年增长，共有套小户型面市，平均每套面积为平方米。

月合计销售万平方米，同比增长累计销售额达亿元，同比增长合计套数为套。

销售的户型平均面积为平米，平均价格为元平方米，平均每套总价为万。

供销的每套平均户型面积都在平方米左右。

项目上市量情况年新上市的小户型项目总套数达到套左右，估计总面积有万平方米年新上市量约为万平米，年约为万平方米，增长幅度成几何级增长。

估计年将会有万平米的上市量。

小户型项目销售情况购买小户型的客户有左右是用于投资，中小项目几乎都是销售状况非常好，很多都是个月就清盘。

年可谓是成都小户型最为疯狂的年，各小户型楼盘四面开花，购房者则照单全收年初，陕西街毕加索小屋在没有广告的情况下，在短短两月时间内将项目全部脱手月，新城市广场的正式亮相，造成了连夜排队争相抢购的局面，以至于开盘当天现场应接不暇月，西大街的西岸蒂景正式开盘，再次引爆楼市，开盘三天，即创下销售额万元的天价到了年底，沸城精装小户型对外公开排号，购房者提前天夜排队等候，其火爆场面比起当初公寓发售的情景有过之而无不及。

年城中心内环线内小户型销售的价格区间在元，从目前市场的接受度来看，这样的价格区间是合理的。

三写字楼市场趋势全面复苏总体供求关系成都向来以其独特的消费文化以及众多的消费群体成为商家必争之地，的加入更吸引世界著名商家入驻争夺成都市场，大量跨国公司和外地资金的注入，以及省内本地知名民营企业的快速发展，成为成都写字楼发展的坚实消费基础。

政府对民营经济的鼓励和扶持，也使得本土大量中小企业不断发展壮大，并成为写字楼需求中不可忽视的主力军。

三大力量为成都写字楼的发展创造了难得的历史机遇。

成都目前的甲级写字楼入住率都在以上。

由于需求量上升，写字楼空置面积呈下降趋势，空置率上升明显集中在住宅和商业营业用房上。

成都市统计局最新统计资料显示，今年上半年成都市写字楼投资大幅增长，上半年开发投资同比增长，竣工面积增长。

在长达年的沉寂之后，成都写字楼市场终于迎来了全面复苏。

从去年年底到今年，人民南路南北的威斯顿联邦大厦与城市之心并称成都专业写字楼的双壁，占据成都电脑条街绝佳口岸的时代数码广场持续旺销。

各类新型甲级写字楼也纷纷登台亮相，如在年里亮相的写字楼办公物业有央扩置业开行国际广场钱江铂金时代准备开发的