投资回收期所得税前年 资本金收益率 资产负债率经营期第期 利息备付率偿还期内平均 偿债备付率偿还期内平均 总投资收益率 项目资本金净利润率 问题与建议 考虑到项目建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的国家工 作人员企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高的白领阶层，结 合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车 场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查， 选择适合不同住户需求的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很 大程度上依赖于沁阳市经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时 时注意政府的各种政策以及国内外大型企业入驻沁阳带来的商机，而且 要重视该项目的社会效益。 第二章项目建设背景 国家宏观环境对房地产行业的影响 年房地产市场运行分析 年的中国楼市是当之无愧的政策调控年从年头的疯涨到 新国十条出台，随着系列限购令限贷令限外令政策的出台， 月国务院五部委新政组合拳，月日加息。年月日至今， 国务院与各部委继续出台各套房政策，各地政策陆续出台，调控的力度 频次方式从来没有像年这样严厉这么频繁和这么全面，可以说， 年的楼市调控堪称史上最严，但房地产市场仍然逆势走高。 年，中国房地产市场呈现以下几个主要特征 全国房地产开发投资高速增长。年，全国房地产开发投资 亿元，比年增加亿元，增长，增速比年提高 个百分点令限外令政策的出台， 月国务院五部委新政组合拳，月日加息。年月日至今， 国务院与各部委继续出台各套房政策，各地政策陆续出台，调控的力度 频次方式从来没有像年这样严厉这么频繁和这么全面，可以说， 年的楼市调控堪称史上最严，但房地产市场仍然逆势走高。 年，中国房地产市场呈现以下几个主要特征 全国房地产开发投资高速增长。年，全国房地产开发投资 亿元，比年增加亿元，增长，增速比年提高 个百分点。年房地产开发投资增速是年以来最高的。西部地区 增长最快，东中部地区比重下降各物业类型房屋投资高速增长新开 工面积高速增长。 房地产市场土地购置面积下降，但降幅逐季缩小。年，全国 土地交易逐渐活跃，房地产开发企业土地累计购置面积改变了年月 以来连续个月的下降态势，从年初开始出现增长态势。土地开发面积 减少。随着土地交易市场中熟地交易比例不断增加，全国房地产开发企 业土地开发面积从年起出现下降态势。 新建商品房销售高位回落。年，在系列房地产市场调控政策作用下，全国商品房销售增速呈现前高后低态势，全年商品房销售面 积亿平方米，增长，增幅比年回落个百分点商品 房销售额万亿元，增长，比年回落个百分点。 房地产开发到位资金增速自高位逐月回落。年，全年房地产 开发到位资金亿元，同比增长，比年回落个百分点。 利用外资自筹资金大幅增长，其他资金增速平稳。东中西部地区 到位资金增速均回落。 房屋销售价格继续上涨。个大中城市新建住宅销售价格同比上 涨。二手住宅销售价格同比上涨。 年房地产市场分析 尽管去年年末中央高层和相关监管部门均表态，年要加强楼市 调控，在支持自住性改善性住房需求的同时，抑制投资和投机性购房， 遏制房价过快上涨。但楼市对政策调控似乎产生了免疫力，出现冬日 市场淡季的火热。去年月土地商品房供给量和成交量均创历史新高， 低迷的股市，使得购房依然成为了投资的第选择。预计年我国房 地产市场将会呈现以下几个特征 开发投资将保持较快增长。由于年新开工项目较快增长在 建规模较大，年房地产开发投资仍将保持较快增长。但受年房 屋销售和资金到位增长较缓制约，房地产开发投资速度将会逐步趋缓， 全年增长速度可能会明显低于去年，呈前高后低的态势。 量价同涨将会是房地产市场的主旋律。在通货膨胀之下，不动产是最具有实现财富保值或增值功能的理财方式，也是很多财富人士的必 然选择。特别是在当下中国实体经济远未复苏的大环境之下，购房热潮 已经席卷线城市，促使房价掀起了新轮的上涨，随着投资性需求的 进步释放，量价同涨将会是房地产市场的主旋律。过去已经几次调控 中途而废了，给了市场非常不好的信号，政府调控政策稍有松懈将会带 来报复性的反弹。年的高涨，以及购房者对未来市场走向的不 确定性，使得购房者的购房意愿要明显比年初旺盛新年伊 始，公积金对二套房范围的重新认定，给予了那些有合理改善需求的购 房者通过先卖后买方法来实现置业升级的渠道，从而使得今年楼市 第周的成交量要明显好于年同期。 国家可能出台更加严厉的房地产调控政策。经济类媒体进行的 年房价走势调查结果显示，虽然多达的受访者认为楼市有 泡沫，但的人仍认为明年的房价将稳中有升，的人甚至认为 明年房价将迎来报复性反弹。只有的人选择稳中有降或大幅下降 在年元旦处于楼市二次调控后期，几经观望后消费者对于房价上涨 预期仍然较高，成交逐渐活跃消费者对于房价上涨预期仍然较高，购房 意愿强烈，今年月份成交量可能出现年之后同期成交的最高值，若 月份成交量维持火热，房价上涨的压力将继续增大，这可能会催促第三 次调控政策加速出台。 行业运行中长期看好 国务院总理温家宝在政府工作报告中指出，房地产业对发展经济 改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。是要形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点 发展面向广大群众的普通商品住房。三是正确运用政府调控和市场机制 两个手段，保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨。四是 深入整顿和规范房地产市场秩序。可以说，上述四点要求成为了房地产 行业发展的目标。 从行业运行情况看，房地产开发投资的加快应该会提高市场供应量， 供需矛盾相应也将有所缓解，再加上供应结构的逐步调整，平均房价涨 幅或会保持平稳，不排除个别抗性较小的地区出现平均房价回落的现象。 不过房屋销售价格是由市场供求关系决定的，人民生活水平的提高及城 市化进程的加快使得房地产需求仍就旺盛，加上现实存在的大量的投资 需求，还有土地供应趋紧也将继续推高地价进而影响房价，这些都支撑 着高房价，同类型商品房价格显著回落的情况不大可能出现。 尽管年房地产调控只会加紧不会放松，影响房地产运行的因素 也比较多且复杂，但行业的中长期发展趋势依然看好，房地产行业在国 民经济中的地位是举足轻重的，房价不会大起大落，调控的目的也是使 行业平稳健康地发展房价小幅平稳增长。 沁阳市宏观经济环境分析 沁阳市经济状况 经济持续增长，开始进入有能力购置固定资产的阶段 年全市地区生产总值突破亿元大关，达到亿元，较十 五末增长，年均增长。三次产业结构由十五末的 调整为年的。全社会固定资产投资完成第章总论 项目背景 项目名称 沁阳市上林苑建设项目期工程 开发商概况 焦作市莫蒂斯投资实业有限公司位于沁阳市香港街号，注册资 万元，成立于年月，工商注册号，是河南省建设 厅批准的房地产开发企业，主要经营范围为房地产投资开发实业投 资等。 公司法人代表 公司法人代表李明珍，女，现年岁，高级讲师，现任广东博雅教 育集团董事长焦作市莫蒂斯投资实业有限公司。 报告编制单位 编制单位北京国金管理咨询有限公司 资格等级甲级 工程咨询资格证编号工咨甲 发证机关中华人民共和国国家发展和改革委员会 研究工作依据 国家省及沁阳市颁布的相关法律法规政策 沁阳市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 沁阳市城市建设总体规划 沁阳市国土局土地出让证明沁阳市年相关统计数据 国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版 建设部房地产开发项目经济评价方法版 沁阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 焦作市莫蒂斯投资实业有限公司的委托合同。 研究工作范围 房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较 为复杂。总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为 五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论， 个中涉及的分支内容主要包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景 有决定性影响的市场因素 从城市规划的角度对本项目进行评价 运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价 综合市场需求及资深建筑师意见，对项目规划作出评价 从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度 结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收 益，分析影响收益的重要因素 按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划 综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。 项目提出的理由随着国家政策对房地产行业发展的进步规范，行业开始步入健康 发展轨道，市场在局部出现迅猛增长的同时，整体市场显现出均衡的发 展态势。房地产投资更趋理性，市场供需两旺并保持同步增长，作为中 国国民经济的支柱产业，房地产行业的发展前景令人鼓舞。 近年来，沁阳市县域经济发展迅速，城镇居民收入有了大幅度的提 高，同时也涌现出了众多的收入稳定比较丰厚的国家工作人员企业 白领和商业成功人士，他们具有追求高品质生活的愿望和能力，在城市 好的地段拥有套功能设计完善配套设施齐全环境幽雅的房屋是这 些人的重要追求。根据沁阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划 纲要和沁阳市城市建设总体规划，沁阳市市区人口 在年将从目前的万人分别达到万，届时沁阳市区市民居住压力 将随着城市规模的快速扩张而急剧增大。 沁阳房地产从世纪年代初期起步，随着住房制度改革的不断深 入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑商与单位 联建到开发商大面积圈地搞小区开发或连片开发旧城改造，尤其 是近几年，沁阳房地产的迅速兴起，为全市经济和社会的发展做出了巨 大的贡献，已经成为沁阳投资的重点消费的热点。基于对沁阳市房地 产市场特别是中高端住宅