【PD91页】房地产综合课程设计项目投资立项备案核准融资贷款申报资料.doc文档修订稿

二土地使用强度建筑面积不大于平方米其中居住建筑面积平方米居住配套建筑面积平方米容积率根据建筑面积与净用地面积比值计算建筑密度控制在以内建筑高度根据具体方案确定绿地率按武汉市城市绿化管理条例执行建筑主色调为浅灰色。

地块现状项目用地所在区域为武汉市高素质人还有，由于我国统计资料的发布存在不系统不完全严重滞后的问题，给估价操作指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件开发程度形状长度宽度面积土地使用限制和宗地临街条件等。

根据武汉市国土资源局和规划局的官网数字武汉国土资源和规划网土地交易大厅成交信息得知，该宗地块的成交价格为万元。

估价结果与实际成交价格的误差为，误差比较大。

可能原因如下地铁辐射影响，周围配套设施齐全，提高了地价。

还有，由于我国可能原因如下地铁辐射影响，周围配套设施齐全，提高了地价。

元。

根据武汉市国土资源局和规划局的官网数字武汉国土资源和规划网土地交易大厅成交信息得知，该宗地块的成交价格为万部分内容简介度及区域在城镇中的位置交通条件公用设施及基础设施水平区域环境条件土地使用限制和自然条件等。

个别因素。

指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件开发程度形状长度宽度面积土地使用限制和宗地临街条件等。

根据武汉市国土资源局和规划局的官网数字武汉国土资源和规划网土地交易大厅成交信息得知，该宗地块的成交价格为万元。

估价结果与实际成交价格的误差为，误差比较大。

可能原因如下地铁辐射影响，周围配套设施齐全，提高了地价。

还有，由于我国统计资料的发布存在不系统不完全严重滞后的问题，给估价操作带来难度由于房地产市场波动很大，分析影响房地产的价格的因素时，国家产业政策金融货币政策对房地产价格的影响方面影响幅度等预测，在实际把握中难以做到丝毫不差。

同时，法律经济政策等方面不可预料的变化也会导致些风险。

房地产价格的变化方面受到供求变化的影响另方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。

政策的变化是般估价人员无法或者说是没有能力预期的。

政策的变化，包括税收政策金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。

项目分析项目地块分析项目状况分析项目位置如图所示图项目用地所在位置如下图所示图地块优势该地块位于武汉光谷东信路以南，关山四路以西，属于光谷腹部核心部位，紧邻城中绿肺马鞍山森林公园，临近光谷形象主干道珞瑜路，北望国家级风景区东湖，南眺汤逊湖，可将武汉风景览无余。

项目距离鲁巷仅公里，可轻松享受时尚购物高档餐饮休闲娱乐。

项目与规划中的地铁二号线咫尺相隔，等多条公交线路快速链接武汉三镇，便利交通。

周边众多高等学府及科研机构环绕，人文气息浓厚富士康等数十家世界强企业聚首光谷，区位价值无可限量。

规划要求规划用地情况规划净用地面积平方米以实测面积为准规划用地性质居住用地用地位置东湖新技术开发区关山村详见规划用地范围线。

二土地使用强度建筑面积不大于平方米其中居住建筑面积平方米居住配套建筑面积平方米容积率根据建筑面积与净用地面积比值计算建筑密度控制在以内建筑高度根据具体方案确定绿地率按武汉市城市绿化管理条例执行建筑主色调为浅灰色。

地块现状项目用地所在区域为武汉市高素质人群聚集地，高校高科技产业园等云集，文化氛围浓郁，生态环境良好，又有经济开发区的优惠政策。

在众多良好因素刺激下，随之而来的金融商业休闲服务居住愈加迫切。

地块现状如图所示图地块实物图如下图所示图地块价值分析按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。

因此，任何个地产项目的成败，必须放在城市发展的大背景中进行考虑。

从城市结构及其发展的脉络来研究个地段空间，只有对地段的价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中的最佳功能定位。

武汉市武汉概览武汉市位于湖北省东部，长江与汉江交汇处，市区被长江汉江分隔为武昌汉口汉阳隔水相望的三部分，素有武汉三镇之称，其中，各区域大体有如下特征汉口商业繁华之地武昌高校行政集中区域汉阳工业与科技旅游区武汉具有突出的区位优势，它位于中国经济地理的中心区，北至北京东至上海南达广州西去西安，均在公里左右行程，有水陆空交通相连。

在中国东部中部西部三大经济带中，武汉具有承东启西的特殊区位。

武汉与其周边地区具有更为密切的经济联系，这个范围涉及四个省份的十多个城市。

包括煤铁石油等重要资源的供应基地，以及与之共同构建的汽车冶金建材纺织石油化工工业走廊。

武汉是湖北省会城市，我国中部重要的中心城市，全国重要的工业基础地和交通通信枢纽。

武汉是长江中游的特大城市，今后的发展应抓住长江沿岸经济走廊开放开发的有利机遇，加强与全省和我国中部地区的联系，更好地发挥经济增长的聚合功能体制改革的示范功能对外开放的先导功能商贸金融的辐射功能交通通信的枢纽功能高新技术的扩散功能。

武汉城市定位城市综合竞争力排名根据中国经济社会发展研究中心年月日发布的年中国城市竞争力排名可知，武汉在全国城市综合竞争力排名位。

其中，城市经济竞争力涵盖总量，增速，人均，人均可支配收入，职工平均工资水平，经济和产业结构，全社会固定资产总投资额，社会消费品零售总额，金融机构存贷款总额以及经济发展潜力等方面。

具体的排名情况见表武汉市城市综合竞争力排名如表所示指标城市综合竞争力城市经济竞争力城市文化竞争力城市排名表二武汉城市圈武汉城市圈是指武汉及其周边公里范围以内的黄石鄂州黄冈孝感咸宁仙桃潜江天门市，又称武汉城市圈。

该区域占全省的土地和的人口以及的。

城市密集度较高，经济基础较好，环境及自然条件优越，是湖北省乃至长江中游最大的城市圈域。

武汉城市圈的定位如图所示。

武汉城市圈三武汉城市总体规划根据武汉市城市总体规划，武汉市的城市建设与发展要坚持可持续发展战略，完善城市功能，发挥中心城市作用，把武汉市建设成为经济实力雄厚科学教育发达服务体系完备城市布局合理基础设施完善生态环境良好社会高度文明并具有滨江滨湖城市特色的现代城市，为把武汉建成为城乡体化开放型多功能的现代化国际性城市奠定坚实的基础。

武汉市市域城镇体系市由四级构成。

其中，第级主城三镇规划结构职能分工和人口分布如表所示。

主城三镇规划结构职能分工和人口分布三镇划分规划片区城市定位汉口地区江北核心区成城市的核心区域交通系统。

武昌区武昌区地处武汉市城区东南部，与汉口汉阳隔江相望，北至余家头罗家港与青山区毗邻东南与洪山区洪山乡青菱乡交错接壤，西临长江。

在全市七个中心城区中地域最大人口最多，辖区面积平方公里，人口万，辖个街道，个社区居委会。

武昌始建于年前的战国时期，现为湖北省委省政府所在地，是全省的政治文化信息中心，多家外地驻汉机构和众多金融机构商贸企业大公司总部汇集在此，形成武汉市的江南核心区。

城市规划优势按照国务院批准的武汉市城市总体规划年，确定在武昌区规划布局江南核心区等，重点发展金融贸易，省级行政中心教育科研机电高科技产业及文化旅游等职能。

结合武昌的发展态势，将形成沙湖体育文化旅游发展区武昌首义文化区中南路水果湖省级商贸行政区东湖风景名胜旅游区南湖居住风景旅游区街道口大学城徐东路梨园商贸居住区沿江制造业纺织业发展区白沙洲武泰闸现代制造业发展区等九大板块。

交通发达便捷武昌地处武汉市的南大门，具有湖北省地理要冲和华中交通枢纽的重要地位，京广铁路国道长江水道京珠高速公路沪蓉高速公路宜黄高速公路等重要交通命脉在武昌成米字形交汇，旅客运输在公里范围内基本实现夕发朝至，公路长途运输履盖半径延伸至公里范围。

武汉的长江二三桥和规划中的两条过江隧道均座拥武昌，沿江分布有多个客货运码头，城区西侧有临江大道和平大道武青三干道等三条市区主干道，东侧有中北路中南路迎宾大道等干道，北边和南边分别有徐东路武珞路与长江大桥和长江二桥相接，形成通畅的内环。

近期，铁道部将投资亿元人民币对武昌火车站进行改造，京广线将成为京广高速客运线。

科教实力强大武昌区是全国闻名的智力密集区，其密集程度仅次于北京的海淀区。

辖区内有著名的武汉大学等所大专院校和以中科院武汉分院为代表的所国家省市级科研机构，拥有多万高级专业技术人才，在校大学生万人，每年产出余项科研成果。

占地亩的武昌宝安科技创新园入孵企业已达家，建设中的国家信息安全成果产业化中部基地和平方公里的武昌科技工业园将成为发展高新技术产业的重要载体。

武昌是全省的教育大区，有中小学所，在校学生万人，拥有多所省市级重点名牌学校，为社会培养了大量可塑人才，全国唯的少年科学院士就产生在武昌实验中学。

投资环境好硬环境方面，武昌区将实行旧城改造和新区开发并重的策略，方面，改造旧城区，降低核心区人口密度，提高环境质量和居住水平另方面，重点开发外围区域，完善公共与市政配套，建立健全良好的社区服务体系，创造吸引投资的综合环境，带动现代服务业高科技产业房地产业金融商贸业文化旅游业等产业的发展。

软环境方面，武昌区坚持不懈地抓好环境创新，着力整顿规范市场秩序，营造良好的市场法制环境抓好武昌区投资投诉服务中心建设，完善服务承诺制和门式办公条龙服务机制强化重大项目的跟踪服务和综合协调机制，对外来投资企业实行重点挂牌保护制定鼓励投资政策，营造亲商护商的良好氛围，努力建设服务型法治化的政府。

地块开发条件分析地形地貌分析项目所在地尚未开工，且用地上无建筑物，地势比较平坦，四周用围墙围住。

如图所示。

日照通风分析武汉地处中低纬度，属典型的亚热带季风气侯，夏热冬冷，四季分明，无霜期长达天，降水丰沛，多年平均水量为毫米，光照充足，热量丰富。

武汉市常年夏季主导风向为南偏东，住宅朝向要考虑夏季主导风向，保证通风采光日照的基本要求。

交通条件分析公交站点有公交线路可直达，附